16. SİMSARIN ÜCRETE HAK KAZANMASI

HUKUKÎ MÜTALAA^*

A. GİRİŞ

Bursa Barosu mensubu Sayın Av. D. K. P., tarafıma başvurarak Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2009 / 156 sayılı dosya ile görülmekte olan bir dava hakkında yazılı olarak hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.

Sayın Avukat D. K. P., yaptığı müracaatta dava dosyasının bir örneğini tarafıma tevdi etmiştir. Dosya içindeki tüm belgeler tamamen objektif bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.

  B. İDDİA ve SAVUNMANIN ÖZETİ

I. Davacının Dava Dilekçesindeki İddialarının Özeti

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında davalının … ili, … köyünde 21 pafta, 1453 - 1454 - 1455 parsel, 4 pafta 126 parselde yer alan taşınmazlarının dava dışı G. Gayrimenkul AŞ – K. İnşaat AŞ’ye satışı ve aracılığı hususunda 26.07.2005 tarihli 10 maddelik bir protokol düzenlendiğini, protokolün 6. maddesi gereğince taşınmazların tellalın bulacağı alıcıya peşin 17.000.000 ABD dolarına satılması şartıyla davacı tellala aracılık hizmeti karşılığında 1.000.000 ABD doları verilmesinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin aracılığı ve yürüttüğü görüşmeler sonucunda davalı ile K. İnşaat San. ve Tic. AŞ arasında finansal görüşmelerin başladığını, müvekkilinin aracılık faaliyetiyle ilgili olarak hiçbir masraftan kaçınmadığını, hatta kiraladığı helikopterle sözleşme konusu taşınmazların keşif amacıyla izlenmesine imkân sağladığını, ayrıca K. İnşaat San. ve Tic. AŞ’nin belediye ve tapu nezdinde imar ve parselasyon çalışmalarına başladığını, müvekkilinin aracılık hizmeti sebebiyle öncelikle 31.08.2005 tarihinde Bursa 10. Noterliği’nin 33584 yevmiye numarası ile davalıya tellallık ücreti alacağı ile ilgili ihtarname keşide ettiğini, işbu ihtarnameye karşılık davalı A.T.’nin davacı müvekkiline hitaben keşide ettiği Bursa 6. Noterliği’nin 01.09.2005 tarih ve 17579 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle protokoldeki süre şartı içinde taşınmazların satışının tamamlanamadığı, sadece hasılaya iştirak şeklinde satış talebi ile karşılandığı, protokolün peşin satım şartına bağlı olduğu, bu sebeplerle protokolün feshedildiği ifadelerini içerir son derece manidar bir cevap verildiğini, müvekkili tarafından bu beyana cevap verildiğini, fesih beyanının geçerli kabul edilemeyeceğini, müvekkilinin üzerine düşen bütün edimleri yerine getirdiğini, davalının, davacı müvekkili aracılığı ile görüşmelere başladığı K. İnşaat San. ve Tic. AŞ ile peşin satış olarak değil, hasılaya iştirak suretiyle, ancak 26.07.2005 tarihli protokolde öngörülen 17.000.000 ABD doları peşin satıştan çok daha elverişli şartlarla anlaştığını, müvekkilinin tellallık ücreti alacağını ödememek için kötü niyetli davrandığının davalıya ihtar edildiğini, bu ihtara karşı davalının K. İnşaat San. ve Tic. AŞ ile görüşmelerinin devam ettiğini kabul ettiğini, ancak K. İnşaat San ve Tic. AŞ’nin inşaat işinden vazgeçtiğini beyan ettiğini, bu beyanların davalının bedel ödememek için sürenin dolmasını beklediğini gösterdiğini, şu anda bu yazışmalara konu taşınmazlar üzerinde K. İnşaat San. ve Tic. AŞ’nin “Bursa Güzel bir yer” adlı proje inşaatına devam ettiğini, 26.07.2005 tarihli sözleşmede yer alan 1.000.000 ABD doları bedelli tellallık ücreti alacağının tahsili için müvekkili adına Bursa 1. İcra Müdürlüğü’nün E: 2008/15485 sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, takibe itiraz edildiğini ve takibin durduğunu, müvekkiline borçlu olan davalı A.T.’nin itirazının iptaline karar verilmesini talep ettiğini beyan etmiştir.

