HUKUKÎ MÜTALAA*
A. GİRİŞ
İstanbul Barosu avukatlarından Sayın Av. A. G. şahsıma müracaat ederek müvekkili B. Üniversitesi’nin taraf olduğu bir dava hakkında yazılı olarak bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.
Sayın Av. A. G.’nin şahsıma müracaatında, uyuşmazlığa ilişkin olarak tevdi ettiği belgeler tam bir tarafsızlıkla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel ve objektif değerlendirmelere gidilmiştir.
B. UYUŞMAZLIĞIN ÖZETİ
I. Dava Dilekçesinin Özeti
Davacı B. Üniversitesi, İstanbul Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunduğu dava dilekçesinde özetle; davalı E.K. Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. ile arasında … Cad. … Sok. No: … / … … , … adresinde bulunan ve merkez yerleşkenin içinde yer alan bir kısım alanların kafe ve restoran olarak kullanımı hususunda 01.03.2006 ve 01.07.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin imzalandığını, daha sonra merkez yerleşkesinin … Sokak’a bakan kısmının kullanımı hususunda 01.09.2011 tarihinde bu kez S. AŞ ile bir başka kira sözleşmesi daha yapıldığını, dava dilekçesinin ekinde bulunan krokiden de anlaşıldığı üzere her iki kiracıya kiralanan alanların birbirinden uzak olduğunu, S. AŞ’ye kiralanan alanda “S.B.” adlı işletmenin faaliyete geçmesi için yapılan tadilat ve açılış hazırlıkları sırasında davalı şirketin hâkim ortağı E.S. ve davalı şirket çalışanlarından İ.D. ve A.Y.K. tarafından 03.08.2011 tarihinde saat 16.32 sularında belirtilen mekânın, içinde işçiler de varken, tahrip edildiğini, tadilatı kapatan brandaların yırtıldığını, “S.B.” tabelasına zarar verildiğini, sokakta bulunan büyük ağaç saksılarının devrilerek Üniversite’nin bayrak ve flamalarının yerinden söküldüğünü ve yolun araç ve yaya trafiğine kapatıldığını, elektronik araç kontrol sisteminin yer aldığı direğin yerinden söküldüğünü, asansörlü bariyer sistemlerinin tahrip edildiğini, ayrıca bahsi geçen kişilerin üniversitenin Genel Sekreter Yardımcısı H.Y.’ye de hakaret etmek suretiyle müdahalede bulunduklarını, güvenlik görevlilerinden birine E.S. tarafından yumruk atıldığını, bu eylemlerin güvenlik kameralarıyla tespit edilmiş bulunduğunu ve görüntülerin dilekçe ekinde yer aldığını, tüm bu karmaşanın üniversiteye tercih yapmak amacıyla gelen öğrencilerin ve velilerinin huzurunda gerçekleştiğini, üniversitenin itibarının söz konusu eylemler nedeniyle zarar gördüğünü, kiracının bu tutum ve davranışlarının Borçlar Kanunu’nun 256. maddesine aykırılık teşkil ettiğini, anılan hükmün 6570 sayılı Kanun ile çelişmeyen ve 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlara da uygulanabilir olduğunu, kiracının kira bedelini ödeme dışında, kiralananı özenle kullanma borcunun da bulunduğunu, bu borcun kapsamında kiralananın özüne dokunacak, varlığını tehlikeye atacak, değerini düşürecek veya kiralayana zarar verecek davranışlardan ve kiralananda kalıcı izler bırakacak değişikliklerden kaçınmanın da yer aldığını, ancak davalının bu borcuna aykırı davrandığını belirtmiş ve açıklanan bu nedenlerle fazlaya ve sair hususlara dair her türlü talep, dava ve şikâyet hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı şirketin kiralanan yerden tahliyesini talep etmiştir.
II. Cevap Dilekçesinin Özeti
Davalı E.K. Gıda Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. tarafından İstanbul 21. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunulan cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından açılan davanın hukukî ve maddi dayanaktan yoksun olduğunu ve reddinin gerektiğini, davacı taraf ile kendisi arasında 01.07.2004 ve 01.03.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmelerinin bulunduğunu, Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi uyarınca ihtar keşide edilmesine rağmen aynı olumsuz davranışlar devam ederse tahliye talebinde bulunulabileceğini, somut olayda ise davalı şirket ve ortağının hangi olumsuz hareket ve davranışlarda bulunduğunu belirten herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, bunun bir dava şartı olduğunu ve davanın usul yönünden reddinin gerektiğini, kabul anlamına gelmemek ile birlikte dava dilekçesinde belirtilen E.S.’nin, S. AŞ S.B. Cafe’ye yönelik iddialarının ceza yargılamasını gerektirdiğini, bu yüzden sadece menfaati zarar gören kişinin dava ya da şikâyet hakkının söz konusu olacağını, bunun da ötesinde kiracının bir tüzel kişilik olduğunu, tüzel kişiliğin ortağı olan E.S.’nin bireysel olarak yapmış olduğu eylemlerin tüzel kişiliğe mal edilmesinin hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu, söz konusu eylemlerin gerçekleştiği zamanlarda üniversitenin tanıtım günlerinin geçtiğini, yine kabul anlamına gelmemekle beraber söz konusu olayların kiralanan yerde geçmediğini kamuya açık bir sokakta meydana geldiğini, olayların kira akdi ile ilgili olmadığını, ayrıca söz konusu kiralanan yerin konum itibarıyla Devlet Güvenlik Mahkemesi ve içkili mekânlar arasında kaldığını, bu yüzden kavga ve tartışmaların mütemadiyen yaşandığını, bu tarz kargaşalarda üniversiteyi koruduğunu, kendisine kiralanan yeri Medenî Kanun’un 737. maddesi kapsamında komşuluk ödevlerine uygun bir şekilde kullandığını, kiralanan yeri ilk kiraladığı andan itibaren güzelleştirdiğini bu durumun kiralanan yerin kira değerini yükselttiğini, davacının bu masraf ve işlemleri kabul ettiğini, bu aşamada da davacının kötü niyetle bu davayı açmış olduğunu, davacının asıl amacının davalı şirketi tahliye ederek kiralananı yüksek kira bedeli ile bir başka şirkete kiralamak olduğunu iddia etmiş ve davanın reddini talep etmiştir.
