• Ekonomik Ayıp • Kiracının Ayıp Nedeniyle Kira Bedelinde İndirim Talebinde Bulunabilmesi • Aşırı İfa Güçlüğünün Şartlarından Olağanüstü Durum Kavramı • Aşırı İfa Güçlüğü Dışında Kalan İşlem Temelinin Çökmesi Hâllerinin Kira Sözleşmesine Etkisi
HUKUKÎ MÜTALAA*
A. GİRİŞ
İstanbul Barosu mensubu Sayın Av. G. K. G, tarafıma müracaat etmiş ve bir kira sözleşmesinde kira bedelinin indirilmesi ile ilgili olarak yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.
B. UYUŞMAZLIĞIN ÖZETİ
Sayın Av. G. K. G., kiraya veren Z. Yapı Yatırım Anonim Şirketi ile müvekkili kiracı İ.L. Yiyecek ve İçecek İşletmeleri Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında bir kira sözleşmesi yapıldığını, kiraya verenin alışveriş merkezinin maliki olduğunu, alışveriş merkezinin ekonomik bir bütünlük oluşturduğunu, bu ekonomik bütünlüğün bir unsurunu oluşturan konutların büyük bir kısmının hâlen kiraya verilemediğini, benzeri şekilde ofis katlarının büyük kısmının da kiraya verilemediğini, alışveriş merkezindeki gösteri merkezinin, otelin, sinemanın ve müvekkilinin kiraladığı bağımsız bölümün önündeki oyun parkı alanının geç faaliyete sokulduğunu, alışveriş merkezinin beklenen müşteri adedine erişemediğini, bu durumun kiraya verenden kaynaklandığını, müvekkili kiracının işlettiği restorandan beklediği geliri elde edemediğini ve bu nedenle kira sözleşmesindeki kira bedelinin indirilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR
Sayın Av. G. K. G. bu maddi vakıalar ve kira bedelinin indirilmesi gerektiği yönündeki iddiası çerçevesinde aşağıdaki soruların yanıtlanmasını talep etmiştir:
1. Ekonomik ayıp ne demektir? Kiracı ekonomik ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesini talep edebilir mi?
2. Kiracı işlem temelinin çöktüğü gerekçesiyle kira bedelinin indirilmesini talep edebilir mi?
D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME
I. Ekonomik Ayıp Ne Demektir? Kiracı Ekonomik Ayıp Nedeniyle Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Edebilir mi?
1. Genel Olarak
Türk Borçlar Kanunu m. 301 şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”
Görüldüğü üzere hükmün bu düzenlemesine göre kiraya veren, kiralananı kiracıya sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etme ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurma yükümlülüğü altındadır.
Kiraya verenin bu yükümlülüğünün doğal bir sonucu olarak da Türk Borçlar Kanunu’nun 304. ile 308. maddeleri arasında kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu düzenlenmiştir. Gerçekten de kiralanan şeyin ayıpları kiraya verenin tekeffülü altındadır. Bu ayıplar doktrinde Tandoğan’ın da isabetle belirttiği üzere(1):
“ … kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak, yahut da bu kullanma veya işletmeyi önemli surette azaltacak ayıplardır. … ”
Bir diğer söyleyişle kiralanan şeyin ayıplı olması, onun sözleşme ile amaçlanan kullanıma kısmen veya tamamen elverişli olmamasıdır(2). Doktrinde İnceoğlu da kira sözleşmesinde ayıp kavramı ile ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu’nun satım sözleşmesine ilişkin 219. maddesinden kıyasen yararlanarak şu tanımı yapmıştır(3):
“ … Kiraya verenin, kiracıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin kiralananda bulunmaması ya da sözleşmede öngörülen kullanım amacı bakımından değerini ve kiracının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya azaltan eksiklikler ve bozukluklar(dır). … ”
2. Ekonomik Ayıp Kavramı
Türk Borçlar Kanunu’nda ayıbın niteliğine göre bir ayrım yapılmamıştır. Bununla birlikte doktrinde ayıp kavramı ile ilgili olarak maddi, ekonomik, hukukî ve manevi ayıp ayrımı yapılmaktadır. Somut uyuşmazlık bakımından ise “ekonomik ayıp” kavramı üzerinde durulması gerekir.
