10. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HİLE NEDENİYLE İPTALİ

HUKUKÎ MÜTALAA^*

A. GİRİŞ

İstanbul Barosu mensubu Sayın Avukat A. G., şahsıma müracaat ederek müvekkili davalı B. Üniversitesi ile davacı İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı arasında İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2013 / 126 sayılı dosya ile görülmekte olan bir uyuşmazlık bulunduğunu dile getirmiş ve bu uyuşmazlık hakkında yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.

Sayın Av. A. G. şahsıma müracaatında, İstanbul 9. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde görülmekte olan davanın dosyasının bir örneğini tarafıma tevdi etmiştir. Dosya içindeki belgeler tümüyle objektif bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.

B. İDDİA ve SAVUNMANIN ÖZETİ

I. İddianın Özeti

Davacı İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı, 11.02.2013 tarihli 4 sayfadan oluşan dava dilekçesinde özetle, davalı B. Üniversitesi ile 23.09.2011 tarihinde bir kira sözleşmesi akdettiğini, böylece … ili, … ilçesi, … Mahallesi, … Caddesi, No: 13/15 adresinde bulunan ve tapuda 165 / 166 pafta, 1143 ada, 2 parselde kayıtlı ana gayrimenkul üstünde bulunan binalardan, ana binanın 3, 4, 5, 6, 7, 8 numaralı bloklarını ve tüm bu binaların alt yapı, üst yapı tesisleri ve eklentilerinin tamamını kiracıya kiraladığını, davalının sözleşme görüşmeleri esnasında kira bedelinin ne zaman ödeneceği hususunda yapılan toplantılarda kira konusu taşınmazlarda deprem güçlendirme çalışmaları ve taşınmazları modern bir hastane hâline getirmek için tadilat yapacağını beyan ettiğini, dolayısıyla da kira bedelini 01.02.2012 tarihinden itibaren ödemek istediğini dile getirdiğini, bunun üzerine taraflar arasında bu yönde bir mutabakata varıldığını, esasen sözleşmenin 13. maddesinde de “Kiralanan yerin başlangıçta ve kira süresince esaslı veya basit her türlü bakım ve onarım ile idamesi için yapılması gereken harcamalar kiracı tarafından yapılacaktır. Kira konusu yerde yürürlükteki İmar Mevzuatı uyarınca yapılması gereken güçlendirme veya esaslı onarımlar kiracı tarafından yapılacaktır. Bu maddede sayılan her türlü faaliyetler için yapılan giderler ile benzeri faaliyetlerin tüm giderleri kiracıya aittir. Kiracı vakıftan bu giderlerle ilgili olarak herhangi bir talepte bulunamayacaktır.” hükmüne ve yine kira sözleşmesinin 14. maddesinde de “Kiracı kiralananı boşaltırken kullanılır biçimde vakfa teslim edecektir.” hükmüne yer verildiğini, kira sözleşmesine konu edilen taşınmazları 26.09.2011 tarihli yer teslim tutanağı ile vaziyet planına uygun olarak davalı kiracıya teslim ettiğini, daha sonra davalı kiracı B. Üniversitesi’nin kiralanan taşınmazlarda tadilata başladığını, iç bölme duvarlarını yıktığını, iç kapılarını söktüğünü, duvar ve kolonlara hasar verdiğini, asma tavanları, kalorifer tesisatı, kazan ve peteklerini, elektrik tesisat ve malzemelerini, mekanik tesisatları söktüğünü, yıkım ve söküm esnasında arta kalan molozların bir kısmını inşaat mahallinde bıraktığını ve kiralanan taşınmazları harabeye çevirdiğini, kiralanan taşınmazlarda açılacak olan Tıp Fakültesi için kontenjan alamadığını ve akdin feshini talep ettiğini, ancak bu talebinin kabul görmediğini, bunun üzerine taşınmazdaki tadilat ve tamiratı yarım bırakarak 20 yıllık kira sözleşmesini tek yanlı olarak feshettiğini, taşınmazı eski hâle getirmeden anahtarlarını Beşiktaş 3. Noterliği’ne teslim ettiğini, durumu Beşiktaş 3. Noterliği marifetiyle keşide ettiği 06.04.2012 tarihli ve 11266 yevmiye numaralı ihtarname ile kendisine bildirdiğini, bu gelişme üzerine Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 23 sayılı Değişik İş dosyasına dayalı olarak mahallinde delil tespiti yaptırdığını, 21.06.2012 tarihli raporda söz konusu inşaat, elektrik ve mekanik ile ilgili hasarların tespit edildiğini, bu hasarların giderilmesi için gereken tutarın KDV dâhil 1.305.639,32 TL olarak, işin tamamlanacağı sürenin de 90 gün olarak belirlendiğini, davalı aleyhine İstanbul 9. İcra Müdürlüğü nezdinde E: 2012 / 13903 sayılı dosya ile icra takibine geçtiğini, bu takipte davalıdan işin tamamlanması için gereken 1.305.639,32 TL’yi ve işin yapılacağı 90 günlük süreye tekabül eden 3 aylık süre bakımından yoksun kalınan kira bedeli için sözleşmede belirlenen aylık net 325.000 TL kira bedeli esas alınmak suretiyle 975.000 TL talep edildiğini, ancak davalının hasarın kendilerinden kaynaklanmadığını, hasarı eski kiracı Marmara Üniversitesi’nin oluşturduğunu dolayısıyla da takibin mesnetsiz olduğunu beyan ederek takibe itiraz ettiğini, davalının bu iddiasının doğru olmadığını, zira Marmara Üniversitesi’nin verdiği hasarların farklı olduğunu, bu durumun Üsküdar 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2010 / 117 Değişik İş sayılı delil tespiti dosyası ile tespit edildiğini, ayrıca Marmara Üniversitesi’nin taşınmazları teslim ettiği sırada Marmara Üniversitesi Hastanesi Kiralama Kontratına Konu Binaların Vakfa Teslim Hâli Değerlendirme Raporunda taşınmazın her bir noktasının fotoğrafının çekilerek teslim alındığını, dolayısıyla bu rapor ve fotoğraflarda da Marmara Üniversitesi’nin yarattığı hasarın ayrıca belirlendiğini iddia etmiş ve fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak davalının itirazının iptalini ve asgari % 20 oranında icra inkâr tazminatı ödemeye mahkûm edilmesini talep etmiştir.