III. Cevaba Cevap Dilekçesinin Özeti
Davacı B. Üniversitesi, İstanbul 21. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne sunduğu cevaba cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde davalı tarafından gerçekleştirildiğini belirttiği eylemlerin kiralanan alanın fena kullanımı olgusu içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini, durumun Yargıtay kararlarında bu şekilde ele alındığını, tüm bu fiillerin Borçlar Kanunu m. 256 uyarınca tahliye sebebi teşkil ettiğini, davalının tahliye davası açılabilmesi için ihtar şartının yerine getirilmediği yönündeki savunmalarına karşılık, açıktan fena kullanma nedeniyle tahliyede ihtar çekilmesine lüzum olmadığını, Yargıtay kararlarında bunun sabit olduğunu, bu kapsamda davalının usuli eksikliğe dair savunmalarının mesnetsiz ve yersiz olduğunu ve reddinin gerektiğini iddia etmiştir.
IV. Davalının Diğer Dilekçelerinin Özeti
Davalı E.K. Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. kiralanan alanda 8 yılı aşkın bir süredir kiracı olarak bulunduğunu, bu zaman zarfında ve hâlen de kiracı olarak gerekli dikkat ve özeni gösterdiğini, bu durumun yapılacak bir keşifle tespit edilebileceğini, davacı tarafın ise her zaman kendi menfaatlerini ön planda tuttuğunu, bunun en somut örneğinin de kiralayanı H.R.A. ve G.K. ve kiracısı E.K. Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. olan 05.02.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki kiralananın, sırf davacı tarafın istemi üzerine, posta ofisi ve revir olarak kullanılması hâli olduğunu, bu durumun hâlihazırda devam etmekte olduğunu ve kira ücretinin de hâlen kendisi tarafından ödendiğini, söz konusu dava açıldıktan sonra davacının yetkilileri tarafından imzalanması için bir protokolün gönderildiğini, bu protokolün imzalanması durumunda davanın geri çekileceğinin söylendiğini, ancak bu protokol incelendiğinde şartlarının çok ağır olduğunun görüldüğünü, bu yüzden imzalanmadığını, bu durumun hukuka aykırı olduğunu ve davanın reddinin gerektiğini iddia etmiştir.
V. Davacının Diğer Dilekçelerinin Özeti
Davacı, davalının tarihsiz dilekçesine beyanlarının sunulmasına ilişkin 15.06.2012 havale tarihli dilekçesinde özetle; davalının bir başka kiralananın kullanımını davacı üniversiteye bıraktığına dair beyanlarının huzurdaki davanın konusu olmadığını, böyle bir durum olsa dahi bunun davalının işbu davanın konusunu teşkil eden fiillerine göz yumulacağı ve davalının bu tür fiillerde bulunmaya hakkı olduğu anlamına gelmeyeceğini, kaldı ki bu hususun savunmanın genişletilmesi anlamında olduğunu ve muvafakatlerinin bulunmadığını, davalı tarafından sunulan 24.11.2011 tarihli protokolün kendi bilgisi dâhilinde yapılmadığını, protokolü Üniversite adına imzalayan kişinin Üniversite’nin Emlak Daire Başkanlığı görevinde olan E.S. olduğunu, bu kişinin aynı zamanda davalı şirket yetkilisi olan E.S.’nin akrabası olduğunu, davacı Üniversite’nin, dava dışı E.S.’nin böyle bir protokole imza attığını ancak dava dosyasına ibraz edildikten sonra öğrendiğini ve buna ilişkin E.S.’den açıklama istediğini, anılan kişinin tarafları sulh etmek amacıyla protokol maddelerinin aile büyüklerinin vekili tarafından düzenlendiğini beyan ettiğini, E.S.’nin görevi itibarıyla derdest bir dava ile ilgili olarak sulh görüşmeleri yapma yetkisinin bulunmadığını, üniversitenin de bu yönde bir talimatı olmadığını, E.S.’nin de bu konunun kendisinin yetki alanı dışında kaldığını bildiğini, yetkisiz temsilin açık ve net örneği olan bu protokolün davacı üniversiteyi bağlamayacağını, davacının iradesinin tahliye yönünde olduğunu belirtmiştir.
VI. İlk Derece Mahkemesinin Kararı
İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, T: 07.05.2013, E: 2013 / 178, K: 2013 / 527 sayılı kararıyla davacının davalıya isnat ettiği eylemlerin gerçek olduğunu, davalı kiracının eylemlerinin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu sırada gerçekleştiğini ve bu eylemlerin 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi uyarınca kiralanan yerin açıktan fena kullanılması niteliğinde olduğunu, anılan hükme göre kiraya verenin herhangi bir ihtarda bulunmak zorunda kalmaksızın kiralanan alanın derhâl tahliyesini talep edebileceğini, davalının kiralanan alanı özenle kullanma borcunu yerine getirmediğini dolayısıyla kiralanan alanı tahliye etmesi gerektiğini kabul etmiştir.
VII. Davalının Temyiz Dilekçesinin Özeti
E.K. Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti., 03.07.2013 tarihli temyiz dilekçesinde özetle ilk derece mahkemesinin 07.05.2013 tarihli kararı ile davayı kabul etmesinin usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirdiğini, Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi kapsamında ihtarname şartının açıkça düzenlendiğini, bu hususun Yargıtay içtihatları ile de sabit olduğunu, davacı tarafından, davalıya keşide edilen bir ihtarname bulunmadığını, davacı tarafından dosyaya ibraz edilmiş bulunan Beşiktaş 3. Noterliği’nin 04.08.2011 tarih ve 33492 yevmiye numaralı(1) ihtarnamesinin Borçlar Kanunu’nun aradığı nitelikleri taşıyan bir ihtarname olmadığını, Yargıtay kararlarında belirtildiği gibi akde aykırı davranışlara son verilmesi yönünde bir süre içermediğini, Yargıtay kararlarında akde aykırılık hâlinin devam etmesinin de arandığını, somut olayda akde aykırı olduğu iddia edilen davranışlarda devamlılığın da bulunmadığını iddia etmiş ve cevap dilekçesindeki savunmalarını tekrar etmiştir.
VIII. Davacının Temyize Cevap Dilekçesinin Özeti
Davacı B. Üniversitesi 16.07.2013 havale tarihli dilekçesinde özetle ilk derece mahkemesinin 07.05.2013 tarihli kararının usule, yasaya, maddi vakıaya, dosyaya ve mübrez delillere ve emsal kararlara uygun olduğunu, davalının temyiz itirazlarının reddinin gerektiğini, davalının iddiasının aksine işbu davadaki tahliye talebinin akde aykırılık olgusuna değil, davalının açıktan fena kullanma, özen ve sadakat borcuna aykırılık teşkil eden davranışlarına dayandırıldığını, akde aykırılık ile fena kullanma hâlinin birbirinden farklı olduğunu ve farklı usullere tabi kılındığını, bunun Yargıtay kararları ile de sabit olduğunu, kiracının diğer dilekçelerde de belirtilen davranışlarının kötü muamele olduğunu, çevreyi rahatsız ettiğini, kiralayanın malına zarar verdiğini, bu gibi davranışların ihtarla eski hâle iadesi mümkün olmayan fena kullanma olgusu içinde olup açık birer tahliye sebebi teşkil ettiğini, buna ilişkin Yargıtay kararlarında da bu durumun sabit olduğunu, davalının temyiz dilekçesinde belirttiği devamlılık şartının ise eski hâle getirilmesi ve telafisi mümkün olan akde aykırılık hâllerinde arandığını belirtmiş ve ilk derece mahkemesinin kararının onanmasını talep etmiştir.
