HUKUKÎ MÜTALAA*
A. GİRİŞ
İstanbul Barosuna kayıtlı Sayın Av. H. T., şahsıma müracaat ederek Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2010 / 304 sayılı dosya ile görülmekte olan bir dava hakkında Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 293. maddesi çerçevesinde “uzman görüşü” olarak mahkemeye sunulmak üzere yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiş ve dava dosyasının bir örneğini şahsıma tevdi etmiştir.
Sayın Av. H. T.’nin şahsıma tevdi ettiği dosyadaki tüm belgeler tamamen tarafsız bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.
B. İDDİA ve SAVUNMANIN ÖZETİ
1. Davacı T.T. Organize Sanayi Bölgesi vekili, 21.06.2010 tarihli dava dilekçesinde organize sanayi bölgesi içindeki 21 proje parsel numaralı (Şekerpınar, G22B14D1C Pafta, 270 Ada, 3 Parsel sayılı 10.529,28 m2 alanlı) taşınmazın Yönetim Kurulu’nun 13.05.2005 tarihli ve 2005 / 10 sayılı kararı ile X. AŞ’ye tahsis edildiğini, tahsis bedelinin 231.241,18 TL’si arsa bedeli ve 1.000.075,03 TL’si alt yapı bedeli olmak üzere toplamda 1.231.316,21 TL olarak belirlendiğini, bu taşınmazın daha sonra 31.08.2006 tarihinde tapuda X. AŞ’ye devrinin gerçekleştirildiğini, devirden önce Gebze 3. Noterliği nezdinde 06.07.2005 tarihli ve 15899 yevmiye numaralı “Taahhütname” başlıklı ve 06.07.2005 tarihli ve 15900 yevmiye numaralı “Taahhüt ve Beyan” başlıklı iki belgenin düzenlendiğini, X. AŞ’nin bu belgeleri imzaladığını ve bu belgelerden 15900 yevmiye numaralı olanında, 21 proje parsel numaralı taşınmazda tahsis işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren 1 yıl içinde gerekli formaliteleri yerine getirerek inşaat ruhsatı alacağını ve inşaata başlayacağını, tahsis işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren de en geç 2 yıl içinde söz konusu parselde tesis kurarak otomotiv sanayine yönelik üretim yapacağını, bu taahhüdü yerine getiremeyecek olursa tahsisin iptal edileceğini ve parselin tahsisi için ödenen bedelin kendisine iade edilerek bu sürecin tasfiye edileceğini kabul ettiğini, ancak bu taahhütlerini yerine getiremediğini, bu gelişme üzerine Yönetim Kurulu’nun 08.04.2010 tarihli ve 2010 / 09 sayılı toplantısında tahsisin iptaline ve X. AŞ aleyhine tapu iptali için dava açılması hususunun Organize Sanayi Bölgesi Müteşebbis Heyeti’nin onayına sunulmasına karar verildiğini ve Müteşebbis Heyet’in 29.04.2010 tarihli toplantısında X. AŞ aleyhine tapu iptali davası açılmasına karar verildiğini (2010 / 04), esasen taşınmazın mülkiyetinin X. AŞ’ye naklinin dayanağını 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgesi Kanunu gereğince alınan tahsis kararı olduğunu, bu kanunun, lehine tahsis kararı alınan kişinin taahhütlerini yerine getirmediği takdirde tahsisin iptal edileceğine dair düzenlemeler içerdiğini, tahsis kararının iptali nedeniyle X. AŞ’ye yapılan taşınmaz devrinin geçersiz hâle geldiğini, tapuda X. AŞ adına var olan tescilin iptali ile taşınmazın müvekkili adına tescilinin gerçekleştirilmesi gerektiğini ve ayrıca X. AŞ’nin İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin E: 2009 / 489 sayılı dosyasından iflasına karar verildiğini, tasfiye işlemlerinin İstanbul 2. İflas Müdürlüğü’nün 2009 / 26 numaralı dosyası üzerinden yürütüldüğünü dolayısı ile davayı müflis X. AŞ İflas Masası İdaresi aleyhine açmak zorunda kaldığını iddia etmiştir.