  II. Davalının Cevap Dilekçesindeki Savunmalarının Özeti

Davalı vekili, cevap dilekçesinde özetle; zamanaşımı itirazında bulunduğunu, müvekkilinin adına kayıtlı olan sözleşme konusu taşınmazların 31.08.2005 tarihine kadar alıcı bulunup, satışlarının yapılması hususunda davacı ile müvekkili arasında 26.07.2005 tarihli 10 maddelik protokolün yapıldığını, bu protokolün 2. maddesine göre davacının peşin ödenecek bir satış bedeli için aracılık yapmak üzere yetkilendirilmiş olduğunu, protokolün 3. maddesine göre de, bu yetkinin 31.08.2005 tarihine kadar sınırlandırıldığını, ayrıca aynı maddenin son kısmında tarafların her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceğinin hüküm altına alındığını, protokolün 6. maddesinde yer alan 17.000.000 ABD dolarına peşin olarak satış şartının gerçekleşmediğini, sadece bir sözleşme kurulmuş olmasının tellallık ücretine hak kazanmak için yeterli olmayacağını, bu şekilde şartlı ve belirli süre için yetkilendirilen davacı tarafın, taşınmazlara herhangi bir alıcı veya bu konuda bir görüşme yapılacak bir kişi dahi bulamadığı için satışın yapılamamış olduğunu, protokolün verilen süre sonunda Bursa 6. Noterliği’nden keşide edilen 01.09.2005 tarih, 17579 sayılı ihtarname ile feshedildiğini, davacı tarafın bu duruma rağmen protokol ilişkisinin sürdürüldüğü izlenimi yaratmak için daha sonra müvekkiline ihtarnameler göndermeye devam ettiğini, bu ihtarnamelere de cevaplar verildiğini, süresi içinde satış yapılamadığı için 31.08.2005 tarihi itibarıyla protokolün feshedilmiş bulunduğunu, bu hususların 02.09.2005 tarihli ve 034169 sayılı, 17.11.2005 tarihli ve 23367 sayılı cevabı ihtarnamelerle de davacıya bildirildiğini, konunun bir şekilde kapandığını, davacı tarafın aradan dört yıla yakın bir zaman geçtikten sonra, Bursa 1. İcra Müdürlüğü’nün E: 2008 / 15485 sayılı dosyası üzerinden, müvekkili ile birlikte K. İnşaat ve Tic. AŞ hakkında icra takibi başlattığını, haksız icra takibine ve borca itiraz edildiğini, davacı tarafın davayı açmadan önce icra takibine girişerek kafa karışıklığı yaratmak ve bu durumu müvekkili aleyhine kullanmak istediğini, bu tutumunun dahi davacı tarafın iddialarının haksız ve hukukî dayanaktan yoksun ve kötü niyetli olduğunu açıkça ortaya koyduğunu, sonuç olarak müvekkilinin taşınmazını 31.08.2005 tarihine kadar peşin para ile ve 17.000.000 ABD doları bedelle satamadığını, sadece tellallık sözleşmesinin kurulmuş olmasının davacı açısından ücrete hak kazandırmayacağını, bu sebeple icra takibinin haksız olduğunu, haksız ve usulsüz davanın reddi ile % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesi gerektiğini beyan etmiştir.

III. 27.08.2010 Tarihli Bilirkişi Raporunun Özeti

Bir hukukçu, bir S.M.M.M., bir harita mühendisi ve bir inşaat mühendisi olmak üzere dört kişiden oluşan bilirkişi heyeti 27.08.2010 tarihli raporlarında özetle, davacının, davalı ile dava dışı K. İnşaat AŞ arasında yapılmış bulunan sözleşmenin kurulmasına aracılık yapmadığı, davacının faaliyetinin sadece tarafları bir araya getirme ve tanıştırma aşamasında kaldığı, aracılık hizmet bedelinin buna göre belirlenmesi gerektiği, buna göre davacının itiraza uğrayan icra dosyasındaki alacak tutarının 462.637.15 TL olduğu, bunun sözleşme tarihindeki (04.10.2007) karşılığının 385.917.00 ABD doları ve takip tarihindeki karşılığının (17.12.2008) 360.973.00 ABD doları olduğu kanaatine varmışlardır.

IV. 09.05.2011 Tarihli Bilirkişi Raporunun Özeti

Bir hukukçu, bir mali müşavir ve bir inşaat mühendisi olmak üzere üç kişiden oluşan bilirkişi heyeti 09.05.2011 tarihli raporlarında özetle, taraflar arasındaki 26.07.2005 tarihli protokolde kararlaştırılmış olan tellallık ücretinin ödenmesinin, protokolde kararlaştırılan süre içinde (31.08.2005 tarihine kadar) davalıya ait arsaların tapuda satışının yapılmış olması şartına bağlanmış olduğu, protokolde kararlaştırılan süre içinde (31.08.2005 tarihine kadar) davalıya ait taşınmazların satışının yapılmamış olmasından dolayı davacının protokolden dolayı tellallık ücretine hak kazanmamış olduğu, bununla beraber davacının, davalı arsa sahibi ile K. İnşaat San. ve Tic. AŞ’nin temasının sağlanması (bir araya getirilmesi, tanıştırılması) hususundaki tavassutundan dolayı ücrete hak kazanmasının kabulü hâlinde, ancak ücretin hesaplanması konusunda mevcut tarife veya teamüllerin ne olduğunun ilgili Odalardan (Emlakçılar Odası, Ticaret ve Sanayi Odası gibi) sorularak tespit edilmesi suretiyle bunun hesaplamasının yapılabileceği kanaatine varmışlardır.

V. 22.10.2012 Tarihli Bilirkişi Raporunun Özeti

İki hukukçu, bir S.M.M.M. ve bir inşaat mühendisi olmak üzere dört kişiden oluşan bilirkişi heyeti 22.10.2012 tarihli raporlarında özetle, tarafların beyanları ve delilleri ile yargı kararları ışığında, takdiri mahkemeye ait olmak üzere, davacı tarafın davalıdan tellallık ücreti adı altında bir alacağının bulunmadığı kanaatine varmışlardır.

VI. 11.03.2014 Tarihli Bilirkişi Ek Raporunun Özeti

İki hukukçu, bir S.M.M.M. ve bir inşaat mühendisi olmak üzere dört kişiden oluşan bilirkişi heyeti 11.03.2014 tarihli ek raporlarında özetle, davacının ücret isteyebilmesi için taraflar arasındaki sözleşmede ve Borçlar Kanununun ilgili hükümlerinde düzenlenen koşulların somut olayda gerçekleşmediği, bu sebeple davacının davalıdan tellallık ücreti talep edemeyeceği, davalının iddia edilen davranışlarının dürüstlük kuralına aykırı davranış niteliği taşımadığı, bu sebeple TBK.m.175/f.1 hükmünün somut olayda uygulanamayacağı kanaatine varmışlardır.