IX. Yargıtay’ın Onama Kararının Özeti
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T: 31.10.2013, E: 2013 / 12829, K: 2013 / 14700 sayılı kararı ile İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararını onamıştır.
X. Davalının Karar Düzeltme Talebinin Özeti
Davalı, E.K. Gıda Sanayi ve Tic. Ltd. Şti., 02.01.2014 tarihli dilekçesinde özetle temyiz dilekçesinde ve önceki dilekçelerinde ileri sürdüğü hususları aynen tekrar etmiş ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin, ilk derece mahkemesinin kararının onanmasına ilişkin T: 31.10.2013 ve E: 2013 / 12829, K: 2013 / 14700 sayılı kararının düzeltilerek kaldırılmasını ve İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin T: 07.05.2013, E: 2013 / 178, K: 2013 / 527 sayılı usul ve yasaya aykırı kararının bozulmasını talep etmiştir.
XI. Davacının, Davalının Karar Düzeltme Talebine İtirazı
Davacı B. Üniversitesi, 24.01.2014 havale tarihli dilekçesinde kısaca davalının karar düzeltme talebinin gerekçelerinin, temyiz gerekçelerinin tekrarı niteliğinde olduğunu belirtmiş, Yüksek Daire’nin kararının yasaya ve yerleşik içtihatlara uygun olduğunu ve davalının karar düzeltme talebinin, davayı gereksiz yere uzatacağından reddini talep etmiştir.
XII. Yargıtay’ın Davalının Karar Düzeltme Talebini Reddi
Davalı karar düzeltme talebini yasal süresi içinde dile getirmemiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de bu başvuruyu süresinde yapılmadığı için reddetmiştir. Kısacası, İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararı onandığı hâliyle, karar düzeltme süresinin sonunda yani 25.12.2013 tarihinde kesinleşmiştir.
XIII. Kiraya Verenin Cebri İcra Yoluyla Tahliye Talebi
Kiraya veren bu karar ile ilgili olarak 17.06.2014 tarihinde İstanbul 29. İcra Müdürlüğü’ne müracaat etmiş ve E: 2014 / 16912 sayılı dosya ile taşınmazın tahliyesini talep etmiştir.
Kiraya veren daha sonra 28.10.2014 tarihinde kiracıya gönderdiği muhtıra ile kiralananın 31.01.2015 – 09.02.2015 tarihleri arasında tahliyesini talep etmiştir.
XIV. Kiracının İcra Mahkemesine Müracaatı
Kiracı E.K. Gıda Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. İstanbul İcra Hukuk Mahkemesi’ne sunduğu 31.10.2014 tarihli dilekçesinde kiraya veren B. Üniversitesi’ne ait olan kiralanan taşınmazda 01.07.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak bulunduğunu, kiraya veren B. Üniversitesi tarafından 15.09.2011 tarihinde İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin E: 2013 / 12829 sayılı dosyasından kiracısı bulunduğu alanlardan tahliye edilmesi talebi ile aleyhine dava açıldığını, yapılan yargılama neticesinde mahkemenin 07.05.2013 tarihinde kiralananın tahliyesine karar verdiğini, kiraya verenin işbu ilam ile ilgili olarak 17.06.2014 tarihinde İstanbul 29. İcra Müdürlüğü’nün 2014 / 16192 esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, kiraya verenin 28.10.2014 tarihinde muhtıra göndererek kiralananı 31.01.2015 - 09.02.2015 tarihleri arasında tahliye edilmesini istediğini, işbu icra takibinin ve gönderilen muhtıranın usul ve yasaya aykırı olduğunu, takibin ve icra dosyası ile yapılan işlemlerin iptalinin gerektiğini, kira sözleşmesinin yenilendiğini dolayısıyla tahliye kararının uygulama olanağının bulunmadığını, kiralananın tahliyesine ilişkin davanın 07.05.2013 tarihinde karara karşı çıkmış olup bu karar tarihinden sonra 17.06.2014 tarihinde kiracı aleyhine icra takibi başlatıldığını, bu talebin yerleşik Yargıtay içtihatlarındaki makul süre (tahliyeye hak kazanıldıktan sonra yaklaşık 1 yıl) kavramının aşıldığını gösterdiğini, kiraya veren ile kendisi arasında tahliye kararı verildikten sonra kira ilişkisinin devam etmiş bulunduğunu, kiraya verenin ilama ilişkin kararın uygulanmayacağını sözlü olarak kendisine bildirdiğini, hâl böyle olmasına rağmen icra takibini başlattığını, kaldı ki icra takibinden sonra da herhangi bir işlem yapmayarak kira ilişkisinin devam edeceğini belirttiğini, ayrıca davalının tahliye kararından sonraki dönemde de tüm kira bedellerini ihtirazî kayıt ileri sürmeden ve artış oranına uygun olarak aldığını iddia etmiş ve belirtilen bu sebeplerle söz konusu icra takibinin teminatsız olarak veya mahkemece takdir edilecek uygun bir teminat karşılığında durdurulması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini ve icra takibinin ve tüm işlemlerin iptalini talep etmiştir.
C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın özeti şudur: Kiraya veren, kiracı aleyhine taşınmazın “ … açıktan açığa fena kullanıldığı …” iddiası ile 818 sayılı BK.m.256’ya dayalı olarak bir tahliye davası açmıştır. İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi 07.05.2013 tarihinde taşınmazın tahliyesine karar vermiştir. Bu kararın kesinleşmeden icraya konulabileceği açıktır. Ancak kiracının kararı temyiz etmesi üzerine dosya Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından incelenmiş ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin kararını 31.10.2013 tarihinde onamıştır. Kiracı bu karar aleyhine de karar düzeltme yoluna müracaat etmek istemişse de bu konudaki yasal süreye riayet etmemiş ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kiracının karar düzeltme talebini 14.05.2014 tarihinde süresinde yapılmadığı gerekçesi ile reddetmiştir.