2. Davacı T.T. Organize Sanayi Bölgesi vekili, 03.09.2010 tarihli dilekçesi ile davanın tapuda davalı tarafın ipotekli alacaklısı olarak görünen üçüncü kişi konumundaki ... Bank AŞ’ye ihbar edilmesini talep etmiştir. Davacı vekili bu dilekçesinde özetle yukarıdaki açıklamalarını tekrar etmiş ve bu açıklamalarına ek olarak taşınmazın tapuda X. AŞ adına devri sırasında tapu kütüğüne müvekkili için vefa (geri alım) hakkının şerh edildiğini, vefa (geri alım) hakkına dair şerhin tarihinin 31.08.2006 olduğunu, taşınmaz üzerinde … Bank AŞ lehine kurulan ipoteğin tescil tarihinin ise 22.08.2007 olduğunu, dolayısıyla ... Bank AŞ’nin vefa hakkına dair şerh hakkında bilgi sahibi bulunduğunu, esasen müvekkilinin taşınmazın tahsis bedelini mahkemenin kararı doğrultusunda ipotekli alacaklı ... Bank AŞ’ye ödemeye hazır olduğunu beyan etmiştir.
3. İhbar olunan üçüncü kişi konumundaki ... Bank AŞ vekili 07.10.2010 tarihli dilekçesinde davanın reddi gerektiğini, zira öncelikle davacının vefa bedelini yatırmadığını, vefa hakkının muhatabına noter kanalıyla gönderilmiş bir ihtarname ile kullanılması gerektiğini hâlbuki davacının böyle bir ihtarda bulunmadığını, ayrıca vefa hakkı için yapılması gereken sözleşmenin geçerli olması için bu sözleşmenin BK.m.213 gereğince noterde resen düzenlenmesi gerektiğini hâlbuki huzurdaki davada sözleşmenin noterde düzenlenmediğini buna rağmen tapuya yapılan şerhin de vefa hakkına dair geçersiz sözleşmeyi geçerli hâle getiremeyeceğini, vefa hakkına dair sözleşmenin bir an için geçerli olduğu kabul edilecek olsa dahi davacının iade etmesi gereken tahsis bedelinin OSB Uygulama Yönetmeliği 107/4 ve 110. maddeleri gereği müvekkili bankaya ödenmesi gerektiğini, bu nedenle bu tutar üzerine ihtiyati tedbir konulması gerektiğini bu bağlamda tahsis bedelinin İstanbul 10. İcra Müdürlüğü’nün E: 2009 / 4703 sayılı dosyasına gönderilmesi gerektiğini iddia etmiştir.
4. Davacı T.T. Organize Sanayi Bölgesi vekili 08.10.2010 tarihli dilekçesinde davanın ihbar edildiği üçüncü kişi konumundaki ... Bank AŞ’nin cevaplarına cevap vermiş ve özetle Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 107/4 ve 110. maddeleri gereğince iade edilmesi gereken tahsis bedelinin arsanın geri alınma tarihinden sonraki ilk mali yılda bütçeye konularak ödenmesi gerektiğini, tapu iptal kararının 08.04.2010 tarihinde alındığını bu nedenle tahsis bedelinin 2011 yılında ödenmesi gerektiğini dolayısıyla bu borcun henüz muaccel olmadığını, müvekkili lehine tanınan vefa (geri alım) hakkının Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 18/6 maddesinden ve Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nden kaynaklandığını, bu hakkın kanundan doğan bir vefa hakkı olduğunu, bu hakkın doğumu için herhangi bir sözleşme yapılmasına ihtiyaç bulunmadığını, kaldı ki vefa hakkının 31.08.2006 tarihli resmi senet ile tesis edildiğini, ayrıca üçüncü kişinin ipotek sözleşmesine taraf olurken bu hakka dair şerhi tapu kütüğünde gördüğünü, buna rağmen vefa hakkı ile ilgili olarak geçersizlik iddiasında bulunmasının TMK.m.2’deki hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğunu iddia etmiştir.