II. Savunmanın Özeti

Davalı, B. Üniversitesi 25.03.2013 havale tarihli 10 sayfadan oluşan cevap dilekçesinde özetle, Tıp Fakültesi ve buna bağlı bir eğitim ve araştırma hastanesi kurarak 2012-2013 öğrenim yılında Yüksek Öğretim Kurumu’ndan kontenjan almayı amaçladığını, bu amaçla davacı ile bir kira sözleşmesi yaptığını ve gelecekte hastane olarak kullanılacak olan taşınmazları kiraladığını, taşınmazları 26.09.2011 tarihinde teslim aldığını, binaların Tıp Fakültesi ve Hastane olarak kullanılmasının mümkün olmadığını, bu amaçla kullanılmaları için tadilat yapılması gerektiğini, zira taşınmazların boyasız ve sıvasız bir şekilde, kapı ve doğramaları, tesisatları sökülmüş bir biçimde ve duvarları yıkılmış olarak teslim edildiğini, esasen taşınmazların sürekli kimliği belirsiz kişilerce hırsızlığa konu edilen metruk taşınmazlar olduğunu, taşınmazların tadil ve tamiratı için ilgili Belediye’ye müracaat ettiğini, inşaat ruhsat başvurusunda bulunmak için başvuruya eklenmesi gereken zorunlu belgelerin tamamlanması bakımından girişimde bulunduğunu, bu amaçla teknik raporun alınması için İstanbul Teknik Üniversitesi Deprem Mühendisliği ve Afet Yönetimi Enstitüsü ile E. Mimarlık Mühendislik İnşaat Ticaret Limited Şirketi’ne başvurduğunu, Enstitü’nün kiralama sözleşmesine konu edilen taşınmazlardaki yapılar üzerinde gerçekleştirdiği deney sonuçları kapsamında anılan ticaret şirketinin performans değerlendirmesi yaptığını, bu çalışmaların neticesinde hazırlanan Ocak 2012 tarihli raporda kiralanan taşınmazların yürürlükteki depremle ilgili mevzuata uygun olmadığının belirlendiğini, göçme tehlikesinin söz konusu olduğunun saptandığını, binaların performans analizlerinde “can güvenliği” ve “hemen kullanım” kıstaslarını sağlamadığının dolayısıyla da mevcut hâlleri ile kullanılmasının sakıncalı olduğunun tespit edildiğini, binaların yıkılıp yeniden inşasının daha uygun olduğu kanısına erişildiğini, bu raporun ivedilikle davacı tarafla paylaşıldığını, bu raporun davacıya tesliminden sonra davacının kendileri ile tüm iletişimi kestiğini, bu olumsuz gelişme üzerine binalar üzerindeki araştırmalarını derinleştirdiğini ve böylece davalının aslında kira sözleşmesine konu taşınmazlarla ilgili olarak 2001 yılının Aralık ayında S. İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından düzenlenen bir raporu gizlediğini tespit ettiğini, bu raporun İstanbul Teknik Üniversitesi Rektörlüğü tarafından düzenlenen 01.09.2009 tarihli Deprem Güvenliği Teknik Raporu’nda da tespit edilen hususları yani “binaların beton kalitesinin olması gerekenden düşük olduğu, betonarme elemanlarda önemli ölçüde korozyon hasarı olduğu, deprem güvenliğine sahip olmadığı ve binaların hastane olarak kullanılmasının can ve mal güvenliği açısından sakıncalı olduğu” hususlarını teyit ve tekrar eden bir rapor olduğunu, esasen taşınmazların eski kiracısı Marmara Üniversitesi’nin davacı ile yaptığı kira sözleşmelerini sona erdirirken de binaların deprem riski altında olduğunu ve can ve mal güvenliğini sağlayamadığı olgusuna dayandığını, davacının Marmara Üniversitesi’nin kira sözleşmelerini feshetmesine itiraz etmediğini, böylece binaların bu durumunu kabul ettiğini, davacının bütün bu hususları bilmesine rağmen kendileri ile kira sözleşmesi yaparken sözleşme öncesi bütün görüşmelerde bu hususları gizlediğini ve hile yaparak kendilerini hataya düşürdüğünü ayrıca binaların bu hâlinin (kullanılmaya elverişli olmamaları hâlinin) sözleşmenin başlangıcında imkânsızlık durumunu da oluşturduğunu, tüm bu haklı gerekçe ve nedenlere dayanarak davacının sözleşme görüşmeleri ve sözleşme kuruluşu esnasında hile yaptığını ve kasten hataya düşürdüğünü iddia ederek Beşiktaş 3. Noterliği marifetiyle keşide ettiği 05.03.2012 tarihli ve 7399 yevmiye numaralı ihtarname ile 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesini geçmişe etkili olarak iptal ettiğini ve ayrıca sözleşmenin başlangıçtaki imkânsızlık nedeni ile de geçersiz olduğunu bildirdiğini, davacının kiralanan taşınmazları teslim almaya yanaşmaması üzerine, taşınmazların anahtarlarını Beşiktaş 3. Noterliği nezdinde 06.04.2012 tarihli ve 11265 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Emanet Tutanağı” ile notere tevdi ettiğini, durumu yine Beşiktaş 3. Noterliği marifetiyle keşide ettiği 06.04.2012 tarihli ve 11266 yevmiye numaralı ihtarname ile davacıya bildirdiğini, bu gelişmenin ardından davacının 12.04.2012 tarihinde Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kiralanan taşınmazlara zarar verildiği iddiası ile bir tespit talebinde bulunduğunu, hâlbuki kendisinin binalara hiçbir şekilde zarar vermediğini, bu hasarın önceki kiracı tarafından verildiğini ya da taşınmazın kiraya verilemeyip metruk kaldığı sırada üçüncü kişilerce verildiğini, davacının İstanbul 9. İcra Müdürlüğü nezdinde başlattığı icra takibine mesnet teşkil ettiğini iddia ettiği delil tespitinin kendilerinin yokluğunda gerçekleştirildiğini, olayın niteliği dikkate alındığında kendilerine tebligat yapılması mümkün ve gerekli iken ve bunda delillerin tespiti bakımından hiçbir sakınca yokken delil tespitinin kendilerine tebligat yapılmadan gerçekleştirilmesinin esasen bu tespitin hukukî bir değeri olmadığını gösterdiğini, ayrıca bu tespite daha sonra itiraz ettiklerini, itiraza uğramış bir delil tespit tutanağının ve bilirkişi raporunun delil niteliğini haiz olmadığını, taşınmazdaki tadilat ve tamiratın ruhsat almadan gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle ruhsat başvurusu için zorunlu olan belgelerin tedarikine gidildiğini, bu amaçla resmi ve özel kuruluşlardan raporlar alındığını ve raporlarda taşınmazın depreme dayanıklı olmadığının tespit edildiğini, göçme tehlikesinin bulunduğunun belirtildiğini, dolayısıyla bu şartlar altında taşınmazda herhangi bir tadilat ve tamirat faaliyetine başlamadığını, taşınmazlardaki hasarların Marmara Üniversitesi’nce meydana getirildiğini, zira taşınmazların anılan kurum tarafından 1985 yılından 2010 yılının Kasım ayına kadar kullanıldığını, daha sonra Marmara Üniversitesi’nin kira sözleşmelerini Kadıköy 8. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 09.11.2010 tarihli ve 22552 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile feshettiğini, taşınmazların daha sonra bir yıl süre ile başıboş kaldığını, taşınmazları teslim aldığında taşınmazların boyasız, sıvasız, kapıları ve doğramaları, tesisatları sökülmüş bir biçimde, sürekli olarak hırsızlığa açık kullanılamaz ve metruk bir hâlde olduğunu, bu durumun davalının Marmara Üniversitesi aleyhine Üsküdar 1. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2010 / 117 sayılı dosya ile yaptırdığı delil tespiti ile sabit olduğunu, davacının anılan dosyada taşınmazların eski hâle iadesi için Marmara Üniversitesi tarafından yapılması gerekenlerin tespitini talep ettiğini, bu tespit dosyasının üç yıldan beri derdest olduğunu, bu tespit dosyasına onlarca bilirkişi raporu sunulduğunu, bu raporlardan 01.08.2011 tarihli olanında eksik ve onarılması gereken inşaat, tesisat, elektrik işleri için harcanması gereken tutarın toplam bedelinin 1.830.169 TL olarak belirlendiğini, birçok bilirkişi ek raporlarından 26.09.2012 tarihli olanının da bu tutarı benimsediğini, davacının bu tutarı kabul etmeyip kendi tespitlerine göre 8.000.000 TL’lik bir hasar bulunduğunu ileri sürdüğünü, davacının bir yandan Marmara Üniversitesi’nin taşınmazları tahliye ederken binalara bu tutarda bir hasar verdiğini iddia ettiğini, bir diğer yandan da aynı binalara bu kez son kiracısı tarafından zarar verildiğini iddia ettiğini, bu iki iddianın akıl ve mantıkla bağdaşmadığını, kaldı ki davacı böyle bir iddiada ise bu zararın taşınmazların son kiracısı tarafından verildiğini ispat etmesi gerektiğini, hâlbuki kendisinin tadilat ruhsatı almadan herhangi bir surette tadilat ve inşaata başlamasının mümkün olmadığını, tadilat ruhsatı almak için gereken raporları beklediğini, raporlar olumsuz gelince de hiçbir inşaat veya tadilat faaliyetine girişmeden taşınmazların anahtarlarını notere tevdi ettiğini, davacının hem eski kiracısı Marmara Üniversitesi’nden hem de kendisinden tazminat talebinde bulunmak suretiyle haksız menfaat temin ederek sebepsiz zenginleşmeyi hedeflediğini, davacının haksız zenginleşmeye yönelik ve dürüstlük kuralına aykırı iddia ve taleplerinin herhangi bir hukukî sonuç doğurmaması gerektiğini, davacının icra takibine dayanak yaptığı 2012 / 23 sayılı Değişik İş dosyasında delil tespiti talebinde bulunurken Marmara Üniversitesi aleyhine yaptırdığı delil tespitini gizlediğini, ikinci delil tespitinin yokluğunda yapılması nedeni ile bu ilk delil tespitini dosyaya sunamadığını, bu durumun da mahkeme ve bilirkişilerin yanılmasına neden olduğunu, bu nedenle anılan bu ikinci delil tespitine itibar edilmesinin mümkün olmadığını, bütün bu uyuşmazlık ve iddialardan sonra davacının taşınmazları yıkılarak yeniden yapılmak üzere 01.09.2012 tarihinden itibaren 30 yıl süre ile A. Sağlık Grubu’na kiraladığını, bütün binalar yıkılıp yeniden yapılacağına göre artık davacının zarara uğradığı yönündeki iddiasının dinlenmesinin mümkün olmadığını, zira artık davacının taşınmazların eski hâle iadesi için herhangi bir masraf yapmak zorunda kalmayacağını, davacının hilesi nedeniyle başka bir taşınmaz arayışına girmek zorunda kaldığını, ancak ilk sözleşmenin iptali için geçen zaman zarfında Tıp Fakültesini 2012-2013 öğrenim döneminde açamadığını, fakültenin ancak 2013-2014 öğrenim döneminde faaliyete geçebildiğini, bu durumun davacıdan kaynaklandığını ve bu nedenle uğradığı zararın giderilmesine ilişkin haklarını saklı tuttuğunu ileri sürmüş ve davanın reddi gerektiğini iddia etmiştir.

C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR

Taraflar arasındaki uyuşmazlığı şu şekilde özetlemek mümkündür. Davacı ile davalı arasında bir kira sözleşmesi yapıldığı ve bu kira sözleşmesine bazı taşınmazların (özellikle üzerlerindeki hastane binalarının) konu edildiği hususunda herhangi bir tartışma yoktur. Ancak davacı, davalının kira sözleşmesini haksız bir biçimde feshettiğini, davalının taşınmazlara zilyet olduğu dönemde onlara zarar verdiğini, bu nedenle davalının taşınmazların eski hâle getirilmesi için gereken tutarı ödemesi gerektiğini, ayrıca bu zararın giderilmesi için gerçekleştirilecek tamirat ve tadilat çalışmaları bakımından 90 günlük bir süreye ihtiyaç bulunduğunu, taşınmazların bu süre boyunca kiraya verilmesinin mümkün olamayacağını, dolayısıyla davalının taşınmazların kiralanamayacağı süre zarfında kendisini mahrum bıraktığı kira gelirinden de sorumlu olduğunu, bu zararı da gidermesi gerektiğini iddia etmiştir.

Davalı ise taşınmazlara herhangi bir şekilde zarar vermediğini, bilakis zararın önceki kiracı tarafından verildiğini, davacının taşınmazların depreme dayanıklı olmadığını bildiği hâlde bu durumu kendisinden gizlediğini, davacının hilesine maruz kaldığını, bu hile nedeniyle sözleşmeyi geçmişe etkili olarak iptal ettiğini, hatta taşınmazların daha sözleşmenin başından beri kullanılmaya elverişli bir durumda olmaması nedeniyle sözleşmenin başlangıçtaki imkânsızlık nedeni ile ayrıca kesin hükümsüzlükle de sakat olduğunu, esasen kiralananın depreme dayanıklı olmadığını öğrenir öğrenmez sözleşmeyi geçmişe etkili olarak iptal ederek kiralananı tahliye ettiğini, kendisinin kiralanandaki binalarda sözleşmeye aykırı nitelikte herhangi bir inşaat veya tadilat yapmadığını dolayısıyla da kiralanandaki hasarlardan ötürü herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını ileri sürmüştür.

