8. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI

HUKUKÎ MÜTALAA^*

A. GİRİŞ

İstanbul Barosu avukatlarından Sayın Av. E. O. 01.03.2012 tarihinde tarafıma başvurarak, müvekkili kiracı MS.İ. Limited Şirketi ile kiraya veren … Derneği arasında akdedilen 11.09.2008 tarihli kira sözleşmesi ve ekleriyle ilgili olarak ortaya çıkan uyuşmazlık hakkında yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.

Sayın Av. E. O.’nun tarafıma tevdi ettiği dosyadaki belgeler tamamen objektif bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.

B. UYUŞMAZLIĞIN ÖZETİ

1. Kiracı MS.İ. Limited Şirketi ile kiraya veren … Derneği arasında 11.09.2008 tarihinde bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmenin 3. maddesi uyarınca kiraya veren EK III ve IIIa’da belirtilen işleri yerine getirdikten sonra en geç 10.09.2009 tarihinde kiralananı MS.İ.’ye teslim etmeyi taahhüt etmiştir.

2. Taraflar, kiraya veren tarafından yerine getirilmesi üstlenilen işlerin yapım seyrini dikkate alarak 21.05.2009 tarihinde zeyilname (1. zeyilname) düzenlemişlerdir. Bu zeyilnamede, kiralananın 30.05.2009 tarihinde MS.İ.’ye teslim edileceği, kira sözleşmesinin III ve IIIa no’lu eklerinde belirtilen işlerin kiraya veren hesabına MS.İ. tarafından yapılacağı, kalan işlerin toplam bedelinin 2.150.000,00 Euro olduğu ve MS.İ.’nin bu miktarı % 5,5 yıllık faiziyle birlikte kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu kira bedellerinden mahsup edeceği kararlaştırılmıştır.

3. Taraflar, 21.05.2009 tarihli zeyilname hükümlerinin açıklığa kavuşturulması ve tamamlanmayan işlerden hangilerinin kimin tarafından yapılacağını belirlemek amacıyla 06.08.2009 tarihinde bir zeyilname daha (2. zeyilname) imzalamışlardır. Bu ek anlaşmaya göre, asansör ve merdiven boşluğu inşası MS.İ. tarafından yapılacak, tavan deliğinin kapanması ve teslimat alanının dış tesisleri ile birlikte tamamlanması ise, kiraya verenin sorumluluğunda olacaktır.

4. Kira sözleşmesine konu olan yer, 11.08.2009 tarihinde MS.İ.’ ye teslim edilmiş ve buna ilişkin olarak taraflar arasında devir-teslim tutanağı tanzim edilmiştir. Devir-teslim tutanağının son sayfasında, “Notice of Defects” başlığı altında kiraya veren tarafından yapılması gereken eksik işler ve bunların tamamlanacağı tarihler liste hâlinde belirtilmiştir. Böylece kiraya verenin, ortadaki büyük deliği 18.08.2009 tarihine kadar kapatacağı, asansör ve merdiven şaftlarının açılmasını ise 30.08.2009 tarihine kadar bitireceği kararlaştırılmıştır.

5. Kararlaştırılan işlerin zamanında yapılmaması üzerine, taraflar çeşitli tarihlerde birbirlerine ihtarnameler göndererek, taleplerini, savunmalarını ve gerekçelerini bildirmişlerdir. Söz konusu işleri yapmayı taahhüt eden kiraya veren, asansör ve merdiven inşası için açılacak döşeme boşluklarının yapının statiğini etkileyeceğini, yüklenici firma ve belediye ile görüşüldüğünü, talep edilen yerlerde döşeme boşluğu açılmasının mümkün olmadığını, kira sözleşmesinin 15. maddesi gereği yapının statiğini etkileyecek değişikliklerin ancak “Yapının Statik Müellifinin”, “Yapı Denetim Firması Yetkililerinin” onayı ve resmi mercilerin izni ile yapılabileceğini, asansörlerin döşemedeki mevcut açıklık içinde (11.08.2009 tarihli devir-teslim tutanağında kapatılması öngörülen ortadaki büyük delikte) konumlandırılması durumunda sorunun çözülebileceğini ileri sürmüştür.