Ekonomik ayıp kavramı doktrinde Tandoğan tarafından şu şekilde açıklanmıştır(4):
“ … Kiralananın, kiralayanca taahhüt edilen veya sözleşmenin amacından beklenen verim veya geliri getirmemesi biçiminde ekonomik ayıplar da söz konusu olabilir. … ”
Nitekim Tandoğan’ın ekonomik ayıp kavramını tanımlarken kendisine atıf yaptığı Yavuz da ekonomik ayıp kavramını aynen şu şekilde açıklamıştır(5):
“ … Kiralananın kiralayanca taahhüt edilen veya sözleşmenin amacından beklenen verim veya geliri getirmemesi de ayıp kavramında düşünülebilir. Buna ekonomik ayıplar denilmektedir. … ”
Yine doktrinde İnceoğlu da konuya ilişkin monografik çalışmasında ekonomik ayıp kavramı ile ilgili şu tanımı yapmıştır(6):
“ … Kiracının kiralanandan beklediği ekonomik verimi ve geliri elde edememesi ekonomik ayıp sayılmaktadır. Bu husus özellikle kiraya verenin kiralanandan bir gelir elde etmeyi amaçladığı hallerde söz konusu olur. … ”
İnceoğlu’nun ekonomik ayıp kavramı ile ilgili olarak konuya ilişkin makalesinde yaptığı benzeri bir tanım ve verdiği örnek de soruna ışık tutacak niteliktedir(7):
“ … Kiracının kiralanandan beklediği ekonomik verimi ve geliri elde edememesi ekonomik ayıp sayılmaktadır. Bu husus özellikle kiraya verenin kiralanandan bir gelir elde etmeyi amaçladığı hallerde söz konusu olur. Kiraya verenin alış veriş merkezine yılda belli sayıda kişinin geleceğine ilişkin yaptığı bildirimin gerçekleşmemesi nedeniyle kiracının beklediği ciroyu elde edememesi ekonomik bir ayıp olarak kabul edilebilir. … ”
O hâlde somut olayda da kiraya veren, alışveriş merkezi ile ilgili olarak bazı bildirimlerde bulunmuş, örneğin alışveriş merkezine ayda veya yılda belirli sayıda kişinin giriş yapacağını, bu alışveriş merkezinin üzerinde kurulu bulunduğu taşınmazda yer alan ofislerin ve konutların satıldığını ya da kiraya verildiğini böylece kişilerin kullanımına sunulduğunu ya da taşınmazda bulunan gösteri merkezinin faaliyete geçtiğini böylelikle alışveriş merkezini ziyaret edecek kişi adedinde diğer alışveriş merkezlerine oranla önemli artışlar beklendiğini beyan etmiş ancak daha sonra taşınmazda bu niteliklerin mevcut olmadığı anlaşılmış ve anılan nedenlerle kiracı kiralanandan beklediği ekonomik verimi ve geliri elde edememiş ise onun, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna ilişkin hükümlerinden yararlanması mümkündür.
Esasen doktrinde hâkim görüşe göre de, satım sözleşmesine ilişkin TBK.m.219’dan kıyasen yararlanmak suretiyle kiraya verenin kiracıya bildirdiği niteliklerin kiralananda bulunmaması ayıp olarak ele alınmaktadır(8).
Meseleyi doktrinde konuya ilişkin monografik çalışmasında ele alan İnceoğlu da bu hususta aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(9):
“ … Her ne kadar 301. maddede açıkça ifade edilmiş değil ise de satım sözleşmesine ilişkin 219. maddeden hareketle ayıp konusunda ulaşılan ikinci unsur kiraya verenin, kiracıya bildirdiği niteliklerin kiralananda bulunmamasıdır. Doktrinde de hâkim görüş, bu durumu ayıp kavramı içinde değerlendirmektedir. Örneğin alış veriş merkezine yılda belli sayıda kişinin geleceğine ilişkin bir bildirim yapılması ya da kiralanan makinanın belli bir hızda dokuma yapabildiğinin belirtilmesi halinde, bu niteliklerin bulunmaması ayıp olarak değerlendirilecektir. Söz konusu nitelik bildirimi zımni olarak da yapılabilir. …”
Görüldüğü üzere kiraya verenin taşınmazla ilgili bu nitelik bildirimlerinin açık veya zımni olarak yapılmış olması mümkündür.