Görüldüğü üzere davacının iddiaları, davalının sözleşmeye aykırı davrandığı, dolayısıyla da sözleşmeye aykırı davranışlarından kaynaklanan zararlardan sorumlu olduğu yönünde iken davalının savunmaları sözleşmeye aykırı herhangi bir davranışının bulunmadığı, dolayısıyla da herhangi sorumluluğunun söz konusu olamayacağı yönündedir. Ayrıca davalı, sözleşmeyi davacının hilesi nedeni ile iptal ettiğini ileri sürmektedir. Dolayısıyla dava konusu uyuşmazlığın çözümü için bu iki noktanın aydınlığa kavuşturulması gerekir.

D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME

I. Sözleşmeye Aykırılık İddiaları ve Tazminat Talepleri

Davacı ile davalı arasında 23.09.2011 tarihinde bir kira sözleşmesi yapılmış daha sonra davalı bu sözleşme çerçevesinde taşınmazlara 26.09.2011 tarihi itibarıyla dolaysız zilyet olmuştur. Taraflar bu konuda 26.09.2011 tarihinde “Yer Teslim Tutanağı” başlıklı bir belge düzenleyip imzalamışlardır. Bir diğer söyleyişle davalının kiralanan taşınmazlara zilyet olduğu hususunda herhangi bir tereddüt yoktur.

Davalının kiralanan taşınmazlardaki zilyetliği yaklaşık 6 ay kadar sürmüştür zira davalı 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesini Beşiktaş 3. Noterliği marifetiyle keşide ettiği 05.03.2012 tarihli ve 07399 yevmiye numaralı ihtarname ile iptal etmiştir. Davalı, iptal açıklamasının ardından da taşınmazların anahtarlarını Beşiktaş 3. Noterliği nezdinde 06.04.2012 tarihinde 11265 yevmiye numarası ile düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Emanet Tutanağı” ile notere tevdi etmiş ve durumu yine Beşiktaş 3. Noterliği marifetiyle keşide ettiği 06.04.2012 tarihli ve 11266 yevmiye numaralı ihtarname ile davacıya bildirmiştir. Anılan ihtarname davacının beyanına göre 10.04.2012 tarihi itibarıyla kendisine tebliğ edilmiştir. Davacı 12.04.2012 tarihinde de Üsküdar 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde kira sözleşmesine konu edilen taşınmazlara zarar verdiği iddiası ile davalı aleyhine delil tespiti talebinde bulunmuştur.

Tekrar vurgulayacak olursak, davalı kira sözleşmesine konu olan taşınmazlara yaklaşık 6 ay boyunca zilyet olmuştur. Davacı da esasen davalının bu süre zarfında taşınmazlarda tadilat ve tamirata başladığını, taşınmazları hasara uğrattığını ve bu nedenle meydana getirdiği zararı gidermesi gerektiğini iddia etmektedir. Davacının bu iddiası temelde davalının taşınmazları sözleşmeye aykırı şekilde kullandığı ve taşınmazlara zarar verdiği olgularına dayalıdır.

O hâlde davacı, her şeyden önce kiracının (davalının) taşınmazları kullanırken göstermesi gereken özeni göstermediğini, yani sözleşmeye aykırı davrandığını, bu nedenle zarara uğradığını, kiracının (davalının) sözleşmeye aykırı bu davranışı ile uğradığı zararlar arasında uygun illiyet bağının bulunduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Bununla birlikte bütün bu maddi vakıaların ispatından sonra dahi kiracının (davalının) sözleşmeye aykırı davranışında kusuru bulunmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulması mümkündür (818 sayılı Borçlar Kanunu m. 96) ⁽¹⁾.

Somut uyuşmazlığa bu açıklamalar ışığında bakıldığında şu değerlendirmelerin yapılması gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin “kullanım amacı” kenar başlığını taşıyan 3. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Kiralanan; üniversite, yüksek okul veya bunların hizmet birimleri veya bunlara bağlı yüksek okul eğitim ve öğrenim yeri, fakülte, hastane, eğitim hastanesi, gibi eğitim amacına yönelik hizmetler için kullanılabilir.”

Görüldüğü üzere kiracı taşınmazları, kısaca ifade edecek olursak, üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanmak amacıyla kiralamıştır. Ancak, sözleşmenin kurulduğu sırada taşınmazların bu amaçlarla kullanılması mümkün değildir. Gerçekten de davacının, önceki kiracısı Marmara Üniversitesi Rektörlüğü için hazırlattığı “ … ili, … ilçesi, … Mahallesi, 1313 Ada, 2 Sayılı Parsel Üzerinde Bulunan İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfına Ait Marmara Üniversitesi Hastanesi Kiralama Kontratına Konu Binaların Vakfa Teslim Hâli Değerlendirme Raporu” başlıklı raporda kiralanan taşınmazlarla ilgili olarak bizim tespit edebildiğimiz kadarı ile 19 başlık açılmış ve bu başlıklar altında neredeyse daima kelime kelime tekrar edilerek aynen şu değerlendirmelere yer verilmiştir:

“ … proje hilafı olarak kullanım şekillerinin değiştirildiği, duvarların kısmen yıkılarak yeni ilave duvarlar örülerek oda sayısı ve kullanım alanlarının artırılarak çeşitlendirildiği, buna bağlı olarak yer döşemesi ve kaplamaları, asma tavan ve ışıklandırma, boya elektrik, su, mekanik tesisatı ilaveleri yapıldığı, ancak tespit esnasında kullanılabilir şekilde bırakılmadığı, çoğunun yerinde bulunmadığı, pencere, kapı ve doğramaların camlar dahil kırık, dökük, sökük olduğu, kat bütününde esaslı boya ve onarıma ihtiyaç olduğu asma tavanların kablolarının, lambalarının söküldüğü, yangın tehlikesi arz ettiği, elektrik tesisatının kapatıldığı, su tesisatının su basmalarına karşı tehlike olasılığından kapatıldığı, wc, lavabo, vitrifiye, armatür eksikleri olduğu, …”

Esasen taraflar da taşınmazların üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanılması için gerekli tadilat, tamirat ve güçlendirme çalışmalarının kiracı tarafından karşılanması hususunda karşılıklı olarak mutabakata varmışlardır. Gerçekten de kira sözleşmesinin 13. maddesi aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Kiralanan yerin başlangıçta ve kira süresince esaslı veya basit her türlü bakım ve onarım ile idamesi için yapılması gereken harcamalar kiracı tarafından yapılacaktır.

 Kira konusu yerde, yürürlükteki İmar Mevzuatı uyarınca yapılması gereken güçlendirme veya esaslı onarımlar kiracı tarafından yapılacaktır.

 …

 Bu maddede sayılan her türlü faaliyetler için yapılan giderler ile benzeri faaliyetlerin tüm giderleri kiracıya aittir. Kiracı, Vakıftan bu giderlerle ilgili olarak herhangi bir talepte bulunamayacaktır.”

Sözleşmeye göre kiracı yaklaşık dört aylık kira bedelini kiraya verene ödemeyecek ve taşınmazlar için yapacağı tadilat, tamirat ve güçlendirme çalışmalarına harcayacaktır. Zira taraflar kira sözleşmesinin 5. maddesinde sözleşmenin 23.09.2011 tarihinde imzalandığını ve fakat kira bedelinin 02.02.2012 tarihinden itibaren ödeneceğini kararlaştırmışlardır.

Kısacası, kiracının taşınmazda bir takım değişiklikler, yenilikler, güçlendirme çalışmaları yapması kaçınılmazdır; esasen o, hem taşınmazı kullanabilmek için bu çalışmaları yapmak zorundadır hem de sözleşme gereği bu tadilat ve tamirat çalışmalarını yapmakla yükümlüdür.

O hâlde, kiracı taşınmazda bir takım tahribata veya hasara yol açtı ise onun meydana getirdiği bu tahribat veya hasar bakımından sözleşmeye aykırı davranışının bulunup bulunmadığını irdelemek gerekir. Bir diğer söyleyişle acaba kiracının taşınmazlarda yaptığı çalışmalar sözleşmenin 13. maddesinin çizdiği sınırların içinde mi kalmıştır yoksa anılan maddenin çizdiği sınırlar aşılmış mıdır? Bu sorular aydınlığa kavuşturulmadan doğru ve hakkaniyete uygun bir sonuca varmak mümkün değildir.

Gerçekten de kiracı, taşınmazlarda zaten sözleşme gereği yapması gereken tadilat ve tamiratları gerçekleştirmek için zorunlu olarak taşınmazlara bir takım hasarlar vermiş ise onun herhangi bir sorumluluğundan söz etmek mümkün olamaz. Mesela kiracı taşınmazların tüm eskiyen kapılarını yenilemek için onları yerlerinden söküp kırmışsa onun bu kapıların sökülmesi ve kırılması nedeni ile sorumluluk altına sokulması mümkün olamaz. Hâlbuki kiracının taşınmazlarda yaptığı inşâî faaliyetler böyle değil de sözleşmede öngörülen sınırların dışında kalıyorsa yani kiracı taşınmazlarda onların tıp fakültesi ve üniversite hastanesi olarak kullanılması için yapılması gereken tadilat ve tamiratların dışında kalan bir takım inşâî faaliyetlerde bulunmuşsa, mesela taşınmazların depreme dayanıklı hâle getirilmesi çalışmaları için kolonların güçlendirilmesi gerekirken daha geniş alanlar kazanmak maksadı ile bazı kolonları kesmişse onun sorumluluk altına gireceği açıktır.