6. Yapılan yazışmalar neticesinde bir uyuşma olmaması üzerine, mağaza açılışının daha fazla gecikmemesi için asansörler, kiraya veren tarafından bildirilen döşeme boşluklarına, MS.İ. tarafından yerleştirilmiş ve inşa maliyeti MS.İ. tarafından karşılanmıştır. Bu değişiklikler sebebiyle MS.İ., 1. zeyilnamede belirtilen 2.150.000,00 Euro’ya ilaveten, 371.662,40 Euro + KDV tutarında masraf yaptığını beyan etmiş ve bunun ödenmesini kiraya verenden talep etmiştir.

7. MS.İ. ayrıca, 1. zeyilnamede belirtilen 2.150.000,00 Euro’ya ilişkin olarak fatura tanzim ederken, bu miktara % 18 KDV yansıttığını; zira yüklenicilere ödemeleri “hizmet bedeli + KDV” olarak yaptığını, ancak kiraya verenin, faturaya KDV eklenmesinin mümkün olmadığını öne sürerek buna karşı çıktığını beyan etmiştir.

8. MS.İ., taşınmazdaki vantilasyon sistemine ait fennî muayene bedeli için ilgili belediyeye 64.817,00 TL ödeme yaptığını ve bunun da kira sözleşmesi uyarınca kiraya verene ait olduğunu ileri sürerek, 64.817,00 TL’nin kendisine ödenmesini bildirmiştir. Buna karşılık kiraya veren ise, kiralanan ile ilgili olarak yalnızca genel imar mevzuatı kapsamında alınması gereken ruhsat ve izinlerin kendisine ait olduğunu, vantilasyon gibi işletmeye yönelik özel izinlerin bu kapsama girmediğini öne sürmüştür.

9. Kiralanandaki inşa faaliyetlerinden doğan uyuşmazlıkların yanı sıra, kira bedelinin ödenmesinden doğan vergisel yükümlülükler noktasında da taraflar arasında ihtilaf çıkmış ve karşılıklı ihtarnameler gönderilmiştir. MS.İ., sözleşmede kira bedeline KDV’nin ekleneceği öngörülmüş olsa da, dernek statüsünde olması nedeniyle kiraya verenin KDV ödemekle yükümlü olmadığını, ancak ödenen kira bedellerinden vergi mevzuatı uyarınca % 20 oranında stopaj kesintisi yapılması gerektiğini, zira sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin brüt olduğunu iddia etmiştir. Kiraya veren ise, bu uygulamanın sözleşmeye aykırı olduğunu, kira bedeline ayrıca stopaj eklenmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.

C. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME

1. Yukarıda özetlendiği üzere, taraflar arasındaki uyuşmazlıklar, 11.09.2008 tarihli kira sözleşmesinden ve eklerinden doğmaktadır. Dolayısıyla bu sorunlar hakkında doğru değerlendirmeler yapılabilmesi için, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile eklerinin dikkatli bir şekilde incelenmesi ve yorumlanması gerekmektedir.

2. Taraflar arasındaki hukukî ilişkinin kaynağı olan kira sözleşmesi, kullandırma amacı güden ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. BK.m.249 uyarınca, kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde kararlaştırılan tarihte kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin bu yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi, ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanmasına yol açar (BK.m.249 vd.). Ancak Borçlar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler yedek hukuk kaidesi niteliğinde olup, taraflar aksini kararlaştırmadıkça uygulama alanı bulurlar. Somut uyuşmazlığa bu açıdan baktığımızda da, tarafların kiralanandaki eksikliklerin tamamlanması noktasında, kira sözleşmesinde ve eklerinde çeşitli düzenlemeler yaptığı görülmektedir. Bu itibarla, kiralanandaki eksiklikler ile ilgili olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkta, öncelikle kira sözleşmesi ile eklerinde öngörülen esaslara, şayet bunlarda bir düzenleme yoksa Borçlar Kanunu’ndaki hükümlere başvurulması gerekecektir.

3. Kira sözleşmesinin 3. maddesine göre, EK III ve IIIa’da belirtilen işler kiraya veren tarafından yerine getirilecek ve kiralanan en geç 10.09.2009 tarihinde MS.İ.’ye teslim edilecektir. Ancak taraflar daha sonradan bundan vazgeçmişler ve 21.05.2009 tarihli 1. zeyilnamede, 06.08.2009 tarihli 2. zeyilnamede ve son olarak 11.08.2009 tarihli devir ve teslim tutanağında, eksik işlerin kim tarafından ve ne zaman tamamlanacağı hususlarında anlaşmaya varmışlardır.