Kısacası, kiracı, kiraya verenin kiralananda bulunduğunu belirttiği niteliklerin mevcut olmaması ya da kiraya verenin taahhüt veya vaat ettiği niteliklerin daha sonra gerçekleşmemesi üzerine kiralananın sözleşmeden beklenen verimi veya geliri getirmemesi nedeniyle kiraya verenin ayıba karşı tekeffül hükümleri çerçevesindeki sorumluluğundan yararlanabilir. Hatta kiraya verenin açık veya örtülü bir nitelik bildirimi ya da bir taahhüt ya da vaadi bulunmasa bile kiralananda, kiracının onu sözleşmedeki kullanım amacına uygun şekilde kullanmasını sağlayacak niteliklerin bulunmaması da kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğunu gerektirir. Kiracı, kiralananın kiralama amacına uygun niteliklere sahip olduğuna güven duyabilmelidir(10).
Gerçekten de bir taşınmazın iş yeri olarak kiralanmasındaki temel amaç, kiralanan yerden bir kazanç ve gelir elde etmektir. Kiracı, kiralananda sözleşmede belirtilen veya taahhüt ya da vaat edilen veya kullanım amacı doğrultusunda esasen objektif olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması nedeniyle kiralanandan beklediği verim veya geliri elde edememişse kiralanandaki ekonomik ayıp nedeniyle ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanabilir.
Kiracının, kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğuna ilişkin hükümlerden yararlanabilmesi için kiraya verenin kusurlu olması şart değildir(11). Ancak kiracının da ayıba karşı tekeffül hükümlerinin kendisine sağladığı hak ve yetkilerden açık veya örtülü bir biçimde feragat etmemiş olması gerekir(12).
3. Kiraya Verenin Sorumluluğu
Türk Borçlar Kanunu’nun 304. maddesi kiralananda teslim anındaki ayıpları düzenlemektedir. TBK.m.305 ve devamındaki hükümler ise kiralananda sonradan oluşan ayıpları düzenlemektedir. Kiralanan şey bakımından ekonomik ayıp ister sözleşme kurulurken mevcut olsun ister daha sonra ortaya çıkmış olsun kiracı her iki ihtimalde de kira bedelinin indirilmesini talep edebilecektir. Zira TBK.m.304/f.1 aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.”
Görüldüğü üzere TBK.m.304/f.1, kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlerin yanı sıra kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceğini kabul etmektedir.
O hâlde ayıp - somut olayda ekonomik ayıp - ister kira sözleşmesi kurulurken mevcut olsun ister kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkmış olsun kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun “kira bedelinin indirilmesi” kenar başlığını taşıyan 307. maddesindeki düzenlemeden yararlanabileceği açıktır. Anılan hükme göre:
“Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”
O hâlde somut uyuşmazlıkta kiralananda bir ekonomik ayıp varsa ve bu ayıp kiralananın kullanımını etkiliyorsa kiracı kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir(13). Kira bedelinde indirim ile amaçlanan sarsılan edim dengesinin yeniden kurulması, bozulan sözleşme adaletinin yeniden tesis edilmesidir. Kiracı, kiralanandan yeterince yararlanamadığına ondan beklediği ekonomik verimi ve maddi menfaati elde edemediğine göre daha az kira bedeli ödemelidir. Esasen hakkaniyet de bunu gerektirir.
Kira bedelinde indirim yapılması talebinin ayıbın giderilmesi talebi ile birlikte ileri sürülmesi mümkündür. Ancak, bedelde indirim talep edilebilmesi için öncelikle ayıbın TBK.m.306 uyarınca giderilmesinin talep edilmesi ve bu talebin sonuçsuz kalması da şart değildir(14).
Kira bedelinden indirilecek miktarın belirlenmesinde kanun koyucu açıkça nispi yöntemi benimsemiştir(15). Söz konusu hükme göre, kira bedelinden “ayıpla orantılı” bir indirim yapılmalıdır. Ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını ya da ondan beklenen verimi veya ekonomik menfaati fiilen ne kadar azaltmış ise indirimin de o ölçüde yapılması gerekir.
Doktrinde Aydoğdu ve Kahveci bu konuda aynen şu örnekleri vermişlerdir(16):
“ … İndirilecek kira miktarının hesabında satımda olduğu gibi ayıpla orantılı olacak şekilde nisbi metoda başvurulmalıdır. Örneğin, İsviçre’de bir yerel mahkeme artan uçak gürültüsünü ayıp niteliğinde saymış, kiracının yaşam kalitesini etkileyen bu ayıp nedeniyle kira parasında % 30 indirim yapmıştır. Keza İsviçre mahkemelerindeki diğer kararlarda; asansörün çalışmaması nedeniyle 4. katta oturan kiracı için % 10, bozuk havalandırma nedeniyle penceresiz mutfak için % 15, mutfağın kullanılamaması ve odalarda rutubet olması için % 40, dans okulunda rutubetin varlığı için % 18, rutubetli tek oda için % 80, odanın 18 dereceden fazla ısıtılamaması hali için % 16 - 20, yetersiz ısı izolasyonu nedeniyle % 5 - 20 arası, inşaat gürültüsü ve komşulardan kaynaklanan gürültü için % 10 - 40 arası, tren gürültüsü nedeniyle % 15, kötü görüntülü ve kirli apartman girişi için % 15 indirim uygulanmıştır. …”
Ayıbın kiralananın sözleşmede öngörülen kullanımını ne ölçüde etkilemiş olduğunun belirlenmesi her zaman kolay olmayabilir. Bu konuda hâkimin bilirkişi incelemesinden yararlanması mümkündür(17).