O hâlde, davacı kiraya verenin her şeyden önce davalı kiracının kira konusu taşınmazlarda sözleşmeye aykırı şekilde inşâî faaliyette bulunarak onlara zarar verdiğini ispat etmesi gerekir. Davacı bu bağlamda delil olarak sadece Üsküdar 2. Sulh Mahkemesi nezdinde yaptırdığı delil tespitine dayanmaktadır. Hâlbuki bu delil tespitinin davacıya düşen ispat külfetinin yerine getirildiğinin kabulü için yeterli olması mümkün değildir. Zira bu delil tespitinde bilirkişiler sadece taşınmazın tespit anındaki durumunu inceleyerek bir takım değerlendirmelere gitmişlerdir.

Bu delil tespiti sırasında bilirkişiler taşınmazların tıp fakültesi ve üniversite hastanesi olarak kullanılabilir hâle getirilmesi için kiracı tarafından sözleşme gereği kaçınılmaz olarak yapılması gereken tadilat, tamirat çalışmalarının ne olduğunu, taşınmazlardaki hasar ve zararın bu çalışmaların doğal ve zorunlu sonucu olup olmadığını ya da taşınmazlardaki hasar ve zararın bu çalışmaların gerektirdiğinin dışında kalıp kalmadığını saptamamışlardır.

Kanımızca, yukarıda da belirttiğimiz üzere davacı kiraya veren, her şeyden önce taşınmazlara, onların tıp fakültesi ve üniversite hastanesi olarak kullanılması için yapılması icap eden tadilat ve tamirat bakımından gerekli olmayan hasarlar verildiğini ispat etmeden davalı kiracıdan herhangi bir tazminat talep edemez.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, böyle bir olgunun ispatı da davalının taşınmazlarda meydana gelen hasarlardan sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeyi gerektirmez. Zira davalı, böyle bir delilin varlığına rağmen taşınmazlarda meydana gelen hasarın gerçekleşmesinde kendisinin herhangi bir kusurunun bulunmadığını, bu hasarların mücbir sebepten, fevkalade hâlden, bizzat davalının veya üçüncü kişinin kusurundan kaynaklandığını iddia ve ispat edebilir ve böylece sorumluluktan kurtulabilir. Nitekim davalı kiracı taşınmazlardaki hasarların eski kiracısı Marmara Üniversitesi Rektörlüğü’nce meydana getirildiğini, yine taşınmazların belirli bir dönem kiraya verilemeyip metruk ve atıl kaldığını hasarların bu sırada üçüncü kişiler tarafından meydana getirilmiş olmasının mümkün olduğunu ileri sürmüştür.

II. Davalının Hile İddiasının İncelenmesi

1. Genel Olarak

Davalı, kira sözleşmesine konu taşınmazların önemli ölçüde deprem riski taşıdığını, bu durumun davacı tarafından bilindiğini ve kendisinden gizlendiğini, kiraya verenin bu tutumu nedeni ile sözleşme görüşmelerinde kasten hataya düşürüldüğünü, bu yüzden iradesinin sakatlandığını ve kira sözleşmesini karşı âkidin hilesi nedeniyle iptal ettiğini iddia etmiştir.

Hilenin şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini ele almadan önce davalının taşınmazların önemli ölçüde deprem riski taşıdığına dair iddiasının aydınlığa kavuşturulması gerekir. Zira davacı, davalının kira sözleşmesine konu taşınmazlarla ilgili bu yöndeki iddialarına karşı, kira sözleşmesinin 13. maddesine dayanmakta ve taşınmazların yürürlükteki imar mevzuatı uyarınca güçlendirilmesine ilişkin yükümlülüğün kiracıya ait olduğunu iddia etmektedir.

Gerçekten de taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 13. maddesi bu yükümlülüğü kiracıya yüklemektedir. Bu noktada herhangi bir tartışma bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, esasen taşınmazların belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilip getirilemeyeceği noktasında düğümlenmektedir. Zira davalı, taşınmazların belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilmesinin mümkün olmadığını veya mümkün olsa bile bunun, taşınmazların tümüyle yıkılıp yeniden yapılmasının maliyetine yakın bir tutarı gerektirdiğini, kendisinin kiracı sıfatıyla böyle bir maliyeti yüklenmesinin mümkün olmadığını, bir diğer söyleşiyle taşınmazlardaki güçlendirme çalışmasının kapsamı, niteliği, süresi ve maliyeti konularında gerçeğin kendisinden gizlendiğini ve bu nedenle hileye maruz kaldığını iddia etmiştir.

818 sayılı Borçlar Kanunumuzun 28. maddesinin 1. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Diğer tarafın hilesiyle akit icrasına mecbur olan tarafın hatası esaslı olmasa bile, o akit ile ilzam olunmaz.”

818 sayılı Borçlar Kanunumuzun 31. maddesinin 1. fıkrasına göre de:

“… hile ile haleldar olan … taraf bu akdi ifa etmemek hakkındaki kararını diğer tarafa beyan yahut verdiği şeyi istirdat etmeksizin bir seneyi geçirir ise, akde icazet verilmiş nazariyle bakılır. Bu mehil … hilenin anlaşıldığı … tarihten itibaren cereyan eder.”

Görüldüğü üzere her iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde bir kişi, bir sözleşmeyi karşı sözleşenin hilesi ile yapmaya sevk edilmiş ise düştüğü hata esaslı olmasa bile hileyi öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyi iptal etmek hakkına sahip olacaktır. Borç doğuran akitlerde hileye maruz kalan taraf iptal hakkını kullanırken dava açmak zorunda değildir, iptal hakkını, iptal beyanını karşı tarafa yönelteceği tek taraflı irade (iptal) açıklaması ile kullanabilir. Onun bu iptal açıklaması yenilik doğuran bir hakkın (iptal hakkının) kullanılması niteliğindedir ve bu beyan karşı tarafa ulaşmakla hüküm ifade eder. Böylece akit kural olarak geçmişe etkili bir şekilde yani daha yapıldığı andan itibaren kesin hükümsüz hâle gelir.

Doktrinde de isabetle belirtildiği üzere, karşı âkidin hilesinin şartları şunlardır⁽²⁾:

1. Bir taraf sözleşme yapma hususunda karşı tarafın aktif veya pasif davranışı ile aldatılmış olmalıdır (Hataya düşürmeye yönelik davranış).

2. Karşı taraf yanıltıcı davranışı kasten gerçekleştirmiş olmalıdır (Hile kastı).

3. Sözleşme karşı tarafın hilesi nedeni ile kurulmuş olmalıdır (Nedensellik bağı).

Somut uyuşmazlıkta bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini hemen aşağıda ayrı başlıklar altında ele alacağız. Bununla birlikte, bu açıklamalarda bulunmadan önce hile ile ilgili ispat külfeti bakımından şu temel prensiplerin zikredilmesi gerekir. Doktrinde de isabetle belirtildiği üzere, hilede bir tarafın yanılması bir dış etkiden kaynaklanmakta hileye maruz kalanın bu hususta bir kusuru bulunmamaktadır. Bu nedenle, hileye maruz kaldığını iddia eden tarafın hileyi kesin olarak ortaya koyması beklenemez. Ona hileli davranışları ispat konusunda belli ve makul ölçüde kolaylık sağlanmalı, nedensellik bağını ve hile kastını ispat yükümlülüğü hafifletilmeli ve hayat tecrübelerine göre karinelerin oluştuğu kabul edilmelidir.

Doktrinde meseleyi konuya ilişkin monografik çalışmasında ele alan Kurşat da bu hususta aynen şu açıklamalarda bulunmuştur⁽³⁾:

“ … Bu çerçevede hile iddiasında bulunan kişi, hile teşkil eden davranışları ortaya koymalı ve bunların vuku bulduğunu ispat etmelidir. Bu davranışların hile kastı ile yapılmış olduğu ve bunların sözleşmeyi etkilediği makul olarak benimsenebiliyorsa, hilenin varlığı da kabul edilmelidir. Bu takdirde hileli davranışların yapılmadığını veya bunların hile kastı ile yapılmadığını ya da nedensellik bağının bulunmadığını karşı tarafın ispat etmesi gerekecektir. …”

2. Hilenin Şartları

Somut olayda hilenin şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine gelince:

a. Hataya Düşürmeye Yönelik Davranış

Davalı, davacının taşınmazların depreme dayanıklı olmadığını, bir diğer söyleyişle belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilemeyeceğini bildiğini ve bu durumu kendisinden gizlediğini ileri sürmüştür. Bu iddia temelde pasif bir davranışla gerçekleştirilen hile iddiasıdır. Gerçekten de bir taraf, sözleşme görüşmeleri esnasında Medenî Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı gereği diğer tarafa açıklaması gereken bir hususu açıklamazsa hile pasif bir davranışla gerçekleştirilmiş olur.

Hemen belirtmek gerekir ki, Medenî Kanunumuzun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına göre karşı tarafın aydınlatma yükümlülüğü altında olup olmadığı ve susarak bu yükümlülüğünü ihlal edip etmediğinin tespiti somut olayın özellikleri göz önünde bulundurularak ele alınmalıdır. Bu da esasen kolay bir iş değildir. Bu nedenledir ki, “caiz olan susma” ile “aydınlatma yükümlülüğünün ihlali niteliğindeki susma” arasındaki sınırı belirleyebilmek bakımından bazı ölçütler konulması kaçınılmazdır. Bu ölçütler “sözleşmenin mahiyeti”, “sözleşmenin amacı”, “tarafların menfaati” gibi ölçütlerdir ve bu ölçütler dürüstlük kuralı çerçevesinde karşı âkidin diğerini aydınlatma yükümlülüğü altında olup olmadığını tespit bakımından önemli rol oynayacaklardır.