VII. 09.05.2014 Tarihli Uzman Görüşünün Özeti

Davacının talebi üzerine 09.05.2014 tarihli uzman görüşünü hazırlayan öğretim üyesi raporunda özetle, dava konusu olayda, davacının davalıdan, tellallık sözleşmesinde kararlaştırılmış olan 1.000.000 ABD doları tellallık ücretine hak kazanması için gerekli olan yasal şartların gerçekleştiğini, davacının sözleşme konusu taşınmazın satışına yönelik olarak aracılık faaliyetinde bulunduğunu, davalı ile dava dışı K. İnşaat AŞ arasındaki esas sözleşmenin 24.04.2006 tarihinde imzalanması ve bu sözleşmenin Beşiktaş 22. Noterliği’nin 04.10.2007 tarih ve 84022 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımına Dayalı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile resen düzenleme şeklinde tamamlanmasına kadar geçen süreçte sözleşmenin bitim tarihi olan 31.08.2005 tarihinden bu tarihe kadar meydana gelen gecikmenin davalının şahsından ve imar uygulaması işlemlerinin uzamasından kaynaklandığını, zira davalının sözleşme konusu gayrimenkullerden gayrimenkullerin bir kısmını oluşturan ve miras yoluyla intikal eden hisseleri, 20.10.2005 ve 31.07.2006 tarihlerinde iktisap ettiğini ve tüm parsellerin tevhidi ve imar uygulamaları neticesi terk ve ifraz işlemlerinin 16.03.2007 tarihine kadar sürdüğünü, sözleşmede belirtilen taşınmazların, sözleşmede belirtilen alıcıya, tellallık sözleşmesinde öngörülmüş olan “Taşınmaz Satımı Sözleşmesine” nazaran davalı açısından daha iyi ekonomik sonuçlar doğurmaya elverişli bir “Hasılat Paylaşımına Dayalı Taşınmaz Satım Vaadi Sözleşmesi” ile satıldığını; dolayısıyla da davalının, alıcıyla taşınmaz satımı sözleşmesi ile elde etmeyi tasarladığı ekonomik menfaati işbu sözleşmeyi akdetmekle fazlasıyla sağladığını, alıcının davalı ile “Hasılat Paylaşımına Dayalı Taşınmaz Satım Vaadi Sözleşmesi” akdetmeye karar vermesinde, tellalın gördüğü aracılık hizmetinin fazlasıyla etkili olduğunu, bu nedenlerle davacının, davalıdan tellallık sözleşmesinde kararlaştırılmış olan 1.000.000 ABD doları tellallık ücretinden dava konusu yaptığı ve netice-i talebindeki miktarla sınırlı olarak alacağına hak kazandığını kabul etmiştir.

C. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME

I. Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Nitelendirilmesi

Davalı A.T. ile dava dışı üçüncü kişi1arasında 15.06.2005 tarihli bir sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre dava dışı üçüncü kişi, A.T.’nin maliki olduğu dört adet taşınmazın satışında aracılık yapacak ve bunun karşılığında satış bedelinin % 1,5’i oranında bir ücrete hak kazanacaktır.

Daha sonra davalı A.T. ile davacı M.Ş. arasında 26.07.2005 tarihli bir sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşmenin konusu ise A.T.’ye ait dört adet taşınmazın G. Gayrimenkul AŞ – K. İnşaat AŞ ortaklığına 17.000.000 ABD doları karşılığında satımına aracılık yapılmasıdır.

Aynı gün bu kez A.T., M.Ş. ve dava dışı üçüncü kişinin taraf olduğu 26.07.2005 tarihli ikinci bir sözleşme daha imzalanmış ve bu sözleşmeyle daha önce yapılan 15.06.2005 tarihli2 ve 26.07.2005 tarihli sözleşmeler karşılıklı mutabakatla sona erdirilmiştir. Dolayısıyla taraflar arasında uyuşmazlık oluşturan tek bir sözleşme vardır o da 26.07.2005 tarihli sözleşmedir.

Bu sözleşmeye göre davacı M.Ş. (ile dava dışı bir üçüncü kişi), davalı A.T.’ye ait olan dört adet taşınmazın 31.08.2005 tarihine kadar 17.000.000 ABD doları bedelle satışına aracılık yapacak, bunun karşılığında da A.T., M.Ş.’ye 1.000.000 ABD doları ödeyecektir.

Taraflar arasındaki sözleşme bir tellallık sözleşmesidir. Tellallık sözleşmesinin tarafları iş sahibi ile tellaldır. Tellallık sözleşmesi, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 404-409 maddeleri arasında düzenlenmiştir ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Tellallık sözleşmesi 818 sayılı Borçlar Kanunumuzun 404. maddesinin 1. fıkrasında aynen şu şekilde tanımlanmıştır:

 “Tellallık, bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkânını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir.”

Bu tanımdan da açıkça anlaşıldığı üzere tellallık sözleşmesinde, tellal, iş sahibine karşı ya bir sözleşmenin yapılması fırsatını gösterme ya da bir sözleşme görüşmesi için aracılık etme borcu altına girmektedir. Tellallık sözleşmesi kural olarak BK.m.11/f.1 hükmü gereği hiçbir şekle tabi değildir. Ancak gayrimenkullere ilişkin tellallık sözleşmesinin geçerli olması için BK.m.404/f.3 hükmü uyarınca adi yazılı şekilde yapılması şarttır.

Somut uyuşmazlıkta da davacı M.Ş. ile davalı A.T. (ve dava dışı üçüncü kişi) arasında 26.07.2005 tarihinde imzalanan sözleşme bir gayrimenkul tellallığı sözleşmesidir ve kanunen aranan sıhhat şekline uyularak yapıldığı hususunda herhangi bir tereddüt yoktur.