Ayrıca belirtmek gerekir ki, eğer kiralanan taşınmazın kullanımını etkileyen bir ekonomik ayıp söz konusu ise ve buna rağmen kiracı sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemek durumunda kalmış ise indirim hakkı çerçevesinde daha önce yaptığı ödemelerin nispi metoda göre hesaplanacak belirli bir oranının iadesini de talep edebilmelidir(18).
II. Kiracı İşlem Temelinin Çöktüğü Gerekçesiyle Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Edebilir mi?
1. Aşırı İfa Güçlüğüne İlişkin TBK.m.138 Çerçevesinde
Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” kenar başlığını taşıyan 138. maddesinin birinci fıkrası, şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklan-mayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Hükümde ifade edildiği gibi aşırı ifa güçlüğünün ilk sonucu uyarlamadır. Sözleşmenin uyarlanmasında amaç bozulan edim dengesini ve sözleşme adaletini yeniden tesis etmektir.
Hükmün uygulama alanı bulabilmesi için her şeyden önce sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmenin ifasını etkileyecek öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir. Bu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır ve ortaya çıkan bu olağanüstü durum nedeniyle borçludan sözleşmedeki edimini aynen yerine getirmesini beklemek dürüstlük kuralına (TMK.m.2) aykırı olmalı, borçlu da ya borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifa güçlüğünün kendisine sağladığı hakları saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Bu şartlar gerçekleşmiş ise borçlu hâkimden sözleşmenin değişen koşullara göre uyarlanmasını talep edebilir.
Hemen belirtmek gerekir ki, olağanüstü durumdan ne anlaşılması gerektiği tartışmalıdır. Bazı yazarlar olağanüstü durumun bir sosyal felaket niteliğinde olması gerektiğini kabul etmektedirler. Örneğin doktrinde Oğuzman / Öz’e göre, olağanüstü durum, savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, doğal afetler, idari karar ve hukukî düzenlemelerde önemli değişiklikleri ifade etmektedir(19).
Bazı yazarlarsa olağanüstü durumu bu şekilde dar yorumlama-maktadır. Örneğin doktrinde Kocayusufpaşaoğlu’na göre temel hatası düzenlemesi ile işlem temelinin çökmesi arasındaki ayrım kronolojik bir ayrımdır. İşlem temeli kavramını, buna esas olan olayların gerçekleşme anına göre değiştirmek de mümkün olmayacağına göre işlem temelinin çökmesine konu olacak olaylar bakımından da olağanüstü olma şartı aranmamalıdır. İşlemin kurulmasından önce gerçekleşen olayların olağanüstü olması aranmazken işlemin kuruluşundan sonra gerçekleşen olaylarda sırf zaman faktörü dolayısıyla farklı bir ölçüt kullanılmamalıdır.
Yazar, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönemde, - ki 818 sayılı Borçlar Kanunumuzda yeni Borçlar Kanunu madde 138 benzeri açık bir hüküm bulunmamaktaydı ve incelediğimiz sorun hep Medenî Kanunumuzun 2. maddesi çerçevesinde ele alınmaktaydı - bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(20):
“ … İşlem temelinin çökmüş sayılması için sosyal felaket tarzında olağanüstü olayların gerçekleşmiş bulunması şart değildir. İşlem temelinin çökmesine yol açan diğer bütün şartlar gerçekleşmiş olmak kaydı ile, BK.m.24/I. b.4’te olduğu gibi, “iş hayatının görüşleri ve dürüstlük kuralı açısından” işlem temelinin çökmesine yol açabilecek önem ve ağırlıkta bir olayın gerçekleşmiş bulunması yeterlidir. Savaş, deprem, su baskını, ani ve yüksek enflasyon ve benzeri olaylar, olsa olsa, işlem temelinin çöktüğünün kabul edilmesini kolaylaştıran çarpıcı örnekler olabilir. …”
Eğer bu görüş kabul edilecek olursa kira sözleşmesinin kurulmasından sonra sözleşmenin yapıldığı sıradaki şartlarda meydana gelen öngörülemeyen değişiklikler de birer sosyal felaket niteliğini taşımasalar bile TBK.m.138’in aradığı diğer şartların gerçekleşmiş olması kaydı ile kiracının kira bedelinin indirilmesini talep etmesine neden olabilir.