4. Kira sözleşmesinin 3. maddesinin 5. fıkrasına göre,

“ … Teslim sırasında, taraflarca, karşılıklı olarak mutabık kalınmış olan bir teslim tutanağı ve - varsa - tüm şikayet ve inşaat eksikliklerini içeren bir liste (teslim tutanağının eki olarak) düzenlenecektir. Tespit edilen ayıplar, Kiraya Veren ya da onun tarafından görevlendirilen üçüncü şahıslar tarafından derhal ve her halükarda, teslim raporunda, tamamlanmamış veya eksik işler için taraflarca tespit edilmiş olan sürelerden geç olmamak üzere tamamlanacaktır. … ”

5. Kira sözleşmesinin yukarıda yer verilen düzenlemesine uygun olarak taraflarca tanzim edilen 11.08.2009 tarihli devir-teslim tutanağında, kiraya verenin ortadaki büyük deliği 18.08.2009 tarihine kadar kapatacağı, asansör ve merdiven şaftlarının açılmasını ise 30.08.2009 tarihine kadar tamamlayacağı kararlaştırılmıştır. Ancak kiraya veren, asansör ve merdiven inşası için açılacak döşeme boşluklarının yapının statiğini etkileyeceğini öne sürerek, üstlenmiş olduğu yapma edimini yerine getirmemiştir. Bu durum karşısında MS.İ., mağaza açılışının daha fazla gecikmemesi için asansörleri, kiraya veren tarafından bildirilen döşeme boşluklarına yerleştirdiğini ve bu nedenle mağaza içerisindeki imalat faaliyetlerinde, kaba ve ince inşaat işlerinde değişiklikler yapmak zorunda kaldığını ve böylece 371.662,40 Euro + KDV tutarında fazladan masraf yaptığını beyan etmiştir. Yapılan masraf kalemlerine ilişkin olarak dosyada bir teknik rapor da bulunmaktadır.

6. Bu gelişmeler neticesinde, MS.İ.’nin fazladan yapmış olduğu 371.662,40 Euro + KDV’yi, sözleşme hükümleri uyarınca kiraya verenden talep etmekte haklı olduğu düşünülmektedir. Zira kiraya veren, sözleşmede üstlendiği edimi yerine getirmeyerek borca aykırı davranmış ve MS.İ.’nin zarara uğramasına yol açmıştır. Borçlunun borca aykırılık nedeniyle sorumluluğunun söz konusu olabilmesi için kural olarak, borca aykırı davranışı, borca aykırı davranışta kusuru, alacaklının zararı ve borçlunun borca aykırı davranışı ile alacaklının uğradığı zarar arasında uygun nedensellik bağının bulunması gerekir. Bu unsurlar açısından somut uyuşmazlığa bakıldığında sözleşmesel taahhüdün yerine getirilmediği (borca aykırı davranışın gerçekleştiği), alacaklının zarara uğradığı, borçlunun borca aykırı davranışı ile alacaklının uğradığı zarar arasında uygun nedensellik bağının bulunduğu görülmektedir. Gerçekten de MS.İ., kiraya verenin sözleşme ve eklerindeki taahhütlerini yerine getireceğine inanarak 11.08.2009 tarihinde teslim aldığı kiralananda inşaat ve imalat faaliyetlerine başlamış; ancak kiraya verenin asansör döşeme boşluklarını sözleşmede taahhüt ettiği gibi inşa etmemesi nedeniyle mağaza için yaptığı masrafların boşa gitmesi ve fazladan başkaca masrafların yapılması nedeniyle zarara uğramıştır.

Kiraya verenin, MS.İ. uğradığı bu zararlardan sorumlu tutulabilmesi için borca aykırı davranışta bulunurken kusurlu olmadığını ispat edememiş olması gerekir (BK.m.96). Somut uyuşmazlığa bu şart açısından bakıldığında kiraya verenin asansör ve merdiven inşası için açılacak döşeme boşluklarının yapının statiğini etkileyeceğini iddia ederek taahhüdünü yerine getiremeyeceğini ileri sürdüğü; bir diğer söyleyişle kusursuz imkânsızlık savunmasında bulunduğu görülmektedir. Fakat kiraya verenin bu iddiası dosyada yer alan İTÜ öğretim elemanlarınca 02.11.2009 tarihinde hazırlanan teknik raporda kabul görmemiştir. Dolayısıyla kiraya verenin borca aykırı davranışından ötürü sorumlu tutulamayacağına dair kusursuz imkânsızlık savunmasının hukuken de kabul görmesi mümkün değildir. Hâl böyle olunca da kiraya verenin, borca aykırı davranışı nedeni ile MS.İ.’nin uğradığı zararlardan sorumlu tutulması gerekir.