II. Tellalın Ücrete Hak Kazanıp Kazanmadığı Sorunu

1. Genel Olarak

Tellalın hangi anda ücrete hak kazanacağını hüküm altına alan BK.m.405/f.1 hükmü aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.”

Bu hükümden de açıkça anlaşıldığı üzere tellal, yaptığı hazırlık çalışmaları neticesinde geçerli bir akdin kurulması şartıyla ücrete hak kazanacaktır. Örneğin tellal ile bir satış sözleşmesinin kurulmasına aracılık hizmetinde bulunması için sözleşme yapılmışsa ve tellal bir takım çalışmalar yapmasına rağmen bu çalışmalar neticesinde satış sözleşmesi kurulamamışsa tellal ücrete hak kazanamaz.

Bununla birlikte taraflar, tellalın yaptığı çalışmaların sonucunda iş sahibi ile üçüncü kişi arasında bir sözleşme kurulmayacak olsa dahi tellala bir ücret ödeneceğini kararlaştırabilirler. Böyle bir durumda tellalın sözleşmenin kurulması için sarf ettiği emek ve çaba için ücret talep etmesi mümkün olabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de konuya ilişkin bir kararında aynen şu açıklamalarda bulunmuştur3:

 “ … Sözleşmenin kurulmuş olması, ücrete hak kazanılabilmesi için tek başına yeterli değildir. BK’nun 405/1. maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. … ”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi de konuya ilişkin bir kararında şu sonuca varmıştır4:

 “ … Taraflar arasında geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, tellallık hizmetinin verilip verilmediği noktasındadır. Sözleşmenin kurulmuş olması ücrete hak kazanılması için yalnız başına yeterli değildir. BK.nun 405/1 maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. … ”

2. Sözleşmede Belirlenen Satışın Yapılmaması

Yukarıdaki değerlendirmeler ışığında somut olaya bakıldığında öncelikle taraflar arasındaki sözleşmenin ilgili hükümlerinin zikredilmesinde fayda vardır. Sözleşmenin uyuşmazlıkla doğrudan doğruya ilgili hükümleri aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “ … 2- Konusu: M.Ş.…, yukarıda zikredilen taşınmazların alıcı ve satıcı arasında satış bedelinde mutabık kalınarak 17.000.000 (milyon) ABD. dolarının altında olmayan, tapuda alıcı ve satıcının ödeyeceği her türlü harç, vergi ve masrafların tamamı alıcılar tarafından ödenmek üzere ve peşin ödenecek bir satış bedeliyle satışı için aracılık yapmak üzere yetkilendirilmiştir.

 3- Bu yetkinin süresi sözleşme tarihinden itibaren 31.8.2005 tarihine kadardır. Ancak taraflar işbu sözleşmeyi yazılı olarak diledikleri kadar uzatabilir veya haklı sebeplerle her zaman tek taraflı olarak feshedebilirler.

 4- Bu süre zarfında yer sahipleri anılan taşınmazları M.Ş.’nin bulduğu kurum – kuruluş veya kişi – kişiler dışında başkaca şahıslara da devretmeyecekler.

 5- Taşınmazlar 17.000.000 ABD dolarına satılacak ve tapuda satış işlemi tamamlanmadan satış bedelinin tamamı satıcılar tarafından tahsil edilmiş olacaktır.

 6- Taşınmazlar tapuda 17.000.000 ABD doları olarak satılırsa, M.Ş. aracılık hizmeti karşılığı olarak sadece 1.000.000 ABD doları hak etmiş olacak ve bu bedel taşınmazların tapuda satışının yapılmasından ve satış bedelinin tamamı satıcılara ödendikten sonra kendisine defaten ödenecektir. … ”

Bütün bu hükümler bize somut olayda taraflar arasında süreli bir tellallık sözleşmesinin bulunduğunu, bu bağlamda tellalın 31.08.2005 tarihine kadar taşınmazların 17.000.000 ABD doları peşin bedelle satılması için aracılık yapacağını ve tellalın ücrete ancak taşınmazların satışının bu peşin bedelle ve bu süre içinde gerçekleşmesi hâlinde hak kazanabileceğini kararlaştırdıklarını göstermektedir.

O hâlde, taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü için sözleşmede kararlaştırılan şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine bir diğer söyleşiyle davacının aracılık faaliyetinin davalıya ait taşınmazların sözleşme süresi içinde 17.000.000 ABD doları bedelle ve satış bedelinin peşin ödenmesi suretiyle satışı sonucunu doğurup doğurmadığına bakmak gerekir.

Dosya içindeki bilirkişi raporları davacı tellalın sözleşmede öngörülen şartların gerçekleşmesini sağlayamadığını tespit etmiş bulunmaktadır. Bu hususa ilişkin olarak söz konusu bilirkişi raporlarında aynen aşağıdaki açıklamalara yer verilmiştir:

a. 09.05.2011 tarihli bilirkişi raporunun 14. sayfasında:

 “ … Taraflar arasındaki Protokol’de kararlaştırılan satış işlemi gerçekleşmediğine ve Protokol sona erdiğine göre, …”

b. 22.10.2012 tarihli bilirkişi raporunun 7. sayfasında:

 “ … Bu sebeple, 26.07.2005 t.li tellallık sözleşmesinde kararlaştırılan şartlar çerçevesinde esas sözleşmenin kurulması söz konusu olmadığından davacı yanın sözleşmede öngörülen tellallık ücretine hak kazanamadığı; davacı yanın sunmuş olduğu layihalarda belirtmiş olduğu diğer hususların huzurdaki uyuşmazlığın çözümünde bir etkisinin olamayacağı sonucuna varılmaktadır. … ”

Görüldüğü üzere bilirkişi raporları davacı tellalın, davalı A.T.’ye ait taşınmazların 31.08.2005 tarihine kadar 17.000.000 ABD doları bedelle ve satış bedelinin peşin ödenmesi şartıyla satışını sağlayamadığını ortaya koymaktadır. Dolayısıyla gerek yukarıda anılan açık kanun hükmü gerek konuya ilişkin Yargıtay kararları ve dosya içindeki bilirkişi raporlarına dayanarak davacının ücrete hak kazandığı iddiasının reddi gerekir.