Doktrinde meseleyi monografik çalışmasında ele alan İnceoğlu’nun yaptığı açıklamalar da, özellikle verdiği örneklerin alışveriş merkezlerine ilişkin kira sözleşmelerini konu ediniyor olması bakımından soruna ışık tutabilecek niteliktedir(21):
“ … Olağanüstü durumun klasik örneğini kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırılmış olduğu hallerde yaşanan devalüasyonlar teşkil etmektedir. Nitekim 2001 krizinde bu husus özellikle önem kazanmıştır. Ancak kira sözleşmelerinde olağanüstü durumun tek örneğini devalüasyonun teşkil etmediği açıktır. Kira sözleşmeleri açısından bu konuda üzerinde özellikle durulması gereken bir husus, alışveriş merkezlerinde sözleşmenin kurulması safhasında varsayılan müşteri portföyünün zaman içinde değişmesidir. Bu gibi olaylarda söz konusu durumun esasen bir ticari riskten kaynaklandığı ve bu nedenle de uyarlamanın talep edilmesinin mümkün olmadığı ileri sürülebilir. Nitekim söz konusu düşüncenin sadece kiracının varsayımları şeklinde kalmış olduğu hallerde durumun böyle olduğunda tereddüt etmemek gerekir. Buna karşılık taraflar, sözleşme görüşmeleri sırasında bu hususu konuşmuşlar ve kira sözleşmesinin şartlarını bu varsayım üzerine kurmuşlarsa durum farklıdır. Bu durumda, sonradan yaşanan olağanüstü bir durumun mevcut olması şartı ile, müşteri portföyünün değişmesi uyarlama taleplerine esas teşkil edebilir.
Bununla birlikte kanaatimce olağanüstü durum kavramı çok geniş anlaşılmamalıdır. Bu bağlamda bir alışveriş merkezinde dükkânların boş kalması nedeniyle öngörülen konseptin dışına çıkılması ve farklı gelir seviyesine hitap eden çok sayıda işletmeye kiralamaların yapılması dahi, alışveriş merkezinin konseptinin sözleşme görüşmelerine veya reklamlarına yansımış olması kaydıyla, uyarlama için yeterli görülmelidir. Hatta alışveriş merkezlerine çok sayıda müşterilerin gelmesine yol açan bir sinemanın ya da oyun parkının kapanması dahi başlı başına olağanüstü bir durum olarak görülebilir. ... ”
Yazarın bu açıklamaları doğrultusunda somut uyuşmazlıkta da kiraya verenin alışveriş merkezinin kullanımı ile ilgili öngörülemeyen nitelikteki uygulamaları alışveriş merkezinin müşterilerinin adedinin önemli ölçüde azalmasına neden olmuşsa veya üst gelir grubuna dâhil müşteri kitlesi yerine alt gelir grubuna dâhil müşterilerin alışveriş yapar hâle gelmesine neden olmuşsa TBK.m.138’in aradığı diğer şartların da gerçekleşmesi kaydıyla kiracının mahkemeye müracaatla kira bedelinin uyarlanmasını talep etmesi söz konusu olabilir.