Kısacası, İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kiralananın tahliyesine ilişkin kararı, Yargıtay tarafından onandığı ve karar düzeltme süresi de geçtiği için bu sürenin sonunda yani 25.12.2013 tarihinde kesinleşmiştir. Kiraya veren İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 25.12.2013 tarihinde kesinleşen tahliye kararını 17.06.2014 tarihinde takibe koymuştur.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık tam da bu noktada düğümlenmektedir. Şöyle ki:
Kiracı, kiraya verenin 25.12.2013 tarihinde kesinleşen tahliye kararının henüz kesinleşmeden yani verildiği 07.05.2013 tarihinden itibaren cebri icrasının talep edilebileceğini, hâlbuki kiraya verenin bu kararın kesinleşmesini beklediğini ve kesinleştikten sonra cebri icra yoluna müracaat ettiğini, kararın verildiği 07.05.2013 tarihi ile icraya konulduğu 17.06.2014 tarihi arasında yaklaşık bir yıllık bir sürenin geçtiğini bu durumun ise konuya ilişkin Yargıtay kararları da dikkate alındığında bir süresiz şikâyet sebebi oluşturduğunu ve artık kiraya verenin tahliyeyi talep etmesinin mümkün olmadığını ileri sürmektedir.
Kiraya veren ise, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararı kesinleşmeden cebri icra yoluna müracaat etmemesinin, kendisi için bir seçenek olduğunu, tahliye kararının kesinleşmesinden önce cebri icra yoluna gitmek zorunda olmadığını, kararın kesinleşmesinden itibaren kiracı aleyhine yaptığı takipte henüz 6 aylık bir sürenin geçtiğini dolayısıyla da kiracının şikâyetinin reddedilerek takibe devam edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
O hâlde, taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması için şu dört sorunun aydınlığa kavuşturulması gerekir:
1. Kiraya veren, kiralanan taşınmazın tahliyesi için verilen kararı kesinleşmeden cebri icraya koymak zorunda mıdır? Bir diğer söyleyişle kiraya verenin, tahliye kararını kesinleşmesini bekleyerek icraya koyması onun bakımından bir hak kaybına neden olabilir mi?
2. Kiracı aleyhine verilen tahliyeye ilişkin kararın kesinleştiği an ile kiracının bu karar için cebri icra yoluna müracaat ettiği an arasında geçen süre içinde cebri icra dosyasının düştüğü iddia edilebilir mi?
3. Kesinleşmiş mahkeme kararının cebri icrasına ilişkin süreçte (yaklaşık altı aylık zaman diliminde) taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği iddia edilebilir mi?
4. Kiracının icra mahkemesine şikâyet yoluna müracaat edebilmesinin şartları gerçekleşmiş midir? Şikâyet yoluyla kesinleşmiş bir mahkeme kararının yeniden irdelenmesi veya değerlendirilmesi mümkün müdür?
D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME
I. Kiraya Veren, Tahliye Kararını Kesinleşmeden İcraya Koymak Zorunda Değildir. Kiraya Verenin Kararın Kesinleşmesini Beklemesi Kendisi İçin Bir Hak Kaybına Neden Olamaz
1. Kiracı, kiraya verenin tahliye kararının kesinleşmesini beklemeden cebri icra yoluna müracaat edebileceğini, hâl böyle olmasına rağmen tahliye kararının kesinleşmesini bekleyerek cebri icra yoluna gittiğini ve kararın verildiği tarih ile takibe geçildiği tarih arasında bir yılı aşkın bir süre olduğunu bunun ise cebri icra yoluyla tahliye sürecini sona erdirmesi gerektiğini iddia etmiştir.
Kiracının bu iddiası kabul edilemez. Zira kiraya veren, taşınmazın cebri icra yoluyla tahliyesini kararın kesinleşmesini beklemeden talep etmek zorunda değildir. Kiraya verenin kararın kesinleşmesini beklemekte menfaati olduğu açıktır. Zira kiraya veren, tahliyeye ilişkin karar kesinleşmeden kararı cebri icra yoluna koyacak olsa idi tahliye kararının Yargıtay tarafından bozulması hâlinde icranın eski hâle iadesi (İİK.m.40) tehlikesiyle bile karşı karşıya kalabilecekti. Şöyle ki:
Kiraya veren, tahliyeye ilişkin mahkeme kararını henüz kesinleşmeden cebri icraya koyacak olsa idi kiracının teminat göstererek icranın durdurulmasını talep etmesi kuvvetle ihtimal dâhilinde idi. Zira davanın başından itibaren davacının tahliye talebini reddeden ve aleyhine verilen tahliye kararını temyiz eden kiracının icranın durdurulması talebinde de bulunacak olduğu açıktır. Kaldı ki, kiracının temyiz dilekçesinde de tehiri icra talebinde bulunduğu görülmektedir.
Bu ihtimalde de Yargıtay’ın icranın durdurulmasını kabul etmesi ya da etmemesi mümkündü. Yargıtay, kiracının cebri icranın durdurulmasına ilişkin talebini kabul edebilirdi. Bu ihtimalde icra takibi sürmezdi. Takibin durduğu bu ihtimalde Yargıtay daha sonra ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararını bozabilirdi ve ilk derece mahkemesi Yargıtay’ın bozmasına uyabilirdi. Bu ihtimalde, kiraya verenin başlattığı icra takibi uzun bir süre akim kalabilir ve nihayetinde tümüyle reddedilebilirdi. Dolayısıyla kiraya verenin icra takibi için yaptığı masraflar ve harcadığı emek tümüyle boşa gitmiş olurdu.
Yargıtay’ın ilk derece mahkemesinin kararını bozması olasılığında ilk derece mahkemesinin karara direnmesi de mümkün olabilirdi. Ancak bu da durumu pek değiştiremeyebilirdi. Zira bu olasılıkta da, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bozma kararını yerinde bulup ilk derece mahkemesinin direnme kararını uygun bulmayabilirdi. Bu durumda da kiraya verenin icra takibi için yaptığı masraflar ve harcadığı emek yine tümüyle boşa gitmiş olurdu.
Yargıtay, kiracının cebri icranın durdurulmasına ilişkin talebini kabul etmeyip ret de edebilirdi. Bu ihtimalde ise icra takibi sürerdi. Takibin devam ettiği bu ihtimalde, Yargıtay, daha sonra ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararını bozabilirdi ve yine cebri icranın durması ihtimali ile karşı karşıya kalınabilirdi. Yargıtay’ın bozması üzerine ilk derece mahkemesi Yargıtay’ın bozma kararına uyabilirdi. Bu ihtimalde de kiraya verenin başlattığı icra takibi uzun bir süre akim kalabilir ve nihayetinde tümüyle reddedilebilirdi. Dolayısıyla kiraya verenin icra takibi için yaptığı masraflar ve harcadığı emek yine tümüyle boşa gitmiş olurdu.