3. Aracılık Faaliyeti İçin Ayrı Bir Ücret Kararlaştırılmaması

Bu başlık altında tellalın her ne kadar aracılık faaliyeti sözleşmede belirtilen sonucun gerçekleşmesine imkân sağlayamadıysa da onun aracılık faaliyetleri neticesinde ayrıca bir ücret talebinde bulunup bulunamayacağına değinmemiz gerekir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere tellalın bu nedenle bir ücret talebinde bulunması için bu konuda sözleşmede açıkça bir düzenlemenin var olması gerekir. Yani sözleşmede, tellalın aracılık faaliyetleri neticesinde arzu edilen sözleşme hiç kurulmasa ya da başka bir sözleşme kurulsa dahi yine de bir ücrete hak kazanacağına dair açık bir hükmün bulunması gerekir.

Taraflar arasındaki sözleşmeye bu açıdan bakıldığında bu yönde bir hükmün bulunmadığı görülmektedir. Taraflar sözleşmede, birçok yerde tekraren, tellalın ancak taşınmazın peşin olarak 17.000.000 ABD doları bedelle satılması hâlinde ücrete hak kazanacağını kararlaştırmışlardır. Taraflar sözleşmenin hiçbir hükmünde tellalın aracılık faaliyeti herhangi bir sonuca varmayacak veya sözleşmede öngörülenden başka bir sonuca varacak olsa dahi yine de ona bir ücret ödeneceğine dair bir düzenlemeye yer vermemişlerdir.

Dosya içindeki 22.10.2012 tarihli bilirkişi raporunun 8. sayfasında da bu hususa ilişkin olarak aynen şu açıklamalarda bulunulmuştur:

 “ … Dava konusu sözleşme incelendiğinde, sözleşmenin 6. maddesinde tellallık ücretinin ödenmesinin esas sözleşmenin yapılması (tapuda satış işlemi) şartına bağlı olarak kararlaştırıldığı; tellalın aracılık faaliyeti sebebiyle sırf bu aracılık faaliyetinden kaynaklanan bir ücrete hak kazanacağı yönünden bir düzenlemenin yer almadığı görülmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmede aracılık faaliyeti için özel olarak bir ücret kararlaştırılmadığı anlaşılmakla, anılan yargı kararları ışığında davacı yanın ücrete hak kazanmasının mümkün olmayacağı kanaatine varılmaktadır. … ”

Dosya içindeki 11.03.2014 tarihli bilirkişi raporunda da 22.10.2012 tarihli bilirkişi raporundaki görüşe iştirak edildiği belirtilerek aynen şu ifadeye yer verilmiştir:

 “ … Yukarıda (1 ve 2) numaralı bentlerde yaptığımız açıklamalar çerçevesinde işbu kök raporda varılan sonuçlara katılmaktayız. Zira tellalın ücret isteyebilmesi için taraflar arasındaki sözleşmede ve Borçlar Kanununun ilgili hükümlerinde düzenlenen koşullar somut olayda gerçekleşmediğinden, simsarın ücret talep edebilmesi kanaatimizce mümkün değildir. …”

Kısacası, tekrar vurgulayacak olursak davacının salt aracılık hizmeti için ücret talep edebilmesi bunun ancak tellallık sözleşmesinde açıkça belirtilmiş olmasına bağlıdır. Oysaki taraflar arsındaki sözleşmede bu yönde bir düzenleme yoktur dolayısıyla davacının bu açıdan da herhangi bir ücret talep edebilmesi mümkün değildir.

  4. Tellallık Sözleşmesinin Süresinin Sona Ermesi

Taraflar arasındaki tellallık sözleşmesi süreli olup 31.08.2005 tarihinde sona erecektir. Bu husus sözleşmenin 3. maddesinin birinci cümlesinde aynen şu şekilde ifade edilmiştir:

 “ … Bu yetkinin süresi sözleşme tarihinden itibaren 31.08.2005 tarihine kadardır. … ”

Gerçekten de tellallık sözleşmesinin sona erme hâllerinden birisi de sözleşmede işin yapılması için bir süre öngörülmüş olup da bu süre içinde işin tellal tarafından gerçekleştirilememesi hâlidir. Öngörülen süre içinde tellal sözleşmede öngörülen işi gerçekleştiremediği takdirde tellallık sözleşmesi sona erer.

Sorunu konuya ilişkin monografik çalışmasında inceleyen Tamer Bozkurt da bu sonucu aynen şu şekilde ifade etmiştir5:

 “ … Müvekkil, tellala arzuladığı işi yapması için bir süre vermişse ve tellal da bu süre içinde o işi gerçekleştirememişse, bu durum tellallık sözleşmesinin sona ermesine neden olur.