Örneğin, ortak bir amaca erişmek için kurulan güvene ve sadakate dayalı sözleşme ilişkilerinde aydınlatma yükümlülüğü daha sıkı bir şekilde ele alınacaktır. Her ne kadar ortak bir amaç için kurulmuş olmasalar da sürekli borç ilişkilerinde, mesela somut uyuşmazlıktaki gibi kira sözleşmelerinde, aydınlatma yükümlülüğü büyük önem taşıyacaktır. Zira bu tür sözleşmeler de (sürekli borç doğuran) karşılıklı güvene dayalı sözleşmelerdir ve bunlarda da aydınlatma yükümlülüğü normalde olduğundan daha geniştir.

Bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlığa bakıldığında şu değerlendirmelerin yapılması gerekir. Davalı, davacının kira sözleşmesine konu ettiği taşınmazların belirli bir güçlendirmeyle depreme dayanıklı hâle getirilemeyeceğini bildiğini ve bu durumu kendisine açıklamadığını iddia etmektedir.

Kanımızca, sürekli borç ilişkisi doğuran böylesi bir kira sözleşmesinde taşınmazların belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilemeyeceğini bilen tarafın (kiraya verenin) bu durumu diğerinden (kiracıdan) gizlemesi, bu konu hakkında susması onun aydınlatma yükümlülüğünün ihlali olarak kabul edilmelidir. Şöyle ki; kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmede kiracının kira bedelini sözleşmenin imzalandığı 23.09.2011 tarihinden itibaren her ay değil de taşınmazların kiracıya 26.09.2011 tarihinde tesliminden itibaren belirli bir süre geçtikten sonra 01.02.2012 tarihinden itibaren ödeyeceği kararlaştırılmıştır. O hâlde, kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu yaklaşık dört aylık kira bedelini ona ödemek yerine taşınmazın güçlendirilmesine harcamayı kendi menfaatleri açısından uygun bulmuş demektir. Bu durumda, eğer kiraya veren, güçlendirmenin bu dört aylık kira bedeli tutarındaki maliyetle karşılanmasının mümkün olamayacağını bir diğer söyleyişle taşınmazların depreme dayanıklı hâle getirilmesi için güçlendirme yerine tümüyle yıkılıp yeniden inşa edilmelerinin kaçınılmaz olduğunu biliyor idiyse onun, bu durumu kiracıdan gizlememesi gerekirdi. Zira kiraya verdiği taşınmazların gelecekte hastane ve tıp fakültesi olarak hizmet vermek üzere kullanılacağını bilen bir kiraya verenin, bu taşınmazların anılan amaçlar için hazır hâle getirilmesi esnasında harcanması gerekecek zamanı ve bu işlerin maliyetini değiştirebilecek, özellikle de maliyetinin artmasına neden olabilecek unsurları diğerine bildirmesi kaçınılmazdır. Gerek Medenî Kanunumuzun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı gerekse bu kuralın yanı sıra uygulanması gereken “sözleşmenin mahiyeti” ve “sözleşmenin amacı” ölçütleri kiraya vereni bu hususları açıklama yükümlülüğü altına sokmaktadır.

Kısacası, kiraya veren, taşınmazların gerçek durumunu biliyorsa, yani yaklaşık dört aylık kira bedeline denk bir tutar harcanmak suretiyle güçlendirilerek depreme dayanıklı hâle getirilmesinin mümkün olmadığını, aslında taşınmazların tümüyle yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiğini biliyorsa ve bunu kiracıdan gizlemişse onun bu konudaki suskunluğu karşısında, kiracıyı aydınlatma yükümlülüğünü ihlal ettiğini kabul etmek kaçınılmazdır.

O hâlde, kiraya verenin bu pasif tutumunun bir hile hâli oluşturup oluşturmadığını belirleyebilmek için onun bu durumu bilip bilmediğini ve bu durumu diğerinden kasten gizleyip gizlemediğini ve kiraya verenin hilesi ile akit arasında nedensellik bağının bulunup bulunmadığını incelemek gerekir.

b. Hile Kastı

Kiraya verenin bu pasif tutumunun bir hile hâli oluşturabilmesi için onun bu hususları kiracıya kasten bildirmemiş olması gerekir. Bir taraf aktif veya pasif davranışının (susmasının) diğer tarafı yanıltacağını biliyorsa ve bunu istiyorsa onun doğrudan doğruya kastının mevcudiyetinden söz edilir. Eğer bir taraf aktif veya pasif davranışının (susmasının) diğer tarafı yanıltabileceğini öngörüyorsa ve fakat yine de aktif veya pasif davranışını sürdürmeye devam ediyorsa onun ihtimali kastının varlığından söz edilir⁽⁴⁾.

Somut uyuşmazlığa bu açıdan bakıldığında şu değerlendirmenin yapılması gerekir. Davalının iddialarına göre davacı, kira sözleşmesine konu edilen taşınmazların dört aylık kira bedeline denk bir tutar harcanmak suretiyle güçlendirilerek depreme dayanıklı hâle getirilemeyeceğini, aslında taşınmazların tümüyle yıkılıp yeniden inşa edilmesinin gerektiğini bildiğini ve bu durumu kendisinden kasten gizlediğini ileri sürmekte ve bu iddiasını da temelde iki maddi vakıaya dayandırmaktadır. Şöyle ki:

aa. Taşınmazların önceki kiracısı Marmara Üniversitesi Rektörlüğü, davacı ile arasındaki kira sözleşmesini sonlandırırken kira sözleşmesine konu taşınmazların depreme dayanıklı olmadığına dair açıklamalarda bulunmuştur. Marmara Üniversitesi Rektörlüğü, Kadıköy 8. Noterliği marifetiyle keşide ettiği 09 Kasım 2010 tarihli ve 22552 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davacıya şu açıklamalarda bulunmuştur:

“ … Bu itibarla, olası büyük İstanbul depremi riski kapsamında sağlık ve eğitim hizmetinin verildiği ve yine gelişen birimlerin ihtiyacına cevap veremeyecek durumda bulunan binaların mevcut fiziki kapasitesi kapsamında tüzel kişiliğimiz hastane hizmetlerinin güvenli bir alana can ve hizmet emniyeti açısından taşınması zarureti de gözetilerek tahliyesi kararı almıştır. … ”

Davalı, davacının Marmara Üniversitesi’nin kira sözleşmelerini bu gerekçelerle feshederken herhangi bir itirazda bulunmadığını, onun bu suskunluğu karşısında kiraya verdiği taşınmazların belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilemeyeceğini bildiğini ve bu durumu zımnen kabul ettiğini ileri sürmüştür.

bb. Davacı, davalının kira sözleşmesini hile iddiası ile iptal etmesi üzerine taşınmazları 07.08.2012 tarihli kira sözleşmesi ile A. Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi’ne kiralamıştır. A. Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi, sözleşmenin özel şartları arasında yer alan 4.2. maddesinde, kira konusu taşınmazlar üzerindeki (varsa yasal koruma altında olan tarihi eser niteliğindeki bina veya binalar hariç olmak kaydıyla) tüm yapıları bütün giderleri kendisine ait olmak üzere yıkarak yeniden inşa etmeyi üstlenmiştir.

Yeni kiracının, varsa istisnaları hariç olmak üzere tüm binaları bütün masrafları kendisine ait olmak üzere yıkıp yeniden inşa etmeye yönelik bu taahhüdünün doğal bir sonucu olarak da kira bedeli bu sözleşmede ilk 30 ay boyunca 150.000 TL olarak kararlaştırılmıştır. Hâlbuki davacı ile davalı arasındaki kira sözleşmesindeki kira bedeli (ilk dört ayı ödemesiz olmak kaydıyla) aylık 325.000 TL olarak belirlenmiştir.

Davalı, davacının yeni kiracısı A. Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi ile yaptığı 07.08.2012 tarihli kira sözleşmesinde (varsa, hukuken yıkılmaları mümkün olmayanları hariç olmak üzere) tüm taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması şartıyla kiralanmış olmasından ve bunun karşılığında da kira parasının ilk 30 ay boyunca ayda 150.000 TL olarak saptanmış olmasından hareketle, davacının kendisi ile yaptığı kira sözleşmesi esnasında da daha baştan itibaren aslında kiralanan taşınmazların belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilmesinin mümkün olmadığını ve yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiğini bildiğini ileri sürmektedir.

Davalının bu maddi vakıaları ortaya koymak suretiyle davacının hile kastını ispatlayıp ispatlayamadığını şu şekilde değerlendirmek mümkündür. Hemen vurgulamak gerekir ki, yukarıda da belirttiğimiz üzere, hileye maruz kalan tarafı, diğer tarafın hile teşkil eden davranışını kasten gerçekleştirdiğini ispat yükümlülüğü altında tutmamak gerekir. Eğer kiraya veren aksi iddiada ise iddiasını ispatla yükümlü tutulmalıdır.

Meseleye bu açıdan bakıldığında şu husus dikkati çekmektedir. Kiraya veren davalı ile arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesinden sadece yaklaşık 5 ay geçtikten sonra taşınmazları A. Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi’ne kiralamış ve kiralama konusu taşınmazların tümüyle yıkılıp yeniden inşa edilmelerini kabul etmiştir. Davacı ayrıca bu çerçevede ilk 30 ay boyunca, ayda 150.000 TL kira parası ile yetinmeyi kabul etmiştir. Hâlbuki davalı ile yaptığı kira sözleşmesinde kira bedeli ayda 325.000 TL olarak kararlaştırılmıştır. Bu olgular, davacının taşınmazların aslında belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilmelerinin mümkün olmadığını, taşınmazların yıkılıp yeniden yapılmalarının gerektiğini bilmediğini iddia ve ispat etmesini oldukça güçleştirmektedir. Böyle bir iddia Medenî Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı karşısında ihtiyatla karşılanmalıdır.