Yargıtay’ın, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararını bozması olasılığında ilk derece mahkemesinin karara direnmesi de mümkündü. Ancak bu da durumu pek değiştirmeyebilirdi. Zira bu olasılıkta da, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bozma kararını yerinde bulup ilk derece mahkemesinin direnme kararını uygun bulmayabilirdi. Bu durumda da kiraya verenin icra takibi için yaptığı masraflar ve harcadığı emek yine tümüyle boşa gitmiş olurdu.
Hatta cebri icranın durmayıp sürdüğü bu son olasılıklarda belirli bir süre devam etmiş olan cebri icranın eski hâle iadesi ihtimali ile de karşı karşıya kalınabilirdi (İİK.m.40/f.2).
Tekrar vurgulayacak olursak, kiraya verenin, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının kesinleşmesini beklemeden kiracı aleyhine icra takibine geçme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiraya verenin yukarıdaki tüm olasılıklarda yapacağı icra takibinin uzun süre akim kalması, reddedilmesi, hatta icranın eski hâle iade edilmesi risklerini ve bütün bu ihtimallerde kaybedeceği zamanı, boşa gidebilecek masrafları dikkate alarak tahliye kararının kesinleşmesini beklemesi son derece doğaldır. Esasen bir kişinin kanunların kendisine tanıdığı hakları kullanması nedeniyle hak kaybına maruz bırakılmasının da hiçbir açıklaması olamaz.
Bu başlık altındaki açıklamalara son vermeden önce bir hususa daha işaret edilmesi gerekir. Kiracı tarafından dosyaya sunulan hukukî mütalaada Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun T: 23.02.1938, E: 1937 / 11, K: 1938 / 7 sayılı kararına gönderme yapılmış ve kiralanmış taşınmazın tahliyesi hakkındaki kararın mücerret temyizinin icrayı tehir etmeyeceğine dair hüküm fıkrasına yer verilmiştir. İçtihadı birleştirme kararında varılan bu sonucun, kiraya vereni hiçbir şekilde kararın kesinleşmesinden önce cebri icra yoluna müracaat etmek zorunda bırakmadığı açıkça ortadadır.
2. Ayrıca belirtmek gerekir ki, somut uyuşmazlıkta kiraya veren, tahliye kararı kesinleşmeden cebri icra yoluna müracaat etse idi, kiracının cebri icrayı durdurması için Yargıtay’dan icranın (yürütmenin) durdurulması kararı alması gerekecekti. Nitekim kiracı da 03.07.2013 tarihli temyiz dilekçesinde tehiri icra talebinde bulunmuştur. Bunun için de kiracının bir teminat göstermesi gerekecekti. Kiraya verenin, kararın kesinleşmesinden önce cebri icra yoluna müracaat etmemesi, kiracıyı cebri icra sürecini durdurmak için teminat gösterme yükümlülüğünden de kurtarmıştır. Hatta tehiri icra talebinin reddi tehlikesinden de kurtarmıştır.
Hâl böyle olmasına rağmen kiracının, kiraya verenin, ilk derece mahkemesinin kararının verildiği tarihten itibaren bir yılı aşan bir süre sonra cebri icraya yoluna müracaat ettiğini ileri sürmesi ve buradan hareketle de kiraya verenin icra takibinin geçersiz olduğunu ileri sürmesi kanımızca TMK.m.2’ye de aykırıdır.
Kiracının iddialarının TMK.m.2’ye aykırı olduğunu gösteren ve reddini gerektiren bir diğer maddi vakıa da şudur: Kiracı, kiraya verenin, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının kesinleşmesini beklemeden cebri icra yoluna müracaat edebileceğini ileri sürmektedir. Ancak aynı kiracı, ilk derece mahkemesinin kararını temyiz etmiş ve temyiz ederken de tehir-i icra talebinde bulunmaktan imtina etmemiştir.
3. Kiracı tarafından dosyaya sunulan hukukî mütalaada, kiraya verenin, kiracının taşınmazı sözleşmeye açıkça aykırı şekilde kullandığı iddiasında bulunduğuna göre ilk derece mahkemesinin bu konudaki kararını derhâl cebri icraya koyması gerektiği ileri sürülmüştür. Bu fikre de katılmak mümkün değildir. Zira somut uyuşmazlıkta kiraya veren, kiracının taşınmazı sürekli olarak sözleşmeye aykırı şekilde kullandığını iddia etmiş değildir, bilakis kiracının belirli bir davranışının 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 256. maddesine aykırı olduğunu ve kira sözleşmesini bu nedenle fesih yoluna gittiğini ve feshinin haklı olduğunu iddia etmiştir. Nitekim ilk derece mahkemesinin kesinleşen kararı da yine kiracının sürekli olarak sözleşmeye aykırı davranışına değil kiracının kiralananı açıktan açığa fena kullandığı olgusuna dayalıdır.
4. Esasen kiracının ilk derece mahkemesinin tahliye kararını kabullenmeyip temyiz yoluna gitmesi, temyiz yoluna giderken de tehiri icra talebinde bulunması, daha sonra karar aleyhine kesinleşmesine rağmen kararın gereğini yerine getirmeyerek taşınmazı tahliyeye yanaşmaması, bütün bunların ardından da kararın kesinleşmeden icraya konulabileceğinden söz ederek kiraya verenin kararın kesinleşmesini beklemeyi tercih etmesini, sanki ona isnat edilebilecek bir kusurmuş ya da onun kötü niyetini gösteren bir olgu imiş gibi takdim etmesi, kanımızca kiracının savunma haklarını kötüye kullandığını, TMK.m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı nitelikteki bu gibi beyanlarının mahkemece dikkate alınmaması gerektiğini göstermektedir.
II. Kiraya Veren, İlk Derece Mahkemesinin Tahliyeye İlişkin Kararının Kesinleşmesinden Yaklaşık Altı Ay İçinde Kiracı Aleyhine Cebri İcra Yoluyla Takibe Geçmiş ve Cebri İcra İşlemlerini Sürdürmüştür
1. Kiracı, dilekçesinde sürekli olarak mahkemenin tahliyeye ilişkin kararının verildiği tarih ile kiraya verenin tahliyeyi talep ettiği tarihe işaret etmekte ve aradaki sürenin bir yıldan fazla olduğuna dikkati çekmek istemektedir. Hâlbuki gerçekte ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının kesinleştiği an ile kiraya verenin cebri icra yoluna gittiği an arasındaki süreyi göz önünde bulundurmak gerekir.
Gerçekten de ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının kesinleştiği tarih ile kiraya verenin cebri icra yolu ile tahliyeyi talep ettiği tarih arasında geçen süre bir yılı aşkın bir süre olmayıp sadece altı aylık bir süreye tekabül etmektedir. Dolayısıyla kiracının iddia ettiğinin aksine henüz kararın kesinleştiği tarihten itibaren bir yıl geçmemiştir.