5. Ç. İş Sendikası vekili, 01.12.2010 tarihli dilekçesinde davaya müdahale talebinde bulunmuş ve özetle sendika üyesi 143 işçinin iflas masasına yazdırılan ve iflas idaresince kabul edilen alacakları bulunduğunu, işçi alacakları 1. sırada ödenmesi gereken alacaklar olmasına rağmen geçici dağıtım pay cetveline göre işçilerin toplam alacaklarının ancak % 16.59’unun ödenebilecek olduğunu, hâlbuki ... Bank AŞ lehine kurulan ipoteğin hukuka aykırı olduğunu, bu ipoteğin iptali hâlinde müvekkillerinin müflis davalıya izafeten iflas idaresine ödenecek tahsis bedeli üzerinden de tatmin edilebileceğini ve bu nedenle davaya müdahaleye hakkı bulunduğunu iddia etmiştir.
6. Dava kendisine ihbar edilen üçüncü kişi konumundaki … Bank AŞ vekili 19.01.2011 tarihli dilekçesinde Ç. İş Sendikası’nın mahkemece kabul edilen müdahale talebinin aslında reddi gerektiğini, mahkemenin bu konudaki ara kararından rücu etmesi gerektiğini, esasen müvekkili lehine kurulan ipoteğin hukuka aykırı olmadığını, müdahale talebinde bulunan sendikanın ipoteğin iptali hâlinde bir menfaati doğacağını ileri sürdüğünü hâlbuki davanın ipoteğin iptaline ilişkin olmayıp tapunun iptaline ilişkin olduğunu dolayısıyla sendikanın doğması muhtemel herhangi bir menfaatinin bulunmadığını iddia etmiştir.
7. 05.06.2012 tarihli bilirkişi raporunda “ … davalıya yapılan tahsis / satış tarihindeki bedelin, davacı tarafından depo edilmesi karşılığında taşınmazın davacı adına tesciline karar verilebileceği …” sonucuna varılmıştır.
C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR
Taraflar arasındaki hukukî uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması için ele alınması gereken en temel sorun şudur: Taşınmaz hakkında verilen tahsis kararının iptaline dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davasında davacının ödemekle yükümlü olduğu vefa bedeli üzerinde ipotekli alacaklı hak sahibi midir? Bir diğer söyleyişle davacının ödemekle yükümlü olduğu vefa bedeli ipotekli alacaklı bakımından taşınmazın yerine geçen bir kaim değer olarak kabul edilebilir mi?
Bilirkişi raporunun inceleme başlıklı kısmında da aynen şu ifadeye yer verilmiş: “Esasen burada çözümü gereken asıl sorun, davacı ile ihbar olunan üçüncü kişi (ipotek sahibi … Bank) arasındaki ilişki, daha doğrusu, taşınmazın bedelinin depo edilmesi gerekip gerekmediğidir.” ardından da sonuç bölümünde “ … davalıya yapılan tahsis / satış tarihindeki bedelin, davacı tarafından depo edilmesi karşılığında taşınmazın davacı adına tesciline karar verilebileceği …” sonucuna varılmıştır.
Bu birinci sorun çözüme kavuşturulduktan sonra bu sorunun yanıtına bağlı olarak işçi alacaklarının sırası ile ipotekli alacaklının sırasının ne şekilde belirlenmesi gerektiği sorusunun çözüme kavuşturulması gerekecektir.
Her iki sorun hemen aşağıda iki ayrı başlık altında incelenecektir.