Ayrıca dosya içindeki iki ayrı delil daha, davacı kiraya verenin aslında taşınmazların dört aylık kira bedeline denk bir tutar harcanmak suretiyle güçlendirilerek depreme dayanıklı hâle getirilmelerinin mümkün olmadığını, taşınmazların yıkılıp yeniden yapılmalarının gerektiğini bilmediğini iddia ve ispat etmesini oldukça güçleştirmektedir. Şöyle ki; bizzat davacı kiraya veren, taşınmazın eski kiracısı Marmara Üniversitesi Rektörlüğü aleyhine delil tespiti talebinde bulunmuştur. Üsküdar 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, bu talebi 2010 / 117 Değişik İş sayılı dosyası ile ele almış ve bu dosya çerçevesinde görevlendirilen bilirkişiler çeşitli raporlar hazırlamışlardır.

aaa. Bilirkişiler, 28.02.2011 tarihli raporlarının sonuç kısmında aynen şu açıklamalarda bulunmuşlardır:

“ … Deprem kuşağında bulunan, son yıllarda İstanbul ilinin beklenen deprem bölgesinde oluşu, son depremlerden sonra düzenlenen Deprem Yönetmelikleri nazara alınarak, söz konusu bloklara güçlendirme yapılması rantabl …” (verimli) “… olup olmaması hususlarının göz önünde tutulmasının yerinde olacağı … ”

bbb. Bilirkişiler, 01.08.2011 tarihli 1. ek raporlarının sonuç kısmında da aynen şu açıklamalarda bulunmuşlardır:

“ … Deprem kuşağında bulunan, son yıllarda İstanbul ilinin beklenen deprem bölgesinde oluşu, son depremlerden sonra düzenlenen deprem yönetmeliği nazara alınarak, söz konusu bloklara güçlendirme yapılması gerektiği, bu değerlendirmenin yıkılıp yapılması ve onarımı bakımından rantabl olup olmaması hususlarının göz önünde tutulmasının yerinde olacağı … ”

Görüldüğü üzere bizzat davacı kiraya verenin eski kiracısı Marmara Üniversitesi Rektörlüğü aleyhine yaptırdığı delil tespiti çerçevesinde hazırlanan raporlarda bilirkişiler, taşınmazların depreme dayanıklı hâle getirilmesinin gerektiğini, ancak bunun için yıkılıp yeniden yapılmasının mı yoksa onarılmasının mı yerinde olacağı hususunun ekonomik açıdan ayrıca değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varmışlardır. Dolayısıyla davacı kiraya verenin, bizzat yaptırdığı bu delil tespitleri ışığında taşınmazların yıkılıp yeniden yapılmasının gerektiğine ya da hiç değilse gerekebileceğine dair herhangi bir bilgisi olmadığını ileri sürmesi kabul edilemez.

Kanımızca, zikrettiğimiz her iki delil de davacı kiraya verenin kira sözleşmesine konu taşınmazların belirli bir güçlendirme ile depreme dayanıklı hâle getirilmesinin mümkün olmadığını, yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiğini bilmesine rağmen bu durumu davalıdan gizlemiş olduğuna, bir diğer söyleyişle aydınlatma yükümlülüğünü, kasten yerine getirmediğine işaret etmektedir.

c. Nedensellik Bağı

Somut uyuşmazlıkta kiraya verenin hilesinden söz edilebilmesi için onun kira sözleşmesine konu taşınmazların belirli bir güçlendirme çalışması ile depreme dayanıklı hâle getirilmesinin mümkün olmadığını bilerek gizlemesi olgusu ile kira sözleşmesinin kurulması arasında bir nedensellik bağının bulunması gerekir.

Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediğini şu şekilde ele almak mümkündür. Kiraya veren, gerçek durumu gizlemese idi kiracı sözleşmeyi hiç yapmayacak idiyse, hile ile sözleşmenin yapılması arasında nedensellik bağı kurulmuş demektir. Aynı şekilde kiraya veren gerçek durumu gizlemese idi kiracı sözleşmeyi başka koşullarla yapacak idi ise yine hile ile sözleşmenin kurulması arasında nedensellik bağının kurulmuş olduğu kabul edilir.

Esasen davalı kiracı da gerçek durumu bilse idi sözleşmeyi hiç yapmayacağını veya mevcut şartlarla yapmayacağını iddia etmektedir. Kiracı, kira sözleşmesi kurulurken kiralanan taşınmazları üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanmak niyetindedir ve taşınmazları 2012 - 2013 öğrenim dönemine hazır hâle getirmeyi planlamaktadır. Ayrıca kiracı, yaklaşık dört aylık bir kira bedelini taşınmazların güçlendirilmesi için harcamayı uygun bulmuş durumdadır. Ancak, gerçek durumu öğrendiğinde yani taşınmazların dört aylık kira bedeli tutarında bir harcama ile depreme dayanıklı hâle getirilemeyeceğini öğrendiğinde sözleşmenin kendisine yükleyeceği ek maddi külfetleri dikkate alarak, sözleşmeyi hile nedeni ile iptal yoluna gitmiştir. Davalı, cevap dilekçesinde bu durumun bir gabin hâli, hatta ahlâka aykırılık hâli oluşturacağını, kendisinin ekonomik açıdan mahvına neden olacak bir olgu olarak nitelendirilebileceğini de beyan etmiştir.

Bu noktada, kiraya verenin taşınmazları, davalıyla olan kira sözleşmesinin sona ermesinden sadece yaklaşık beş ay sonra A. Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi’ne kiralamış olduğu, otuz ay boyunca ayda 150.000 TL kira bedeli almakla yetinmeyi kabul ettiği ve bu çerçevede taşınmazların tümüyle yıkılıp yeniden inşa edilmesini istediği göz önünde bulundurulmalıdır. Zira bütün bu olgular, davalı kiracının, gerçek durumu bilse idi ayda 325.000 TL kira bedeli ödemeyi kabul etmeyeceğine ya da ödemesiz dönemin sadece dört aylık kira süresi ile sınırlı olmasını kabul etmeyeceğine işaret eden olgulardır.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere hile teşkil eden davranış ile akdin kurulması arasında nedensellik bağının bulunulup bulunmadığını ispat konusunda kiracıyı daha fazla bir ispat külfeti altında tutmak mümkün değildir. Eğer kiraya veren aksi iddiada ise iddiasını ispatla yükümlü tutulmalıdır.

3. Hile Nedeniyle İptalin Geçmişe Etkisi

Mahkemece yapılacak inceleme ve değerlendirmede de kiraya verenin, kira sözleşmesine konu taşınmazların belirli bir güçlendirmeyle depreme dayanıklı hâle getirilmesinin mümkün olmadığını, aslında taşınmazların tümüyle yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerektiğini bildiği hâlde bu durumu davalıdan gizlediği, Türk Medenî Kanunu m. 2’ ye dayalı aydınlatma yükümlülüğünü ihlal ettiği, böylelikle de kiracıyı hileye maruz bıraktığı kabul edilecek olursa bu kez kiracının akdi iptal etmesinin etkisini ele almak gerekecektir.

Bu bağlamda incelenmesi gereken sorun şudur: Acaba kiracı, kira sözleşmesini geçmişe etkili olarak mı iptal etmiştir yoksa taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi niteliği gereği sözleşme ileriye etkili olarak mı iptal edilmiş sayılacaktır? Eğer sözleşme geçmişe etkili olarak iptal edilmiş ise yani baştan itibaren kesin hükümsüz hâle gelmişse bu kez davacının tazminat taleplerinin temelinin ne olacağının incelenmesi gerekir.

Kira sözleşmelerinin birer sürekli borç ilişkisi yarattığı konusunda bir tereddüt yoktur. Bu sözleşmelerin hile nedeniyle iptali hâlinde de iptalin kural olarak ileriye etkili olarak hüküm ifade edeceği kabul edilir. Bununla birlikte böyle bir kabulün temel sebebi doktrinde Kurşat’ın da isabetle belirttiği üzere şudur⁽⁵⁾:

“ … Bu sözleşmelerde iptalin sözleşmenin kurulduğu andan itibaren sonuç doğurması ve bu şekilde, o zamana kadar devam etmiş ve yükümlülükleri yerine getirilmiş bir ilişkinin geriye etkili olarak sona erdirilmesi, işin niteliğine uygun görülmediği gibi, arzu edilir bir çözüm olarak da kabul edilmemektedir. Özellikle tarafların edimlerini ifa etmiş olmaları ihtimalinde, bu edimlerin iade ve tasfiye işlemleri bazen imkânsız, bazen de dürüstlük kuralına aykırı olabilmektedir. Bu bakımdan da dürüstlük kuralı gereğince bu tip sözleşmelerde hükümsüzlüğün, iptal anına kadarki edimleri etkilemeyeceği kabul edilmektedir. … ”

Kanımızca, somut olayda davalı kiracının iptal beyanının ileriye etkili olarak hüküm ifade etmesini gerektirecek koşullar oluşmamıştır. Zira taraflar arasındaki kira sözleşmesine göre kiraya verenin asli edim yükümlülüğü, taşınmazların belirli bir güçlendirme ile üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanılmaya elverişli hâle getirilebilecek bir şekilde teslimi ve kira sözleşmesi boyunca da bu hâlde bulundurulmasıdır. Kiraya verenin, kira bedelini ancak bu asli edim yükümlülüğünü yerine getirdiği takdirde almaya hak kazanacağı açıktır. Hâlbuki kiraya veren, bu taahhüdünü yerine getirememiştir.