Üstelik İcra ve İflâs Kanunu’nun ilamların icrasına ilişkin 39. maddesinin 1. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“İlama müstenit takip, son muamele üzerinden on sene geçmekle zamanaşımına uğrar.”
Dolayısıyla kiraya verenin kesinleşmiş mahkeme kararına dayalı olarak yaptığı icra takibinin hükmün verildiği tarihin üzerinden bir sene geçmekle sona ermesi mümkün değildir.
Ancak kiracı, sanki kiraya veren cebri icra yoluna başvurmuş ve takibe uzun süre ara vermiş ve takibin düşmesine neden olmuş gibi bir izlenim yaratmaya çalışmakta ve buradan hareketle de kanımızca icra mahkemesini yanıltmaya çalışmaktadır. Kiracının dosyaya ibraz ettiği iki kararın da somut olayla ilgisi yoktur. Şöyle ki:
a. Kiracının dosyaya ibraz ettiği ilk karar Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin T: 16.03.2007, E: 2007 / 1826, K: 2007 / 4926 sayılı kararıdır ve kararın somut uyuşmazlıkla ilgili kısmı aynen şu şekildedir:
“ … Alacaklının tahliye taahhüdüne dayanarak örnek 56 tahliye emri tebliğ ettirmek suretiyle başlattığı takibin kesinleşmesi üzerine 08.04.2004 tarihinde mahalline gidilerek borçluya 3 günlük süre verildiği görülmüştür. İncelenen icra dosyasında alacaklının 28.07.2004 tarihinde borçlunun tahliyesini yeniden istediği, bu tarihten sonra 23.05.2006 tarihine kadar icra dosyasında tahliyeye ilişkin herhangi bir alacaklı talebinin bulunmadığı görülmüştür.
Kural olarak tahliye isteminin tahliyeye hak kazanıldığı tarihten itibaren makul süre kapsamında kalan 1 yıl içinde kullanılması gerekirken bu süre aşılarak 18.01.2006 tarihinde alacaklının aynı icra dosyasından tahliye istemi taraflar arasındaki kira akdinin yenilendiği veya devam ettiğinin kabulünü gerektirdiğinden Mahkemece borçlu şikâyetinin kabulü karar vermek gerekirken yazılı şekilde şikâyetin reddine karar verilmesi isabetsizdir. … ”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin kararına konu olan olayda kiraya verenin, kiracının tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlattığı icra takibi kesinleşmiştir ve 08.04.2004 tarihinde mahalline gidilerek borçluya 3 günlük süre verilmiştir. Daha sonra alacaklı aynı icra dosyası üzerinden 28.07.2004 tarihinde borçlunun tahliyesini yeniden istemiş ve bu tarihten sonra da 23.05.2006 tarihine kadar herhangi bir talepte bulunmamış ve ancak arada yine aynı icra dosyası üzerinden 18.01.2006 tarihinde tekrar tahliyeyi talep etmiştir.
Görüldüğü üzere Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin kararına konu olan olayda kiraya veren 08.04.2004 tarihi itibarıyla sürdürdüğü icra takibine yaklaşık 21 ay sonra aynı icra dosyası üzerinden devam etmiş; ancak daha sonra takibe bir süre daha ara verip bu kez toplamda (yani 08.04.2004 tarihi ile 23.05.2006 tarihi arasında) 2 yılı aşkın bir süre geçmiş olmasına rağmen yine aynı icra dosyası üzerinden icra takibine devam etmek istemiştir.
b. Kiracının dosyaya ibraz ettiği ikinci karar Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin T: 28.01.2013, E: 2012 / 13669, K: 2013 / 879 sayılı kararıdır ve kararın uyuşmazlıkla ilgili kısmı aynen şu şekildedir:
“ … Alacaklının İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 07.05.2007 gün ve 2006/1442 Esas 2007/547 sayılı kararına dayalı olarak başlattığı 24.07.2007 tarihli tahliye talepli takipte, örnek 2 tahliye emri tebliğ ettirmek suretiyle takibin kesinleşmesi üzerine ödeme işlemi yapılmış ve 10.12.2009 tarihinde dosyanın infazen işlemden kaldırılmasına karar verilmiş, ancak bu tarihe kadar da tahliye talebinde bulunulmamıştır. Daha sonra 10.11.2010 tarihinde tahliye talebinde bulunulmuş 06.12.2010 tarihinde mahalline gidilerek borçluya 15 günlük süre verildiği görülmüştür. Böylece incelenen icra dosyasında alacaklının 24.07.2007 tarihli icra emrinden sonra 10.11.2010 tarihine kadar tahliyeye ilişkin herhangi bir talebinin bulunmadığı görülmüştür. Kural olarak tahliye isteminin tahliyeye hak kazanıldığı tarihten itibaren makul süre kapsamında kalan 1 yıl içinde kullanılması gerekirken, bu süre aşılarak 10.11.2010 tarihinde alacaklının aynı icra dosyasından tahliye istemi taraflar arasındaki kira akdinin yenilendiği veya devam ettiğinin kabulünü gerektirdiğinden, Mahkemece borçlu şikâyetinin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile şikâyetin reddine karar verilmesi isabetsizdir.…”
Görüldüğü üzere Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin kararına konu olan olayda da kiraya veren 24.07.2007 tarihli icra emrinden yaklaşık 3,5 yıl sonra aynı icra dosyası üzerinden kiracının tahliyesini talep etmiştir.
Somut olaydaki durumun ise her iki karardaki olayla bir benzerliği olmadığı açıktır. Kiraya veren, kiracı aleyhine tahliye kararı verilir verilmez takibe geçmemiştir. Bilakis kiraya veren temkinli bir şekilde hareket ederek sadece lehine olan ilk derece mahkemesinin kararının kesinleşmesini beklemiştir. İlk derece mahkemesinin kararı 25.12.2013 tarihinde kesinleşmiştir. Kiraya veren bu karar ile ilgili olarak 17.06.2014 tarihinde yani kararın kesinleşmesinden itibaren yaklaşık olarak 6 ay içinde kiracı aleyhine icra takibine geçmiştir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere İİK.m.39 ilama müstenit takibin son muamele üzerinden on sene geçmekle zamanaşımına uğrayacağını kabul etmiştir. Dolayısıyla kiracının, icra mahkemesine müracaat ederek cebri icra yoluyla tahliyenin sona erdiğine karar verilmesine ilişkin talebinin reddi gerekir.