7. Ayrıca kiraya verenin kira sözleşmesinin 15. maddesine dayanarak sorumluluktan kurtulması da mümkün değildir. Çünkü başlığından ve içeriğindeki hükümlerden de anlaşılacağı üzere, bu madde kiracı tarafından yapılacak yapı değişikliklerine ilişkindir. Bu maddenin amacı, kiracı tarafından tek taraflı olarak yapılmak istenen kullanım değişikliklerinin kiraya verene bildirilmesini ve bunların yapının statiğini etkileyecek şekilde yapılmasını engellemeyi amaçlamaktadır. Bir başka ifadeyle, kira sözleşmesinin 15. maddesiyle, kiracının tek taraflı olarak kiralananda yapacağı değişiklikler bir düzene bağlanmak (bunların yapıya zarar vermesinin önüne geçilmek) istenmiştir. Hâlbuki somut olayda durum tamamen farklıdır. Burada kira sözleşmesi ve ekleri kapsamında bizzat kiraya veren tarafından yapılması taahhüt edilmiş olan değişiklikler söz konusudur; kiraya verenin kendi taahhütlerinden kurtulmak için, kiracının tek başına yapacağı değişikliklere sınır getiren hükme sığınması mümkün değildir. Anılan sözleşme maddesinin lafzı ve ruhu karşısında, böyle bir savunmaya itibar edilmemesi gerekir.

8. Hemen yukarıda yaptığımız bu değerlendirmeler ışığında soruna ilişkin düşüncemizi kısaca vurgulamak gerekirse: Borçlunun borcunu hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle alacaklı hiç yapmayacağı masrafları yapmak durumunda kalırsa, bu masraflar olumlu zarar kapsamında tazmin edilirler⁽¹⁾. Olumlu zarar, ifa menfaatine karşılık gelmekte olup, borçlunun borcunu gereği gibi yerine getirseydi alacaklının malvarlığının içinde bulunacağı farazi durum ile borçlunun borcunu yerine getirmemesi nedeniyle alacaklının malvarlığının içinde bulunduğu fiili durum arasındaki farktır⁽²⁾. Buna göre, MS.İ.’nin kiraya verenin borca aykırı davranışı nedeniyle fazladan yapmış olduğu 371.662,40 Euro + KDV tutarındaki masraf, olumlu zarara ilişkin esaslar çerçevesinde BK.m.96 uyarınca borca aykırı davranışında kusursuzluğunu ispat edememiş bulunan kiraya veren tarafından tazmin edilmek zorundadır.

9. Birinci zeyilname uyarınca, kiraya veren yerine MS.İ. tarafından yapılan inşa faaliyetleri nedeniyle, MS.İ.’nin talep edebileceği 2.150.000,00 Euro tutarındaki rakama ayrıca KDV eklenmesinin mümkün olup olmadığı, taraflar arasındaki mutabakat çerçevesinde tespit edilmek durumundadır. 21.05.2009 tarihinde düzenlenen 1. zeyilnamede yer alan hükme göre:

“Kiracı, Kiraya Veren’in işbu Zeyilname’den doğan tüm yükümlülüklerini ifa etmesi koşuluyla, Kira Sözleşmesi Ek III ve IIIa’da belirtilen kalan işleri Kiraya Verenin yerine yapmaya muvafakat eder.

 Taraflar Kira Sözleşmesi EK III ve IIIa’da belirtilen kalan işlerin bedelinin toplam 2.150.000,00- EUR tutarında olduğunu kabul ederler.”