Ayrıca doktrinde de isabetle belirtildiği üzere⁽⁶⁾ sürekli borç ilişkilerinin istisnai olarak ileriye etkili olarak iptal edilmesi gerektiği sonucuna zaten dürüstlük kuralı gereğince varılmaktadır. Dürüstlük kuralı bu çözüm tarzının hukukî dayanağını oluşturmaktadır. Bu nedenle ileriye etkili iptal çözümü her sürekli borç ilişkisi için ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken bir çözüm tarzıdır. Dürüstlük kuralının gerektirmediği durumlarda bu istisnai sonuçtan doğal olarak ayrılmak gerekir. Bu nedenle sözleşmenin ileriye etkili şekilde geçersiz sayılmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğu durumlarda sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğu kabul edilecektir. Bu konuda doktrinde Oğuzman / Öz tarafından yapılan açıklamalar da aynen şu şekildedir⁽⁷⁾:

“ … Belirtelim ki, sürekli bir borç ilişkisinin iptalinin geçmişe değil, sadece ileriye etkili olmasının dürüstlük kuralı yardımıyla kanunun düzenleme tarzından bir sapma olduğu unutulmamalı; dürüstlük kuralının gerektirmediği durumlarda geçmişe etkili hükümsüzlük sistemine geri dönülmelidir. …”

Esasen davacının hilesi ve kendi taahhüdünü yerine getirememiş olması karşısında onun tutumunun Medenî Kanunumuzun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına uygun olduğunu söylemek mümkün değildir. O hâlde, davalı kiracının kira sözleşmesini hile nedeni ile geçmişe etkili olarak iptal etmesine herhangi bir hukukî engel yoktur. Hâl böyle olunca davacı kiraya verenin tazminat taleplerinin nasıl ele alınması gerektiği hususunun incelenmesi gerekir. Bu sorunu hemen aşağıda iki ayrı başlık altında inceleyeceğiz.

4. Geçmişe Etkili İptalin Sonuçları

a. Hukuka Aykırı Eylemin Şartları Açısından

Davalı kiracı sözleşmeyi geçmişe etkili olarak iptal etmiş bir diğer söyleyişle taraflar arasındaki sözleşme yapıldığı andan itibaren kesin hükümsüz hâle gelmiştir. Bu durumda kiraya verenin tazminat iddialarının hukukî temeli (hukukî sebebi) sözleşmenin haksız sebeple feshi veya sözleşmeye aykırılık olamaz. Davacı kiraya verenin, üzerinde intifa hakkına sahip olduğu taşınmazların zarara uğradığına dair iddiasının hukukî temeli ancak hukuka aykırı eylem olabilir.

Bu noktada akla öncelikle intifa hakkı sahibinin taşınmazlara verilen zararlar için tazminat davası açıp açamayacağı sorusu gelmektedir. Kanımızca intifa hakkı sahibi kiraya veren, taşınmazların nesnesine verilen zararlar için tazminat davası açma hakkına sahip değildir; bu hak ancak taşınmazların kuru mülkiyet hakkına sahip olan İ.H. Hastanesi Koruma ve Yardım Derneği’ne ait olabilir⁽⁸⁾.

Bununla birlikte, intifa hakkı sahibi davacı kiraya verenin, intifa konusu taşınmazlara verilen hasarlar nedeniyle onları kullanma ve yararlanma hakkından iki ay süre ile mahrum kalması nedeniyle tazminat davası açabileceği kabul edilebilir. Zira onun intifa hakkı da bir sınırlı aynî hak (bir mutlak hak) olup herkese karşı ileri sürülebilir. Dolayısıyla intifa hakkı sahibi de bir mutlak hak sahibi olarak şartları gerçekleşti ise haksız fiil failinden tazminat talep edebilir⁽⁹⁾.

Ancak hemen belirtmek gerekir ki, hukuka aykırı eylemlerden sorumluluğun ilk ve en önemli şartı failin hukuka aykırı eyleminin varlığıdır. Hâlbuki somut uyuşmazlıkta mağdur olduğunu iddia eden davacı kiraya veren, davalı kiracının, hukuka aykırı olduğunu iddia ettiği eylemlerine baştan itibaren rıza göstermiştir ve mağdurun rızası hukuka aykırı eylemler bakımından bir hukuka uygunluk sebebidir. Nitekim doktrinde Oğuzman / Öz’ün de isabetle belirttiği üzere⁽¹⁰⁾:

“ … Mağdurun failin davranışına razı olması, kural olarak failin davranışının hukuka aykırı sayılmasına engel olur. … Bir kimsenin bir malının parçalanmasına veya yakılmasına razı olması bu fiillerin hukuka aykırı sayılmasını önler. … ”

Gerçekten de Borçlar Kanunumuzun 44. maddesinin 1. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Mutazarrır olan taraf zarara razı olduğu yahut kendisinin fiili zararın ihdasına veya zararın tezayüdüne yardım ettiği ve zararı yapan şahsın hal ve mevkiini ağırlaştırdığı takdirde hâkim, zarar ve ziyan miktarını tenkis yahut zarar ve ziyan hükmünden sarfınazar edebilir.”

Kısacası, davacı kiraya verenin davalı kiracıdan taşınmazları iki ay boyunca kiraya verememesi nedeni ile tazminat talep edebilmesi taşınmazlardaki inşâî faaliyetlere baştan itibaren rıza gösterdiği için mümkün değildir.

Nitekim kiracı, taşınmazlardaki güçlendirme çalışmaları esnasında ortaya çıkan inşaat artıklarını kiraya verene teslim etmiş taraflar arasında bu konuda 14.11.2011 tarihinde bir tutanak düzenlenmiştir. Anılan tutanağa göre:

“ … 23.02.2011 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile … kiralanmış bulunan … yerin söz konusu sözleşme gereğince; kiracı tarafından yapılmakta olan tadilatı sırasında çıkan her türlü hurda, ahşap doğramaları bulundukları alanda İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı yetkililerine … teslim edilmiştir. … ”

Bununla birlikte davacı kiraya veren, rızasının sınırlarının aşıldığını mesela taşınmazlarda güçlendirme çalışmaları yapılmak yerine bir takım kolonların kesildiğini ve böylece (mağdurun) rızasının sınırlarının aşıldığını ispatlayacak olursa durum değişir ve bu takdirde davacı taşınmazları bu nedenle kiraya verememiş olmasından ötürü uğradığı zararının (yoksun kaldığı kira gelirinin) giderilmesini talep edebilir.

b. Zilyetliğin İadesine İlişkin Hükümler Açısından

Sözleşmenin hile nedeni ile geçmişe etkili olarak iptal edilerek baştan itibaren kesin hükümsüz hâle getirilmiş olmasının bir diğer sonucu da şudur. Acaba kiracının kiralanan taşınmazlar üzerindeki zilyetliği nasıl bir zilyetlik olarak nitelendirilecektir? Bu zilyetlik bir haksız zilyetliktir. Nitekim doktrinde Özen’in de isabetle belirttiği üzere⁽¹¹⁾:

“ … Bir sözleşme ilişkisi, baştan geçerli olarak kurulmuşsa, bu sözleşme ilişkisinin gereği olarak devredilen zilyetlik başlangıçta “haklı” bir zilyetliktir. Ne var ki, bu sözleşme ilişkisinin sonradan iptal beyanının ileri sürülerek (örneğin irade sakatlıklarından birine dayanarak) geriye etkili olarak baştan itibaren geçersiz hale getirilmesiyle, bu sözleşme gereğince elde edilen zilyetlik de baştan itibaren “haksız” bir zilyetlik olarak nitelenecektir. … ”

O hâlde kiracı taşınmazları kiraya verene teslim ederken zilyetliğin iadesine ilişkin hükümlere tabi olacaktır⁽¹²⁾. Bu hükümlere göre iadede de zilyedin sorumluluğu, onun iyiniyetli olup olmamasına göre değişecektir. Kiracının taşınmazlara, henüz kira sözleşmesini iptal etmediği dönemde, zilyet olduğu sırada kötü niyetle zilyet olduğunu ileri sürmek mümkün değildir. Zira kiracı, bu dönemde kira sözleşmesinin geçerli olduğunu düşünmektedir ve böyle düşünmekte de haklıdır.

Doktrinde Gürsoy / Eren / Cansel’in de isabetle belirttiği üzere hak sahibi zilyedin yapmış olduğu geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak kazanılmış olan zilyetlikte, zilyetliği sağlayan hukuksal nedenin geçersiz olduğunu bilmeyen ve de bilmesi gerekmeyen zilyet iyiniyetli zilyet sayılır⁽¹³⁾. O hâlde davalı kiracı Medenî Kanunumuzun 993. maddesine tabi olacaktır. Anılan hükmün 2. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştır:

“İyiniyetli zilyet, şeyin kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz.”

Hükmün bu düzenlemesi karşısında davalı kiracının kiralanan taşınmazlarda var olduğuna inandığı hakkının (taşınmazların tıp fakültesi ve üniversitesi hastanesi olarak kullanılabilir hâle getirilmesi için yapılması gerekli inşâî faaliyetleri gerçekleştirme hakkının) sınırları içinde kalarak meydana getirdiği hasarlardan sorumlu kılınması mümkün değildir. Doktrinde Karahasan da bu mesele ile ilgili olarak aynen şu açıklamalarda bulunmuştur⁽¹⁴⁾:

“ … eğer kiracı, kiralananı, açıktan açığa kötü kullanmışsa, … gerçek hak sahibinin uğradığı zararlardan sorumlu olur. Normal kullanmada ise sorumluluk yoktur. Şundan ötürüdür ki, böyle bir kullanma, iyi inançlı zilyedin, varlığına inandığı hakkına uygun bir kullanmanın sonucudur. … ”

c. Dürüstlük Kuralı Açısından

Kiracı sözleşmeyi kiraya verenin hilesi nedeni ile iptal etmiştir. Hile bir hukuka aykırı eylemdir. Hukuk sistemimizin en temel ilkelerinden biri de hiç kimsenin kendi kusurlu davranışına dayanarak hak iddia edememesi ilkesidir. Medenî Kanunumuzun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı uyarınca davacının hile ile akit yapmaya sevk ettiği davalı kiracıdan tazminat talebinde bulunması mümkün değildir.