… ”

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin konuya ilişkin bir kararında da bu hususa ilişkin olarak aynen şu açıklamalarda bulunulmuştur6:

 “ … Mahkemece, iddia, savunma ve dosyadaki kanıtlara nazaran, taraflar arasındaki sözleşmede, sözleşmenin 20.6.2000 tarihinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın kendiliğinden sona ereceğinin kararlaştırıldığı, taşınmazın ise alıcıya 1.9.2000 tarihinde satıldığı, davacının doğrudan doğruya mal sahibi davalı ile dava dışı alıcıyı buluşturup, bedelde mutabakat sağlandığı hususunu ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. … ”

O hâlde, somut uyuşmazlık bakımından da 31.08.2005 tarihine kadar bir sözleşme kurulamadığı ve bu tarih itibarıyla tellallık sözleşmesinin sona erdiği sonucuna varılması gerektiği açıktır. Tellallık sözleşmesi sürenin dolmasıyla sona erdiğine göre, artık bu sözleşmeye dayanılarak bir talepte bulunmak kural olarak mümkün değildir.

Bu hususa ilişkin olarak 22.10.2012 tarihli bilirkişi raporunun 7. sayfasında aynen şu ifadeye yer verilmiştir:

 “ … Dosyada mübrez taraflara ait ihtarnamelerden, sözleşmenin kurulması sırasında tarafların niyetinin sözleşmede belirtilen süre içinde esas sözleşme olan tellallık sözleşmesi konusu gayrimenkullerin peşin bedel üzerinden tapuda satış işleminin gerçekleştirilmesi olduğu anlaşılmaktadır. Sürenin gerçekleşmesinden sonra yapılacak satış işlemi tellalın ücrete hak kazanmasına engel olacaktır. … ”

5. Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışın Bulunmaması

Süreli tellallık sözleşmelerinin söz konusu olduğu bazı hâllerde uygulamada şu olasılıkla karşı karşıya kalındığı görülmektedir. Tellal süresi içinde aracılık faaliyetinde bulunmakta ve böylece iş sahibi ile üçüncü kişiler arasında bir takım görüşmeler ve temaslar kurulmasını sağlamaktadır. Bu görüşmelerin neticesinde iş sahibi, üçüncü kişi ile tellallık sözleşmesinde belirlenen sözleşmeyi kurma imkânına sahip hâle gelmektedir. Ancak, iş sahibi dürüstlük kurallarına aykırı davranışları neticesinde ve tellalı devre dışı bırakmak amacıyla bu sözleşmeyi yapmayıp sözleşmenin kurulmasını tellallık sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonraki bir ana bırakmaktadır. Bu gibi hâllerde tellalın, tellallık sözleşmesinin sona ermesine rağmen ücrete hak kazanacağı kabul edilmektedir.

Somut olaya bu açıdan bakıldığında da şu değerlendirmenin yapılması gerekir. Tellallık sözleşmesinde tellal davalıya ait taşınmazların 17.000.000 ABD doları bedelle ve bedelinin peşin ödenmesi suretiyle satışı için faaliyet göstereceğini ve ancak bu takdirde ücrete hak kazanacağını kabul etmektedir. Oysaki taraflar arasındaki tellallık sözleşmesinin 31.08.2005 tarihinde sona ermesinden sonra 24.04.2006 tarihinde davacı ile K. İnşaat AŞ arasında 17.000.000 ABD doları bedelle ve bu bedelin peşin ödenmesi suretiyle bir satış sözleşmesi yapılmamıştır. Bilakis davalı ile K. İnşaat AŞ arasında yapılan sözleşme “Hasılat Paylaşımına Dayalı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” dir. Dolayısıyla davalı iş sahibinin tellal M. Ş.’yi devre dışı bırakma amacının ve dürüstlük kuralına aykırı davranışının bulunduğu sonucuna varılamaz.

Kısacası, davacı M. Ş.’nin dürüstlük kuralına aykırılık gerekçesiyle de ücrete hak kazanması mümkün değildir. Nitekim 11.03.2014 tarihli bilirkişi raporunda da dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eden bir hâlin var olup olmadığı tartışılmış ve neticede kanımızca da isabetli olarak dürüstlük kuralına aykırı bir hâlin söz konusu olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu hususa ilişkin olarak 11.03.2014 tarihli bilirkişi raporunun 8. sayfasında aynen şu ifadeye yer verilmiştir:

 “ … Somut olayda ise, simsara verilen yetkinin süreli olması ve bu yetkinin kurulması hedeflenen asıl sözleşme kurulmadan ve hatta üçüncü kişinin iradesi simsarın aracılık faaliyeti neticesinde bu sözleşmeyi kurmaya ikna edilmeden belirtilen süre dolmuş, simsarın yetkisi sona ermiştir. Zira simsarın yetkisine son veren ve onu aradan çıkaran hukuki işlem, 26.07.2005 tarihli sözleşmenin 3. maddesinde düzenlenen süre kaydıdır. İşbu süre sona erince, taraflar yazılı olarak süreyi uzatmamış olduğundan (md.3), yetki kendiliğinden sona ermiştir. TBK md. 175 f.1’in uygulanabilmesi için geciktirici koşulun gerçekleşmesine yani peşin satış sözleşmesi yapılmasına dürüstlük kuralına aykırı olarak engel olmak gereklidir (M. K. Oğuzman / Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, 2012, s.497). Davacı da davalının peşin satış sözleşmesi yapmakta daha kârlı bir sözleşme yapma fırsatı bulduğu için vazgeçtiğini ve bunun MK md.2’ye ve ahde vefa ilkesine aykırı olduğunu ileri sürmektedir. Oysa peşin satış sözleşmesi yapılmasına engel olan husus, davalının bu sözleşmeyi yapmaktan vazgeçmesi değil, sözleşmedeki süre geçtiği için davacının yetkisinin sona ermesi ve sözleşmedeki sürede de peşin satış için üçüncü kişi alıcının sözleşme kurmaya ikna edilmemiş olmasıdır. Bu sebeplerle, kanaatimizce, TBK md.175/f.1 veya MK md.2 hükmünün uygulanması söz konusu olamaz. … ”

Bilirkişi raporunda katılamadığımız tek husus şudur: Taraflar arasındaki uyuşmazlık 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu sırada ortaya çıkmıştır. Bu nedenle uyuşmazlığa 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulanması gerekir. Ancak, bilirkişi raporunda davalının dürüstlük kuralına aykırı davranıp davranmadığı irdelenirken sorun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı yeni TBK.m.175/f.1 zikredilerek ele alınmıştır. Hâlbuki sorunun 818 sayılı kanunun tek fıkradan ibaret 154. maddesine göre ele alınması gerekirdi. Bununla birlikte hemen belirtmek gerekir ki, her iki hüküm tümüyle birbirine paralel olduğu için bu durumun raporda yapılan değerlendirmenin ve varılan sonucun sıhhatine hiçbir etkisi yoktur.