Bu hükümde, kararlaştırılan bedele ayrıca KDV eklenmesini öngören herhangi bir ifade bulunmamaktadır. Belirli bir işin yapımı karşılığında bir miktar bedelin kararlaştırıldığı hâllerde, bunun net mi yoksa brüt mü olduğu yorum yoluyla tespit edilmek durumundadır. Sözleşmelerin yorumunda, BK.m.18/f.1 uyarınca tarafların gerçek ortak arzuları tespit edilmeye çalışılır. Tarafların gerçek ortak arzuları tespit edilemezse, güven teorisi çerçevesinde farazi ortak iradeleri araştırılır⁽³⁾. Bu esaslar ışığında ek sözleşme metnine bakıldığında, tarafların 2.150.000,00 Euro için yalnızca % 5,5 yıllık faiz bedeli kararlaştırdıkları, başkaca bir bedel ilave etmedikleri, ancak aynı yerde diğer alacak kalemleri için KDV ödenmesinden açıkça söz ettikleri görülmektedir. Buradan hareketle, tarafların yapılacak işlerin toplam bedelini hesapladıkları, 2.150.000,00 Euro tutarındaki rakama ayrıca KDV eklemeyi düşünmedikleri; en azından farazi ortak arzularının bu yönde olduğu, KDV’nin istenmesinin farazi ortak arzuya uygun düşmediği söylenebilecektir. İşaret edilmelidir ki, bu düşünce, Yargıtay uygulamasına da yabancı değildir. Zira Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bir eserin yapımı için götürü ücret kararlaştırılmışsa, yüklenici ayrıca KDV talep edememektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin T: 11.01.2005, E: 2004 / 3035, K: 2005 / 61 sayılı kararında aynen şu açıklamalara yer verilmiştir⁽⁴⁾:

“ … Davacı yüklenici, işi ikmal ederek teslim ettikten sonra düzenlediği faturada inşaat imalat bedeli ile birlikte % 18 tutarında KDV talep etmiş, davalılar tarafından KDV ödenmeyince işbu dava açılmıştır. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 8/a maddesine göre Katma Değer Vergisinin mükellefi mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde bu işleri yapanlardır. Bu nedenle yasal olarak davacı keseceği faturada KDV’yi göstermek zorundadır. Böylece bu vergi yapılan eserin maliyetine girmekte olup eser bedelini de işi yaptıran ödeyeceğine göre KDV’den sonuç olarak davalı sorumludur. Bu sorumluluk sözleşme ile yükleniciye bırakılabilir. Somut olayda sözleşme ile işin bedeli götürü olarak kararlaştırıldığından ve KDV’nin hariç tutulduğuna ilişkin sözleşmede bir kayıt bulunmadığından Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre götürü ücret içinde KDV’nin de mevcut olduğunun kabul edilmesi ve davacının götürü bedel dışında ayrıca KDV isteğinin reddedilmesi gerekirken aksine düşünce ile ve sözleşmede KDV ile ilgili bir hükme yer verilmemiş olmasının davalı iş sahiplerince ödeneceği anlamına geldiği kabul edilmek suretiyle davanın kabulü doğru olmamıştır. … ”

Somut olayda her ne kadar götürü ücret üzerinden yapılmış bir eser sözleşmesi bulunmasa da, tarafların yapılacak işler karşılığında toplam bir bedel öngörmüş olmaları, benzer bir hukukî durum ortaya çıkarmaktadır.

10. MS.İ.’nin, taşınmazdaki vantilasyon sistemine ait fennî muayene bedeli için ilgili belediyeye ödemiş olduğu 64.817,00 TL’yi kiraya verenden talep edip edemeyeceği sorunu, yine sözleşme hükümleri uyarınca tespit edilmek durumundadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1. maddesinin 5. fıkrasına göre;

“Kiraya Veren, Bina Şartnamesine (Ek III ve Ek IIIa) göre Kiraya Veren’in ve Kiracı’nın işlerinin yürütülmesi için gerekli olan ve inşaat, iskan ve çevre ile ilgili izinleri (imar planı, çevre düzeni planı, yapı ruhsatı / iskan izni) alacaktır. İşletme için alınacak tüm izinler Kiracı tarafından alınacaktır.”

Sözleşmenin bu maddesi uyarınca, taşınmazın tamamını ilgilendiren izinlerin alınması kiraya verene, yalnızca kiralanan yeri (MS.İ. tarafından işletilecek mağazayı) ilgilendiren izinler ise kiracıya aittir. Dosya içeriğinden, vantilasyon sisteminin taşınmazın tamamına ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla MS.İ., belediyeye ödediği fennî muayene bedelinin taşınmazın tamamındaki vantilasyon sistemine ait olduğunu ispatladığı takdirde, 64.817,00 TL’yi kira sözleşmesinin anılan hükmü gereğince (taşınmaza ilişkin olarak alınması gereken inşaat, iskan ve çevre ile ilgili izinler kapsamında) kiraya verenden talep edebilecektir.