III. Taraflar Arasındaki Kira Sözleşmesinin Cebri İcra Sürecinde Yenilendiğini Kabul Etmek Mümkün Değildir
Kiracının iddialarına göre, kiraya veren, tahliyeye hak kazandığı tarihten itibaren bir seneyi aşkın bir süre boyunca tahliyeyi talep etmeyerek ve kira bedellerini tahsil ederek taşınmazın tahliyesine ilişkin hakkını yitirmiştir; zira taraflar arasındaki kira sözleşmesi onun bu tutumu ile yenilenmiştir. Kiracının dosyaya sunduğu hukukî mütalaada da kiraya verenin tahliye sürecinde de kira bedellerini tahsil ettiği, bu nedenle kira sözleşmesinin yenilendiği görüşünün kabul edilebileceği ileri sürülmüştür.
Bu değerlendirmeye katılmamız mümkün değildir. Zira kiraya veren, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının kesinleştiği tarih olan 25.12.2013 tarihinden itibaren altı ay içinde 17.06.2014 tarihinde takibe geçmiş ve takibine, kiracının iddialarına dayanak yaptığı Yargıtay kararlarında görüldüğünün aksine bir yıl veya daha uzun süre ara vermemiştir.
Kiraya veren, ilk derece mahkemesinin kiralananın tahliyesine ilişkin kararının 25.12.2013 tarihinde kesinleşmesinden sonra 17.06.2014 tarihinde taşınmazın cebri icra yoluyla tahliyesini istemiştir. Kiracı, ilk derece mahkemesinin kararının kesinleştiği tarihi değil verildiği tarihi esas alarak taraflar arasındaki karşılıklı fatura düzenlenmesine dair ilişkiye devam edildiğini, cari hesap ilişkisinin sürdürüldüğünü, böylelikle de kira sözleşmesinin yenilendiğini ileri sürmektedir.
Dikkat edilecek olursa, bizzat kiracının talebi üzerine hazırlanan hukukî mütalaada kira ilişkisinin yenilendiğine hükmedilmesi gerektiğine dair açıklamalar yapılırken kiraya verenin kestiği faturanın tarihinin 29.08.2013 olduğu belirtilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararının 25.12.2013 tarihinde kesinleştiği dikkate alındığında, kararın kesinleşmesinden önceki bir tarihte düzenlenen bu faturanın taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmesine neden olması mümkün değildir.
Ayrıca anılan hukukî mütalaada kiraya verenin 31.03.2014 tarihi itibariye cari hesap bakiyesi için kiracı ile mutabık kaldığı belirtilmiş ve buradan hareketle de yine taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği görüşünün kabul edilebileceği sonucuna varılmıştır. Cari hesap mutabakatının tarihi her ne kadar tahliyeye ilişkin kararın 25.12.2013 tarihinde kesinleşmesinden sonraki bir tarihe tekabül ediyorsa da 31.03.2014 tarihi itibarıyla sağlanan bu mutabakatın kiraya verenin kiracı aleyhine cebri icra yoluna gittiği 17.06.2014 tarihinden önce olduğu gerçeği gözden uzak tutulamaz.
Kaldı ki, kiracının talebi üzerine düzenlenen hukukî mütalaada bizzat kiracı tarafından tanzim edilen belgedeki kiracının “ … 2014 kira bedeli faturası henüz tarafımıza kesilmemiştir. … ” şeklindeki beyanı da kiraya verenin taşınmazın tahliyesi konusunda ne kadar kararlı ve tutarlı olduğunu ortaya koymaktadır. Bir diğer söyleyişle kiraya veren, ilk derece mahkemesinin kesinleşmesinden sonra icra takibine geçmiş ve bu tarihten sonra karşı tarafa herhangi bir fatura düzenlememiştir.
IV. Kiracının İddialarını Şikâyet Yoluyla Dile Getirmesi Mümkün Değildir
İcra ve İflâs Kanunumuzun düzenlemelerine göre şikâyetin konusu icra (ve iflas) dairesinin yapmış olduğu işlemlerdir ve şikâyet bu işlemlerin kanuna aykırı olduğuna, işlemin olaya uygun olmadığına, bir hakkın yerine getirilmediğine, bir hakkın sebepsiz yere sürüncemede bırakıldığına ilişkin olabilir. Kanuna aykırılık genel şikâyet sebebidir. İşlemin olaya uygun olmaması kanunun icra müdürüne takdir yetkisi tanıdığı hâllerde söz konusu olur. Bir hakkın yerine getirilmemesinde icra müdürünün görevi dâhilinde olan bir işi yapmaması şikâyet edilir. Bir hakkın sürüncemede bırakılmasında da icra müdürünün yapmak zorunda olduğu bir işlemi, kanunen belirli bir süre varsa bu süre içinde veya belirli bir süre yoksa uygun bir süre içinde haklı sebep olmaksızın yerine getirmekten kaçınması söz konusudur2.
Somut uyuşmazlığa bu bilgiler ışığında bakıldığında, kiraya verenin, ilk derece mahkemesinin taşınmazın tahliyesine ilişkin kararını onun kesinleşmesini beklemeden cebri icraya koyma hakkına sahipken, bu hakkını kullanmayıp kararı, kesinleştikten sonra cebri icraya koymasının sonuçlarının tartışıldığı görülmektedir. Esasen böyle bir hususun hukuken tartışılmasının mümkün olmadığı açıktır. Kiraya veren, kiracı aleyhine cebri icra yoluna ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararını kesinleştirdikten sonra gitmekte tümüyle serbesttir. Ayrıca, böyle bir hususun şikâyet yolunda tartışılması hiçbir şekilde mümkün değildir. Zira ortada icra müdürünün yaptığı hukuka aykırı bir işlem yoktur.
Kiracının en temel iddiası şudur: İlk derece mahkemesinin 07.05.2013 tarihli kararı bu tarihten itibaren cebri icrası talep edilebilecek olmasına rağmen kararın verildiği tarihten itibaren bir yıl geçtikten sonra icraya konulmuştur, bu arada da taraflar arasındaki kira sözleşmesi yenilenmiştir.
Kanımızca böyle bir iddianın şikâyet yoluyla dile getirilmesi mümkün değildir. Kiracı meseleyi her ne kadar İstanbul 29. İcra Müdürlüğü’nün E: 2014 / 16192 sayılı dosyası çerçevesinde yolladığı 22.10.2014 tarihli muhtıra bakımından bir hukuka aykırılık varmış gibi takdim etmekte ise de meselenin özünde neyin tartışma konusu yapıldığını gözden kaçırmamak gerekir. Meselenin özünde kiracı kiraya verenin ilk derece mahkemesinin kararının kesinleşmesini bekleyerek cebri icra yoluna gitmiş olmasını tartışmaktadır. Bunun ise tartışılabilecek bir husus olmadığı hele de icra mahkemesi nezdinde şikâyet yolu ile tartışılabilecek bir husus olmadığı açıktır.