  6. Tarafların İradesinin Yorum Yoluyla Değiştirilememesi

Yukarıda taraflar arasındaki tellallık sözleşmesinin sona erdiğini dolayısıyla da sürenin sona ermesinden sonra tellalın bu sözleşmeye dayanarak herhangi bir ücret talebinde bulunmasının mümkün olmadığını açıklamıştık. Aynı şekilde davalının dürüstlük kuralına aykırı herhangi bir tutum ve davranışının söz konusu olmadığı değerlendirmesinde bulunmuştuk.

Bu noktada sadece bir hususa işaret etmek istiyoruz. Bir an için sözleşmenin süresinin sona ermediğini veya sözleşmenin süresinin sona erdiğine dair iddianın dürüstlük kuralına aykırı olduğunu varsayalım. Kanımızca bu varsayımda dahi davalının, davacının üçüncü kişi ile yaptığı hasılat paylaşımına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kendisine taşınmaz satış sözleşmesine benzer veya satıma oranla daha fazla menfaat sağladığı gerekçesiyle davacıya ücret ödemesi gerektiği iddia edilemez. Zira böyle bir tutum sözleşme özgürlüğü, sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleme özgürlüğü ilkesinin yorum yoluyla ihlali anlamına gelir. Gerçekten de taraflar, sözleşme yapılırken, tellalın faaliyetleri sonucu davacının üçüncü kişilerle hiç sözleşme yapmayabileceğini veya tellallık sözleşmesinde belirlenen sözleşmeden bambaşka bir sözleşme ya da ona benzer bir sözleşme yapabileceğini öngörebilecek durumdadırlar. Taraflar buna rağmen bu ihtimallerde tellala ayrıca bir ücret ödeneceğini kararlaştırmamışlardır. Bu durum, bizce onların tellala sadece bir tek ihtimalin gerçekleşmesi hâlinde ücret ödeneceğini arzu ettiklerini ve bu konudaki mutabakatlarında ne derece kararlı olduklarını ortaya koymaktadır. Esasen tarafların tellala diğer ihtimallerde de ücret ödeneceğine dair bir düşüncesi olsa idi onların bunu sözleşmede açıkça kararlaştırabilecekleri ortadadır. Dolayısıyla sözleşmede böyle bir düzenleme olmamasına rağmen tellalın, davalıya üçüncü kişi ile tellallık sözleşmesinde belirlenen satış sözleşmesine benzer ya da satış sözleşmesine oranla çok daha lehine hükümler doğuracak bir sözleşme yapma imkânı sağladığı için ondan ücret talep edebileceğini ileri sürmek mümkün değildir. Aksinin kabulü Anayasa m.48 ile teminat altına alındığını söyleyebileceğimiz sözleşme özgürlüğü ve sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleme özgürlüğü ilkesine aykırılık teşkil eder.

D. SONUÇ

1. Taraflar arasındaki sözleşmede davacı tellalın ücrete hak kazanabilmesi için davalının taşınmazlarını sözleşmenin süresi içinde 17.000.000 ABD doları bedelle ve satış bedeli peşin ödenmek suretiyle satışını gerçekleştirmesinin şart olduğu kararlaştırılmıştır. Sözleşme süresi içinde davalının taşınmazlarını anılan şekilde satamadığı anlaşılmıştır. Dolayısıyla tellalın sözleşmede kararlaştırılan ücreti talep etmesi mümkün değildir.

2. Tellalın aracılık faaliyetleri sözleşmede belirlenen sonuca varmasa dahi bir ücrete hak kazanabilmesi için bu durumun sözleşmede açıkça hüküm altına alınmış olması gerekir. Oysaki somut olaydaki sözleşmede tellalın aracılık faaliyetinin sonunda her halükarda bir ücrete hak kazanacağına dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

3. Davalının, tellala ücret ödememek maksadıyla, üçüncü kişi ile tellallık sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonra bir sözleşme yaptığı ve böylece dürüstlük kuralına aykırı bir tutum sergilediği iddiası kabul edilemez. Zira davalının tellallık sözleşmesinin süresinin sona ermesinden sonra üçüncü kişiyle yaptığı hasılat paylaşımına dayalı gayrimenkul satış vaadi tellallık sözleşmesinde belirlenen taşınmaz satışından tümüyle farklı bir sözleşmedir.

4. Taraflar, sözleşme yapılırken, tellalın faaliyetleri sonucu davacının üçüncü kişilerle hiç sözleşme yapmayabileceğini veya tellallık sözleşmesinde belirlenen sözleşmeden bambaşka bir sözleşme ya da ona benzer bir sözleşme yapabileceğini öngörebilecek durumdadırlar. Taraflar buna rağmen bu ihtimallerde tellala ayrıca bir ücret ödeneceğini kararlaştırmamışlardır. Dolayısıyla davacının üçüncü kişi ile yaptığı hasılat paylaşımına dayalı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin (bir an için bunun tellallık sözleşmesinin sona ermesinden sonra yapıldığını göz ardı edecek olsak dahi) davacıya taşınmaz satış sözleşmesine benzer veya ona oranla daha fazla menfaat sağladığı gerekçesiyle davalının davacıya ücret ödemesi gerektiğine karar verilemez. Zira böyle bir tutum her şeyden önce sözleşme özgürlüğüne, sözleşmenin içeriğini belirleme özgürlüğüne yorum yoluyla müdahale etmek anlamına gelir.