11. Kira bedelinde stopaja ilişkin olarak yaşanan uyuşmazlık noktasında, kira sözleşmesi ve eklerindeki düzenlemeler yol gösterici olacaktır. Kira sözleşmesinin 6. maddesinin 2. fıkrasının “a” bendinde, kira bedeline KDV ekleneceği kararlaştırılmıştır. Yine 1. zeyilnamede kira bedeline ilişkin olarak getirilen kayıtlarda da, ödenecek miktara KDV ekleneceği öngörülmüştür. Ancak kira sözleşmesi ve eklerinde, stopaja ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Vergi mevzuatı uyarınca, kiraya veren dernek statüsünde olduğundan, KDV ödemekle yükümlü değildir; buna karşın elde etmiş olduğu kira ödemelerinden gelir vergisi kesintisi yapılmak zorundadır. Kira sözleşmesinde açık bir düzenlemenin bulunmadığı hâllerde, kararlaştırılan bedelin brüt mü yoksa net mi olduğu, sözleşmenin yorumuyla tespit edilecektir. Burada da yukarıda belirtilen yorum kuralları gereğince bir değerlendirme yapıldığında, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin brüt olduğu sonucuna varmak gerekir. Zira kira sözleşmesinde, kira bedeline ek olarak KDV ödeneceğini açıkça kabul etmiş olan tarafların, stopaja ilişkin bir düzenleme getirmeyi unutmuş olduklarını söylemek mümkün gözükmemektedir; tarafların gerçek ortak arzuları tespit edilemese bile, farazi ortak iradeleri kiracının ayrıca stopaj ödemeyi üstlendiğini göstermemektedir. Yine sözleşmelerin yorumunda esas olan ilkeye göre, sözleşme hükmünün yorumunda tereddüt hâlinde, o hükümle yükümlülük altına giren tarafın lehine olan anlam tercih edilmelidir⁽⁵⁾. Kira bedeli ödeme yükümlülüğü kiracıya ait olduğundan, tereddüt hâlinde kiracı lehine olan anlam tercih edilmeli ve sözleşmedeki kira bedeline ayrıca stopaj eklenmesi kabul edilmemelidir. Nitekim Yargıtay da, sözleşmede açıklık olmadığı takdirde, tarafların kararlaştırdığı kira bedelini brüt olarak kabul etmektedir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin T: 17.03.1989, E: 1989 / 1453, K: 1989 / 3728 sayılı kararında bu konuda aynen şu açıklamalara yer verilmiştir⁽⁶⁾:

“ … Mercice ilk kira sözleşmesinde tarafların kabul edilen kira miktarına ve bu miktara yenilenen her sene için % 35 zam yapılacağı ve mecurun işyeri olup kira sözleşmesinde açıklık bulunmadığı ve borçlu da itiraz ettiği cihetle stopajın kiracı tarafından ödeneceği nazara alınarak alacaklının takip edebileceği net kira miktarı tespit edilip buna göre alacaklının itirazın kaldırılması hususundaki isteği hakkında bir karar verilmek gerekirken bu hususlar nazara alınmaksızın yazılı şekilde kira alacağının tamamına yönelik itirazın kaldırılmasına karar verilmesi isabetsiz(dir) … ”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin T: 28.03.1995, E: 1995 / 2810, K: 1995 / 3018 sayılı kararında da aynen şu açıklamalara yer verilmiştir⁽⁷⁾:

“ … 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununa göre mal ve hakların kiraya verilmesiyle elde edilen gelirden alınması gereken gelir vergisinin mükellefi kiraya veren olup, kiracı ise yasada yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden belirli oranda ve kiraya verenin gelir vergisine mahsuben tevkifat (stopaj) yapmak ve Maliye’ye yatırmak zorunda olan şahıstır. Yasadaki bu düzenleme tarzına göre kira gelirinden ödenmesi gereken verginin kira bedeli içinde olduğunda kuşku duyulmamalıdır … ”

Burada ayrıca vurgulanmalıdır ki, MS.İ.’nin, kiraya verenin dernek olması nedeniyle KDV ödeme yükümlülüğünden kurtulmuş olması, onun kendiliğinden stopajdan sorumlu olmasını gerektirmez. Zira taraflar kira sözleşmesi ve eklerinde ödenecek miktarın “net kira” bedeli olduğu yönünde herhangi bir düzenleme getirmemişlerdir. Dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan kira bedeline stopajın da dâhil olduğu, tarafların “brüt kira” bedeli üzerinden anlaştıklarının kabulü gerekir.