Somut olayın, kiracının örnek olarak dosyaya sunduğu Yargıtay kararlarına konu olan olaylarla bir benzerliği yoktur. Kiraya veren, ilk derece mahkemesinin 07.05.2013 tarihinde verdiği kararın kiracı tarafından temyizi üzerine kesinleşmesini beklemeyi tercih etmiş - ki karar kiracı tarafından tehiri icra talepli olarak temyiz edilmiştir - ve ilk derece mahkemesinin kararı 25.12.2013 tarihinde kesinleşmiştir. Kiraya veren bu kararın cebri icrası için 17.06.2014 tarihinde İstanbul 29. İcra Müdürlüğü’ne müracaat etmiştir. Kiraya veren ardından icra takibine devam etmiş ve İstanbul 29. İcra Müdürlüğü 22.10.2014 tarihinde yani kiraya verenin takip talebinde bulunduğu tarihten itibaren yaklaşık 4 ay içinde kiracıya taşınmazın tahliyesi için muhtıra göndermiştir. Yani somut uyuşmazlıkta kiracının dosyaya sunduğu ve kendisine dayanak yapmaya çalıştığı Yargıtay kararlarındaki olayların aksine kiraya verenin aynı icra dosyası üzerinden takibe uzun yıllar ara verdikten sonra kiracı aleyhine tekrar tekrar takip yapma girişimi söz konusu değildir.
E. SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında aşağıdaki sonuçlara varılmıştır:
1. Kiraya veren, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararını kesinleşmeden cebri icraya koymak zorunda değildir. Kiraya verenin, kiracının, ilk derece mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararını üstelik de tehiri icra talepli olarak temyiz etmesi üzerine, kesinleşmesini bekledikten sonra cebri icraya koyması hukuka uygundur.
2. Davacı, kendi lehine verilen mahkeme kararını kesinleştikten sonra cebri icraya koyduğu için hak kaybına maruz bırakılamaz ve bu durum tek başına hakkın kötüye kullanılması hâli oluşturmaz.
3. Kiraya veren, ilk derece mahkemesinin 07.05.2013 tarihinde verdiği kararın, kiracı tarafından tehiri icra talepli olarak temyizi üzerine kesinleşmesini beklemeyi tercih etmek durumunda kalmış ve kararın 25.12.2013 tarihinde kesinleşmesinden yaklaşık altı ay içinde 17.06.2014 tarihinde cebri icrası için talepte bulunmuştur.
4. Kiraya veren, 17.06.2014 tarihinde başlattığı icra takibine daha sonra devam etmiş ve ilgili İcra Müdürlüğü 22.10.2014 tarihinde yani kiraya verenin takip talebinde bulunduğu tarihten itibaren yaklaşık dört ay içinde kiracıya taşınmazın tahliyesi için muhtıra göndermiştir. Dolayısıyla kiraya verenin, kiracı aleyhine icra takibine geçtiği tarih ile icra müdürünün gönderdiği tahliyeye ilişkin muhtıra tarihi arasında geçen bu süre içinde icra dosyasının düşmesi söz konusu olamaz. Kiraya verenin, kiracı aleyhine cebri icra yoluna müracaat ettiği tarihten sonra kira bedeli tahsili için düzenlediği bir fatura yoktur. Bu da taraflar arasındaki kira ilişkisinin zımnen yenilendiği iddialarının reddini gerektirir. Kaldı ki bu gibi iddiaların icra mahkemesi önünde şikâyet yolunda incelenmesi de mümkün değildir.
5. Somut uyuşmazlıkta, kiracının dosyaya sunduğu ve kendi iddialarına dayanak yapmaya çalıştığı Yargıtay kararlarına konu olan olayların tersine, kiraya verenin kiracı aleyhine aynı icra dosyası üzerinden takibe uzun yıllar ara verdikten sonra tekrar tekrar takip yapma girişimi söz konusu değildir.
6. Kaldı ki cebri icraya konu edilen karar kesinleşmiş bir karardır. Kesinleşmiş mahkeme kararları İİK.m.39/f.1 uyarınca son muamele üzerinden ancak on sene geçmekle zamanaşımına uğrar.
7. Kısacası, kiracının şikâyetinin kabulü mümkün değildir. Kiralanan taşınmazın cebri icra yoluyla tahliyesine devam edilmesi gerekir.
İSTANBUL 13. İCRA HUKUK MAHKEMESİ’NİN KARARI
(T: 22.12.2014, E: 2014 / 686, K: 2014 / 1389)
“… İstanbul 29 İcra Müdürlüğü’nün 2014/16182 esas sayılı takip dosyasının incelenmesinde; Alacaklı tarafından borçlu aleyhine İstanbul 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/178-527 sayılı tahliye ilamına dayalı olarak ilamlı takibe geçildiği, örnek 2 nolu icra emrinin 19.06.2014 tarihinde borçlu şirkete tebliğ edildiği, borçluya, mecurun 31.01.2015-09.02.2015 tarihleri arasında tahliye edilmesi için 22.10.2014 tarihli muhtıra gönderilmiştir. İİK’nun 39/1 maddesi gereğince ilama müstenid takip son muamele üzerinden 10 yıl geçmekle zaman aşımına uğrar. Dayanak ilam 25.12.2013 tarihinde kesinleşmiş olup, takip 17.06.2014 tarihinde başlatılmıştır. Alacaklı dayanak ilamı kesinleşmeden cebr-i icraya koymak zorunda değildir. Kararın kesinleşmesini bekledikten sonra takibe koyması hukuka uygundur. İlam kesinleştikten sonra 6 ay içerisinde takibe konmuştur. Öte yandan İİK’nun 16/1 ve 33/1 maddeleri gereğince İcra mahkemesine şikâyet 7 gün içerisinde yapılmalıdır. İcra dosyasında borçluya gönderilen icra emri 19.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiş olup, borçlunun mahkememize yaptığı 03.11.2014 tarihli başvuru yasal 7 günlük sürede bulunmadığından takip kesinleşmiştir. Kaldı ki; makul 1 yıllık sürenin tahliyeye hak kazanıldığı andan itibaren kullanılması gerekir. Takip alacaklısı, takip kesinleştikten sonra (yaklaşık 4 ay sonra) 21.10.2014 tarihinde tahliye de istemiştir. Kira bedellerinin tahsil edilmesi de, kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez. Dolayısıyla şikâyetin reddi yönünde hüküm kurulması gerekmiştir.
HÜKÜM: / Yukarıda açıklanan nedenlerle:
1- Şikâyetin REDDİNE,
…
karar verildi.”