Aynı şekilde konuyu Sözleşmenin Uyarlanması başlıklı doktora tezinde inceleyen Baysal’ın yaptığı açıklamalar da, özellikle verdiği örneğin alışveriş merkezlerine ilişkin olması bakımından meseleye ışık tutacak niteliktedir(22):
“ … Büyük bir alışveriş merkezinde bir kitapçı dükkânı açan B, A ile yaptıkları kira sözleşmesinde aylık 10.000 Avro kira bedeli hususunda anlaşmışlardır. Yeni kurulan bu alışveriş merkezi için büyük reklam yatırımları yapılmıştır, açılış da önemli bir politikacının katılımıyla gerçekleşmiş ve televizyondan da canlı olarak yayınlanmıştır. Ancak daha sonra pazarlama stratejilerindeki aksaklıklar ve de beklenmedik bir şekilde alışveriş merkezinin hemen önündeki ana yolda yapılan uzun süreli ve bir türlü bitmek bilmeyen yol çalışmalarından dolayı bu alışveriş merkezine beklenen kadar ziyaretçi gelmemiş ve B ödediği kira bedeli kadar bile kâr edememeye başlamıştır. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış bu beklenmedik değişiklik “önceden görülebilip kesin gözüyle bakılan bir olay” üzerinde hatalı bir tasavvur niteliği taşır, zira büyük yatırımlarla açılmış bir alışveriş merkezinde taraflar çok sayıda müşterinin alışveriş merkezine geleceği hususunda somut bir tasavvur sahibidir. “Önceden görülebilip kesin gözüyle bakılan olaylar” söz konusu olduğundan, gelecekteki olaylara ilişkin yanılmada da temel hatasını uygulayan görüş kabul edilirse B sözleşmeyi iptal edebilecektir. Ancak bunun kabulünün B için avantajlı olduğunu söylemek mümkün değildir. Zira B’nin talebi kira bedelinin, kitap satışlarından elde ettiği kârla orantılı olarak indirilmesi ve (belki de yol yapım çalışmaları bittiğinde tekrar müzakere edilerek) sözleşmenin uyarlanması şeklinde olacaktır, yoksa dükkânını kapatıp tüm yatırımlarını riske atmak yönünde değil. … ”
2. Dürüstlük Kuralı Çerçevesinde
Kanun koyucu, TBK.m.138’in kapsamına işlem temelinin çökmesi hâllerinden sadece “aşırı ifa güçlüğü”nü almıştır. Kanun koyucu, işlem temelinin çökmesine ilişkin “edimler arasındaki dengenin sarsılması” ve “sözleşme ile izlenen amacın boşa çıkması” gibi diğer hâlleri hükmün kapsamı dışında bırakmış ve bu gibi meselelerin özellikle TMK.m.2 çerçevesinde ele alınacağını ve de hâkimin yaratacağı hukukla çözüme kavuşturulacağını kabul etmiştir. Zira Adalet Komisyonu hükme ilişkin olarak aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(23):
“Tasarının 137 nci maddesi teselsül nedeniyle 138 inci madde olarak aynen kabul edilmiştir.
Ancak, Tasarının 137 nci maddesi ile ilgili tekrir-i müzakere talebinde bulunulmuş ve maddenin yeniden görüşülmesi sırasında, madde başlığının “sözleşmenin uyarlanması” biçiminde değiştirilmesi, aşırı ifa güçlüğü dışında kalan uyarlama sebeplerinin de mukayeseli hukuk ve doktrin temelinde düzenlenmesi gereği dile getirilmiştir. Sorunla ilgili olarak bir öneri de geliştirilmiş, çözüme bilim kurulu karşı çıkmış, Komisyonca, Genel Kurul aşamasına kadar bir önerge geliştirilmesi temennisi ile madde oylanmıştır.
…
Tasarı, ifa güçlüğü dışında kalan uyarlama sebeplerini kapsamamaktadır. İfa güçlüğü oluşturmasa bile karşı edimin değerinin azalması sebebiyle edimler arası dengenin bozulması, sözleşme amacının bozulması gibi işlem temelinin çökmesi hâlleri dışarıda bırakılmıştır. Bu durumda, uyarlamanın düzenlenmemesi tercih olunmalıdır. Çünkü bu hâlde, diğer uyarlama sebeplerinin aksi ile kanıt yorumu yoluyla yasaklandığı sonucuna ulaşılabilir. Doktrin buna özellikle işaret etmektedir (Dr. Arat, Ayşe. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ank, 2006, Dr. Topuz, Seçkin. Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale Yayınlanmamış (yakında yayımlanacak doktora tezi). Düzenleme yokluğunda yargı (TMK m.2/I veya m.1/II) yoluyla soruna özgü içtihat hukukunu geliştirerek ihtiyacı giderecektir. … ”
Dolayısıyla bir kira sözleşmesinde eğer edimler arasındaki denge zaman içinde sarsılmışsa ve fakat bu durum bir aşırı ifa güçlüğü yaratmıyorsa meseleyi doğrudan doğruya TBK.m.138 çerçevesinde ele almak mümkün olamayacaktır(24). Hâl böyle olunca sözleşmedeki edimler arasındaki dengenin sarsılmasına ilişkin sorunları yani böyle bir durumda sözleşmenin değişen koşullar çerçevesinde yeni duruma uyarlanması gerekip gerekmediğini hâkimin TMK.m.2 çerçevesinde ve hukuk yaratarak çözmesi icap edecektir.