12. Kiralanan yerin bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini dikkate alarak, sözleşmede kararlaştırılan kira bedellerinde bir indirime gidilip gidilemeyeceği sorunu hakkında şu değerlendirmeyi yapmak mümkündür. Sözleşme serbestisinin hâkim olduğu Borçlar Hukukumuzun temelinde sözleşmeye bağlılık (ahde vefa - pacta sunt servanda) ilkesi bulunmaktadır. Bu ilkeye göre, sözleşmeler yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi değişmiş olsa bile, taraflar sözleşmedeki edimlerini aynen ifa etmekle yükümlüdürler. Kural bu olmakla birlikte, sonradan ortaya çıkan bazı durumlar, sözleşmenin yapıldığı anda edimler arasında kurulmuş olan dengeyi, taraflardan birisi aleyhine tahammül edilemeyecek kadar bozmuş olabilir. Bu gibi hâllerde, sözleşmeye sadık kalınmasını (ahde vefa) istemek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Sözleşmeye bağlılığın neden olacağı adaletsizlikleri önlemek için İsviçre ve Türk hukukları öğretisi ile uygulamasında kabul edilen clausula rebus sic stantibus teorisine göre, sözleşmenin kurulmasından sonra değişen durumlar sebebiyle sözleşme şartlarına bağlı kalınarak borcun ifasının talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği takdirde, borçlu, sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkına sahiptir. Her sözleşmenin, yapıldığı andaki şartların değişmeyeceği örtülü varsayımıyla kurulduğu fikrine dayanan clausula rebus sic stantibus teorisi zamanla geliştirilmiş ve işlem temelinin çökmesi teorisi olarak objektif temellere dayandırılmıştır⁽⁸⁾.

13. Temelini dürüstlük kuralında bulan işlem temelinin çökmesi teorisi, ancak aşağıdaki şartların varlığı hâlinde başvurulabilecek istisnai nitelikte bir hukukî imkândır:

a. Edimler arasındaki denge, borçludan sonuçları yüklenmesini istenemeyecek kadar bozulmuş olmalıdır.

b. Edimlerin dengesindeki değişiklik, taraflarca öngörülemez bir olay neticesinde ortaya çıkmış olmalıdır.

c. Edimler dengesinde değişikliğe yol açan öngörülemez olayın meydana gelmesi, uyarlama talep eden tarafa isnat edilememelidir.

d. Uyarlama talebinde bulunan taraf henüz borçlarını ifa etmemiş olmalıdır.

Bu bilgiler çerçevesinde somut olayımıza dönecek olursak, sözleşmenin uyarlanması için aranan şartların gerçekleşmediği sonucuna varılmalıdır. Öncelikle taraflar kira sözleşmesinin 8. maddesinde, kira bedeli bakımından endekslemeyi kabul etmişlerdir. Bu tarz kayıtlar sözleşmelere, para değerindeki değişmelere karşı bir koruma getirmek maksadı ile konulmaktadır. Bundan başka, sözleşmenin kurulduğu tarihten bu ana kadar, tarafların edimleri arasındaki dengeyi MS.İ. aleyhine önemli ölçüde bozan herhangi bir öngörülemez olay da meydana gelmiş değildir. Emsal kira sözleşmeleri, işlem temelinin çökmüş sayılması ve böylece sözleşmenin uyarlanması için yeterli bir hukuksal gerekçe değildir. Zira Yargıtay’ın müstakar kararlarında da belirtildiği gibi, kira sözleşmesinin uyarlanması davalarında, kira tespit davalarına ilişkin usul ve esaslardan hareketle bir sonuca varılamaz⁽⁹⁾. Uyarlama davalarında emsal kira bedelleri ancak, uyarlamanın şartları gerçekleştikten (işlem temelinin çökmüş olduğu kabul edildikten) sonra, kira bedelinin ne kadar artırılacağı belirlenirken dikkate alınabilir; yoksa sadece emsal kira bedellerine dayalı olarak sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmesi hukuken mümkün değildir.