E. SONUÇ

Yukarıdaki açıklamalar ve gerekçeler ışığında:

1. Eğer kiracı taşınmazlarda, onların üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanılması için yapılması gereken inşâî faaliyetlerde bulunmuş ve taşınmazlarda bu nedenle bir takım hasarlar meydana getirmiş ise onun eylemlerinin sözleşmeye aykırı olduğu dolayısıyla da meydana getirdiği hasarlar nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü olduğu kabul edilemez.

2. Davalı kiracı, kira sözleşmesini hile nedeni ile geçmişe etkili olarak iptal ettiğini ileri sürmektedir ve kanımızca bu konudaki iddialarında haklıdır.

3. Bu durumda davacının tazminat taleplerinin hukuka aykırı eylemlerden sorumluluk kuralları çerçevesinde ele alınması gerekir. Bu da beraberinde aşağıdaki değerlendirmelerin yapılmasını gerektirir:

a. Davacı kiraya veren, intifa hakkı sahibi sıfatıyla taşınmazların nesnesine verilen zararın giderilmesi için tazminat talebinde bulunamaz. Böyle bir talep ancak kuru mülkiyet hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilir. Bu nedenle davacının bu yöndeki talebinin salt bu nedenle reddi gerekir.

b. Davacı kiraya verenin intifa hakkı sahibi sıfatıyla taşınmazlarda meydana gelen hasarlar nedeniyle tazminat talebinde bulunması kural olarak mümkündür. Ancak davalı kiracı, taşınmazlarda sadece onların üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanılması için inşâî faaliyetlerde bulunmuşsa kiracının bu faaliyetler sonucu ortaya çıkan hasarlardan ötürü intifa hakkı sahibine karşı herhangi bir sorumluluğu olamaz. Zira mağdurun rızası davalının eyleminin hukuka aykırılığını ortadan kaldırır (818 sayılı Borçlar Kanunu m.44/f.1).

c. Ayrıca kiracı zilyetliğin iadesine ilişkin hükümler çerçevesinde de herhangi bir sorumluluk altına sokulamaz. Zira onun taşınmazlardaki zilyetliği henüz kira sözleşmesini iptal etmediği dönemde iyiniyetli zilyetliktir. İyiniyetli zilyet, taşınmazlarda var olduğuna inandığı hakkının sınırları içinde kalarak (yani taşınmazları üniversite hastanesi ve tıp fakültesi binası olarak kullanılabilir hâle getirmek için inşâî faaliyette bulunma hakkına sahip olduğu inancı içinde) gerçekleştirdiği inşâî faaliyetler nedeni ile zorunlu olarak ortaya çıkan hasarlardan ötürü herhangi bir sorumluluk altına sokulamaz (TMK.m.993/ f.2).

d. Hile hukuka aykırı bir eylemdir. Kiraya verenin hile ile akit yapmaya sevk ettiği kiracıdan tazminat talep etmesi “hiç kimse kendi kusuruna dayanarak hak iddia edemez” yönündeki temel hukuk ilkesine aykırıdır. Dürüstlük kuralı böyle bir tazminat talebinin reddini gerektirir (TMK.m.2).

İSTANBUL 9. SULH HUKUK MAHKEMESİ’NİN KARARI

(T: 11.12.2014, E: 2013 / 126, K: 2014 / 781)

“ … Toplanan tüm deliller değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki anlaşmazlı(k) davalı tarafından kira sözleşmesinin haksız olarak fesh edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır. Davacı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 13. maddesine dayanmakta ise de kira sözleşmesine konu binaların basit şekilde tadilat ile kullanıma hazır hale getirilemeyeceği D. İş dosyaları … ve davalı tarafından haricen alınan teknik raporlarla sabit olduğu gibi, kiralananın davalı tarafından iadesinden sonra davacı A. Grubu ile imzaladığı sözleşmede tüm binaların yıkılarak yeniden yapılması konusunda anlaşmış ol …” (duğu) “…. (n)itekim binaların ilgilileri tarafından yıkıldığı Üsküdar Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğünün 10.07.2014 tarihli cevabi yazısından anlaşılmıştır. Davalı tarafça sözleşmenin fesih edilmesi üzerine davacı tarafından kira sözleşmesine konu Marmara Üniversitesinin tahliye ettiği mecurda tadilat ve tamirata başlayarak mecurda bulunan iç bölme duvarlarının yıkıldığı, duvar ve kolonlara hasar verildiği, asma tavanların, kalorifer tesisatı, kazan ve petekleri, elektrik tesisatı, mekanik tesisatları ve malzemeler söküldüğünden, yıkım sökülme esnasında arta kalan molozların bir kısmı inşaat mahallinde bırakıldığından, mecuru harabeye çevirdiklerinden bahisle, davacı tarafça 20 yıllık kira müddeti sona ermeden tek taraflı olarak akdin feshine ilişkin talebinin kabul edilmemesine rağmen hiçbir sebep gösterilmeden sözleşmenin tek taraflı olarak iptal edilmesi ve mecuru eski hale getirmeksizin mecurun anahtarlarının, noter yolu ile teslim edilmesi üzerine, İstanbul 9. İcra Müdürlüğü’nün 2012/13903 esas sayılı dosyası ile davalı kiracı aleyhine icra takibine geçilmek suretiyle söz konusu hasar bedeli olan 1.305.639,32 TL ile hasarın giderilmesi için gereken 90 gün süre karşılığı 3 aylık kira bedeli olan 975.000,00 TL talep edilmiş ise de; kira sözleşmesine konu binaların daha önce Marmara Üniversitesi’nin kullanımında olduğu, uzun süreli kira ilişkisinden sonra herhangi bir onarım ve tadilat yapılmaksızın davalıya teslim edildiği tarihe kadar boş ve korunaksız olarak bırakıldığı, tespit dosyalarından alınan raporlar karşılaştırmalı olarak dosyamız üzerinden bilirkişi heyeti tarafından verilen raporda da belirtildiği üzere binalarda meydana gelen hasarların büyük kısmı önceki kiracı tarafından uzun süreli kullanılması sonucu olduğu gibi, denetimsiz olarak boş bırakıldığı dönemde de meydana gelmiş olabileceği gibi davalı tarafça yapılan birtakım yıkım işlemleri binaların amacına uygun olarak kullanılması için zorunludur. Davalı taraf hakkında icra takibi yapan davacı, akabinde 07.08.2012 tarihinde A. Sağlık Grubu ile 30 yıl süreli sözleşme imzalamış, sözleşmenin özel şartlar bölümünde binaların tamamen yıkılarak yeniden yapılması hususları düzenlenmiş ve akabinde binaların teslimi ile yıkımları gerçekleşmiştir. Binaların İ.E.H.K.Y. derneğine ait olduğu sabittir. Davacı vakıf adına 25.11.1986 tarihli işlemle intifa hakkı tesis edilmiştir. Taşınmazın aynına yönelik zararların tazminini talep hakkı kuru mülkiyet sahibine ait olup intifa hakkı sahibinin tazminat talep etme hakkı bulunmadığı gibi davalının aralarındaki kira sözleşmesine istinaden, kullanım amacına uygun hale getirmek üzere kiralananda zorunlu olarak yaptığı birtakım yıkımlar karşılığı tazminat da talep edilemeyeceği gibi kira sözleşmesine konu binaların tamamının davalının tahliyesinden sonra 3.şahısla kira sözleşmesi yapılması sonucu tamamen yıkılması nedeni ile davacının malvarlığında azalma ve yoksun kalınan bir zarardan söz edilemez. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin mahkememizin 2013/125 esas sayılı dosyası üzerinden yapılan yargılama sonucunda; davacının davalı ile kira sözleşmesini imzalarken kasten hataya düşürerek, hileli işlemde bulunup bulunmadığının irdelenmesi gereklidir. Kira sözleşmesine konu binalar Üniversite hastanesi olarak kullanılma amacı ile kiralandığından depreme dayanaklılık ve can güvenliği kıstaslarının büyük önem arz ettiği tartışmasız olup. Davacı tarafından binaların mevcut durumunun bilinmesine rağmen, kiralanan(a) ilişkin kira bedellerinin 01.02.2012 tarihinden itibaren ödenmeye başlanılmasının bu zamana kadar geçecek tadilat süresinde kira bedelinin ödenmesinin istenmemesi, birkaç aylık kira bedeli karşılığından binaların depreme dayanıklılığının sağlanması hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi TBK nın ilgili maddeleri gereğince kiralayan kiralananı kullanıma hazır biçimde davalıya teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmesi halinde kira bedelini hak kazanacağından, davalı tarafından kullanım olmadığından, davalının buna karşılık kira bedeli talep etmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı gibi davalının TBK. nın 305 .maddesi gereğince ayıplı olduğu sonradan anlaşılan kiralanana ilişkin ayıp nedeni ile sözleşmeyi fesih hakkı mevcut olduğu kanaatine varılmış olup. Hile ile oluşturulan akit nedeni ile davalının ayrıca tazminat talep etme hakkı yoktur. Davalı tarafça davacının kötü niyet tazminatına mahkûmiyeti talep edilmiş ise de davacının icra takibini taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine dayanarak hasar bedellerinin ödenmemesi nedeni ile yaptığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshinin geçerliliğinin davalı tarafından verildiği iddia edilen hasarlar yargılama neticesi saptanabileceğinden, davacının kötü niyetle takip yaptığının kabulü mümkün olmadığından davalının tazminat talebinin reddine karar vermek gerektiği vicdani kanaatine varılmakla aşağıdaki hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan deliller ve gerekçeye göre:

Davacının sübuta ermeyen davasının Reddine,

Davalı tarafından kötü niyet tazminatına ilişkin talebin … reddine,

… dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı tebliğden itibaren 8 gün içinde temyizi kabil olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı.”

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ’NİN KARARI

(T: 09.06.2015, E: 2015 / 3271, K: 2015 / 5693)

“ … Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, (…) oybirliğiyle karar verildi.” ⁽¹⁵⁾