Dolayısıyla bir kira sözleşmesinde kiralanan yerin değeri sözleşmenin kurulmasından sonraki gelişmeler sonucu oldukça azalmış ve sözleşmenin kurulması sırasında kararlaştırılan bedel oldukça yüksek hâle gelmiş olabilir(25). Sözleşmenin kurulmasından sonraki gelişmeler öngörülemez nitelikte ise, bu gelişmeler kiracıdan kaynaklanmıyorsa, bu gelişmelere rağmen kiracıdan başlangıçtaki kira bedelini ödemesini beklemek TMK.m.2’deki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ediyorsa ve sözleşmede de bu rizikoya kiracının katlanması gerektiğine dair bir düzenleme yoksa hâkimin kira bedelinin indirilmesine karar vermesi mümkündür.
Doktrinde Serozan’ın konuya ilişkin açıklamaları meseleye ışık tutacaktır(26):
“ … Görüldüğü gibi, son tahlilde somut sözleşme adaletiyle edimler arası dengeyle ilgili çok duyarlı bir değer yargısı söz konusudur. Bu duyarlı değer yargısında, sözleşmeye bu yargısal müdahalede, sözleşmenin görece zayıf yanını koruyan sosyal bir yaklaşımın benimsenmesi, özellikle iş, tüketim ve kira sözleşmelerinde, bir de destek ve bakım amaçlı irat sözleşmelerinde görece zayıf sözleşme yanının gözetilmesi, anayasal sosyal devlet ilkesinin bir gereğidir. …”
E. SONUÇ
1. Kiraya veren, kiralananın ekonomik ayıplarından da sorumludur. Eğer kiralananda ekonomik ayıp varsa kiracı TBK.m.307’ye dayanarak ayıbı öğrendiği andan itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı olarak kira bedelinde bir indirim yapılmasını talep edebilir.
2. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve ön-görülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmışsa, bu durum kiracıdan kaynaklanmıyorsa ve kiracıdan sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemeye devam etmesini beklemek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ediyorsa, kiracının aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK.m.138 çerçevesinde hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını ve bu çerçevede kira bedelinin indirilmesini talep etmesi mümkündür.
Hâkimin müdahalesinin talep edilebilmesi için sonradan ortaya çıkan olağanüstü durumun sosyal bir felaket niteliğinde olması şart değildir.
3. TBK.m.138 aşırı ifa güçlüğünün kapsamına diğer işlem temelinin çökmesi hâllerini almamıştır. Bu durumda, sözleşmedeki edimler arasındaki dengenin sarsıldığı ve fakat aşırı ifa güçlüğü yaratmayan diğer hâlleri hükmün kapsamına sokmak mümkün değildir. Ancak, bizzat Adalet Komisyonu hükme ilişkin açıklamasında bu gibi hâllerde hâkimin, meseleyi TMK.m.2 çerçevesinde değerlendirebileceğine ve TMK.m.1/f.2 uyarınca hukuk yaratarak çözüme kavuşturabileceğine işaret etmiştir.
O hâlde, bir kira sözleşmesinde sözleşmenin kurulmasından sonraki gelişmeler öngörülemez nitelikte ise, bu gelişmeler nedeniyle sözleşmedeki edim dengesi sarsılmışsa, bu gelişmeler kiracıdan kaynaklanmıyorsa, bu gelişmelere rağmen kiracıdan hâlâ başlangıçtaki kira bedelini ödemesini beklemek TMK.m.2’deki dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ediyorsa ve sözleşmede de bu rizikoya kiracının katlanması gerektiğine dair bir düzenleme yoksa hâkimin kira bedelinin indirilmesine karar vermesi mümkündür.
Kira sözleşmelerinde, sözleşmenin göreceli olarak zayıf yanını oluşturan kiracıların korunması ve gözetilmesi anayasal sosyal devlet ilkesinin bir gereğidir.
* Bu hukukî mütalaa 12.03.2015 tarihinde kaleme alınmıştır.
(1) Haluk Tandoğan; Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C: 1/2, İstanbul, 1989, s: 111.
(2) Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen; Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, İstanbul, 2014, s: 389.
(3) M. Murat İnceoğlu; Kira Hukuku, C: 1, İstanbul, 2014, s: 115-116.
(4) Tandoğan, age, s: 112, dn: 9 (b).