14. MS.İ.’nin, yukarıda varlığı açıklanan alacaklarını kiraya verenden takas yoluyla tahsil etmesi mümkündür. Takas, birbirine karşı aynı cins alacağa sahip şahıslardan birinin tek taraflı beyanı ile bu alacakları az olanı tutarında sona erdirmesidir⁽¹⁰⁾. Borcun sona erme sebeplerinden biri olan takas, kanundan doğan bir yenilik doğuran haktır (BK.m.118 vd.). Takas beyanının yapılmasıyla birlikte, takas hükümlerini, kanunda aranan şartların (taraflar birbirinden alacaklı olmalı, alacaklar aynı cins olmalı, takas yapmak isteyenin alacağı talep edilebilir, borcu da ifa edilebilir olmalı, takastan feragat edilmemiş olmalı) gerçekleştiği andan itibaren doğurmaya başlar (BK.m.122). Somut olayımıza baktığımızda, bu şartların tamamının gerçekleştiği görülmektedir; buna göre, MS.İ.’nin, kiraya verenden talep edebileceği alacakları için takas hakkını kullanmasına kural olarak bir engel bulunmamaktadır.

15. Tarafların 1. zeyilnamede, 2.150.000,00 EUR + % 5,5 yıllık faiz bedeli için takas hakkının kullanılmasını kararlaştırmaları, MS.İ.’nin takas hakkını diğer alacakları bakımından da kullanmasını engellemeyecektir. Zira kira sözleşmesi ve eklerinde, kiracının takas hakkından feragat ettiği yönünde herhangi bir açık düzenleme bulunmamaktadır. MS.İ.’nin talep edebileceği alacak miktarının taraflar arasında ihtilaflı olması da, takas hakkının kullanılmasına engel değildir. Zira BK.m.118/f.2 uyarınca, alacaklardan birisi ihtilaflı olsa bile, takas hakkı kullanılabilir. Ancak ihtilaflı alacak için takasın ileri sürülmüş olması, bu ihtilafın çözüme bağlandığı anlamına gelmez. Şayet takas edilen ihtilaflı alacağın hiç ya da o miktarda mevcut olmadığı tespit edilirse, takas tamamen ya da mevcut olmayan kısım oranında hükümsüz kalacak ve takas hakkını kullanan taraf borcunu ifa etmemesinin sonuçlarına katlanacaktır. Buna göre, somut olayda MS.İ.’nin takas hakkını kullanması, borçlu temerrüdüne düşmesi noktasında risk taşımaktadır. Zira takas edildiği ileri sürülen alacakların gelecekte yapılacak bir yargılama neticesinde hiç ya da kısmen kabul edilmemesi, MS.İ. hakkında kiracının temerrüdü hükümlerinin uygulanmasına yol açabilecektir. Bu süreçte kiraya veren, temerrüt hükümlerine başvurmuşsa, takas kısmen ya da tamamen hükümsüz olduğu takdirde, gönderilen ihtarlar haklı sayılacak ve tahliyeye temel teşkil edebilecektir. Dolayısıyla MS.İ.’nin, takas yerine alacaklarının tahsili (371.662,40 Euro + KDV, 64.817,00 TL ve 2.150.000,00 Euro’ya eklenmesi gerektiğini iddia ettiği KDV) için dava açması, takas hakkının kullanılmasının doğuracağı riskler karşısında daha güvenilir bir yol olacaktır.

D. SONUÇ

Tarafıma tevdi edilen dosya içeriğinin bilimsel açıdan incelenmesi neticesinde; MS.İ.’nin,

1. Kiraya verenin borca aykırı davranışı nedeniyle fazladan yaptığı 371.662,40 Euro + KDV tutarındaki masraflarını talep edebileceği;

2. Birinci zeyilname uyarınca yapmış olduğu işler nedeniyle talep edebileceği 2.150.000,00 Euro’ya KDV eklemesinin mümkün olamayacağı;

3. İlgili belediyeye taşınmazdaki vantilasyon sisteminin fennî muayenesi için ödediği 64.817,00 TL’yi talep edebileceği;

4. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin brüt olması nedeniyle ayrıca stopaj miktarını ödemekle yükümlü olmadığı;

5. Kira bedelinde bu aşamada uyarlama talep etmesinin mümkün olmadığı;

6. İhtilaflı olan alacak talepleri için takas yoluna başvurabileceği, ancak bunun bazı riskleri bünyesinde taşıdığı sonuç ve kanaatine ulaşmış bulunmaktayım.