BURSA 5. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NİN KARARI

(T: 03.09.2014, E: 2009 / 156, K: 2014 / 327)

“ … Davaya konu somut olayda değerlendirilmesi gereken husus somut olayda kurulan sözleşmenin davaya konu simsarlık sözleşmesinde hedeflenen sözleşme olup olmadığı olup doktrinde simsarın simsarlık ücreti talep edebilmesi için asıl sözleşmenin kurulması şart olarak kabul edilmekte ise de bu sözleşmenin iş sahibi ile 3 üncü kişi arasında yapılan sözleşme ile birebir aynı sözleşme olması gerekmemekte önemli olan kurulan sözleşme ile iş sahibi tarafından arzulanan ekonomik sonucu gerçekleştirmeye elverişli olması (denklik prensibi) aranmakta olup somut olayda simsarlık sözleşmesinde kesin ve açık şekilde iş sahibi tarafından arzu edilen ekonomik sonuç kurulacak asıl sözleşmede “taşınmazların alıcı ve satıcı arasında satış bedelinden mutabık kalınarak 17.000.000 USD altında satılmaması, ödenecek her türlü harç vergi vs. masrafların tamamının alıcılar tarafından ödenmesi, satış bedelinin peşin ödenmesi olarak belirtilmiş ve davacı simsar tarafından kabul edilmiş olup kurulan asıl sözleşme peşin satım sözleşmesi niteliği taşımayan aksine eser sözleşmesi niteliğini de içerisinde barındıran karma atipik bir sözleşme olması iş sahibinin dava dışı yatırımcının edimini yerine getirmesi halinde (inşaat yapma, bağımsız bölümleri pazarlama, satış vb.) elde edilecek hasılatı paylaşma gibi farklı ekonomik esasları tabi bir sözleşme olduğu dolayısıyla davalı tarafın dava dışı K. İnşaat ile yapmış olduğu sözleşmenin peşin satış sözleşmesi niteliği taşımadığı tarafların asli edimleri itibariyle de yapılan sözleşme ile davacı ve davalının yaptığı simsarlık sözleşmesinde kurulması hedeflenen asıl sözleşme arasında denklik bulunmadığı, bunun yanı sıra simsarlık sözleşmesinde simsarın kurulması arzu edilen asıl sözleşmenin sözleşmede belirtilen 31/08/2005 tarihine kadar kurulmuş olması şartının arandığı ve tarafların ücret hakkının doğumunu asıl sözleşmenin belirli bir süre içerisinde kurulmasına bağlamış olması durumunda asıl sözleşme, sözleşmede belirtilen süreden sonra kurulursa simsarın ücret talep edemeyeceği, kaldı ki taraflar arasında belirtilen şekilde satım sözleşmesinin gerçekleşmediğini bu itibarla da simsarın ücrete hak kazanmadığı anlaşılmaktadır. Davacı simsarın simsarlık ücreti isteyebilmesi için gerçekleşmesi gereken 2. inci koşul davacı tarafın tellallık faaliyeti ile asıl sözleşmenin kurulmuş olması arasında illiyet bağının bulunması olup tellalın ücrete hak kazanabilmesi için asıl sözleşmenin kurulacağının kesinleştiği ana kadar faaliyetini sürdürmesi gerektiği dava konusu olayda davacının sözleşme yapmaya istekli 3 üncü kişiler olarak 26/07/2005 – 31/08/2005 tarihleri arasında dava dışı K. İnşaat A.Ş. ile G. Gayrimenkul Yatırım A.Ş. yetkililerine sözleşmeye konu taşınmazları gezdirdiği ancak bu kişilerin peşin satış yerine hasılat paylaşımına dair sözleşme yapılması için teklifte bulunduğu daha sonra inşaat yapılmasından da vazgeçildiği bu durumun 25/10/2005 tarihinde K. İnşaat A.Ş tarafından yazılı olarak davalıya bildirildiği, tanık anlatımlarından da anlaşılacağı üzere davaya konu simsarlık sözleşmesinde belirtilen tarihler arasında davacı simsara süreli yetki verildiği, kurulması arzu olunan asıl satış sözleşmesinin davacıya verilen süre içerisinde yapılamadığı, psikolojik illiyet anlamında da dava dışı 3 üncü kişi ve asıl sözleşmenin tarafı olan K. İnşaat’ ın davacının yetkili olduğu süre içerisinde asıl sözleşmeyi kurma iradesini etkilemediği zira dava dışı 3 üncü kişinin yetkili sürede yapılan müzakerelerde başka bir sözleşme kurmayı teklif ettiği ve davacının yetkili olduğu süre sona erdikten sonra kurulması arzu olunan peşin satış sözleşmesinden farklı esaslara tabi başka bir temele dayalı sözleşme kurulduğu dolayısıyla da psikolojik illiyet bağının kesildiği ve somut olayda tellallık ücreti talep edebilme şartlarının gerçekleşmediği sonuç ve kanaatine varılmakla davanın reddine ilişkin aşağıdaki hüküm tesis kılınmıştır.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1- Davacı tarafın açmış olduğu asıl dava ve ek davanın yerinde görülmediğinden REDDİNE,

… Yargıtay dairesi nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen tefhim kılındı.”