(5) Nihat Yavuz; Ayıplı İfa, Ankara, 2008, s: 182.
(6) İnceoğlu, C: 1, s: 129.
(7) M. Murat İnceoğlu; Kira Hukukunda Ayıba Karşı Tekeffül Borcu, Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, 2013, C: 9, S: 103-104, s: 57.
(8) Fahrettin Aral / Hasan Ayrancı; Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), İstanbul, 2012, s: 226; M. Alper Gümüş; Yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, (TBK.m.299-356), İstanbul, 2011, s: 102.
(9) İnceoğlu, agm, s: 54.
(10) Pierre Tercier; Les contrat spéciaux, Zurich – Bale – Genève, 2003, no: 1869.
(11) Tercier, age, no: 1873.
(12) Tercier, age, no: 1876.
(13) İsviçre Federal Mahkemesine göre kiracının bedel indirim talebinde bulunabilmesi için ayıbın ortalama bir ağırlıkta olması gerekir. Bunun anlamı şudur. Ya ayıp kiracının kiralananı kullanımını % 5’ten daha fazla sınırlamış olmalıdır. Ya da ayıp hafif olabilir ancak kiracı böyle hafif bir ayıbın giderilmesini talep etmiş ve fakat kiraya veren tarafından ayıbın giderilmesi için gereken girişimlerde bulunulmamışsa ve bu nedenle ayıp uzun bir süredir varlığını devam ettirmişse kiracı yine kira bedelinde indirim talebinde bulunabilmelidir. Bu konuda bkz. Gümüş, age, s: 123, dn: 325.
(14) Faruk Acar; Kira Hukuku Şerhi, (TBK.m.299 – 321), 2. Baskı, İstanbul, 2015, madde 307, no: 12; İnceoğlu, C: 1, s: 200.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, kiracı ayıbı öğrendiği andan itibaren ayıbın giderileceği ana kadar kira bedelini eksik ödeme yolunu da seçebilir. Bu durum yasal bir hakkın kullanımı olduğu için kiracının temerrüde düşmesi söz konusu olmaz. Ancak kiracının bizzat yaptığı kesinti ayıp oranını aşarsa aştığı oranda temerrüde düşmüş olur (Bu yönde bkz. Acar, age, madde 307, no: 19).
(15) Yavuz / Acar / Özen, age, s: 407 ve dn: 90.
(16) Murat Aydoğdu / Nalan Kahveci; Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 2. Baskı, Ankara, 2014, s: 437; Aynı yönde ayrıca bkz. Acar, age, madde 307, no: 18.
(17) Bu yönde bkz. İnceoğlu, C: 1, s: 208.
(18) Yavuz / Acar / Özen, age, s: 407-408.
(19) Kemal Oğuzman / Turgut Öz; Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, C: 1, İstanbul, 2013, s: 206.
(20) Necip Kocayusufpaşaoğlu; İşlem Temelinin Çökmüş Sayılabilmesi İçin Sosyal Felaket Olarak Nitelenebilecek Olağanüstü Bir Olayın Gerçekleşmesi Şart Mıdır?, Prof. Dr. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, İstanbul, 2000, s: 503 vd, özellikle s: 513-514. 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükte iken yazılan bir diğer eserde de benzeri görüşe yer verilmiştir. Bu yönde bkz. S. Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Haluk Burcuoğlu / Atilla Altop; Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, İstanbul, 1993, s: 368. Bu yönde bkz. Başak Baysal, Sözleşmenin Uyarlanması, İstanbul, 2009, s: 149.
(21) M. Murat İnceoğlu; Kira Hukuku, C: 2, İstanbul, 2014, s:167-168.
(22) Başak Baysal, age, s: 131-132.
(23) İlhan Helvacı; Gerekçeli - Karşılaştırmalı - İçtihatlı - Notlu Yeni Türk Borçlar Kanunu ve Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun, İstanbul, 2011, s: 302 vd.
(24) Bu yönde bkz. Rona Serozan; İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 6. Bası, İstanbul, 2014, s: 277.
(25) Nitekim doktrinde Baysal da konuyu anlatmak için tam tersi bir örnek vermektedir. “Kira sözleşmelerinde kiralanan yerin değeri sözleşmenin kurulmasından sonraki gelişmeler sonucu oldukça artmış, sözleşmenin kurulmasında kararlaştırılan bedel oldukça düşük kalmış olabilir. Bu olasılıklarda da edimler arasındaki dengenin bozulması söz konusudur.” (Baysal, age, s: 153).
(26) Serozan, age, s: 273.