D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME
I. Geri Alım Bedeli İpoteğin Yerine Geçebilir mi?
1. Yukarıda açıklanan maddi vakıaları ortaya koyan dilekçeler-den ve ekindeki delillerden anlaşıldığı kadarı ile davacı taraf organize sanayi bölgesi içindeki bir taşınmazı davalıya tahsis etmiştir. Davacı bu taşınmazı daha sonra davalıya tapuda 31.08.2006 tarihinde 1.231.316,21 TL bedel karşılığında devretmiştir. Bu devir esnasında davacı, Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun kendisine sağladığı hakka dayanarak taşınmazı geri alım (vefa) hakkını saklı tutmuş ve davacının vefa hakkı 31.08.2006 tarihinde taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasının şerhler sütununa şerh edilmiştir.
Taşınmazın, davacının vefa hakkı saklı tutularak ve bu hak tapu kütüğüne şerh edilerek davalıya devrinden sonra davalı, taşınmazın üzerinde 22.08.2007 tarihinde ... Bank AŞ lehine ipotek tesis etmiştir, bir diğer söyleyişle ... Bank AŞ lehine kurulan ipotek tapu kütüğüne tescil edilirken bu şerh tapu kütüğünde mevcuttur.
Daha sonra davalının, konuya ilişkin mevzuatın ve imzaladığı taahhütlerin gereklerini yerine getirememesi üzerine davacı, davalı adına yapılan tahsis işlemini iptal etme yoluna gitmiş ve Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde tahsis konusu taşınmazın tapu kütüğünde tekrar kendi adına tescili için tapu iptali ve tescil davası açmıştır. Bu dava taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı nedeniyle ... Bank AŞ’ye de ihbar edilmiştir.
2. Kanımızca, somut uyuşmazlıkta davacının kanundan doğan bir vefa (geri alım) hakkına sahip olduğu hususunda bir tereddüt yoktur. Davacının bu hakkı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 18. maddesinden kaynaklanmaktadır ve bu vefa (geri alım) hakkının tapu kütüğüne şerh edileceğine dair düzenleme de Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin “başkalarına devir” kenar başlığını taşıyan 109. maddesinin 1. fıkrasında yer almaktadır. Anılan hüküm aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Katılımcıların satın aldığı parsellerin tapu kayıtlarına geri alım hakkı şerhi konur.”
Kaldı ki, davacı ile davalı arasında 31.08.2006 tarihinde tapuda resmi şekilde yapılan satış sözleşmesinde de davacı satıcının davalıya devrettiği taşınmaz üzerinde vefa (geri alım) hakkına sahip olacağı hususuna açıkça yer verilmiştir.
Davacının vefa (geri alım) hakkı, tapu kütüğüne taşınmazın satış tarihinde yani 31.08.2006 tarihinde şerh edildiğine göre ve ... Bank AŞ lehine kurulan ipotek de bu şerhten daha sonraki bir tarihte yani 22.08.2007 tarihinde tesis edildiğine göre davacı, vefa hakkını kullanması üzerine ... Bank AŞ lehine kurulan ipoteğin terkinini de talep edebilecektir. Zira vefa (geri alım) hakkı sahibi, hakkı tapu kütüğüne şerh edildiğinde, bu hakkını şerhten sonra taşınmazın mülkiyetini iktisap eden her yeni malike karşı ileri sürebileceği gibi taşınmazda şerhten sonra hak iktisap etmiş olan kişilerden doğmuş borcun ifasında (yani taşınmazın mülkiyetinin tekrardan kendisine iadesinde) kendisine zarar verecek olanlarının haklarının bertaraf edilmesini talep edebilecektir. Gerçekten de Medenî Kanunumuzun 1009. maddesinin 2. fıkrasına göre:
“Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Esasen davacı taraf da açtığı davada bu sonucun ortaya çıkacağını öngörmüş ve davanın tapu sicilindeki kayıtlara göre ipotekli alacaklı olarak görünen üçüncü kişi konumundaki ... Bank AŞ’ye ihbarını talep etmiştir.
3. Sorun tam da bu noktada karşımıza çıkmaktadır. Acaba ... Bank AŞ uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerindeki ipotek hakkı sona erince davacının davalıya ödemesi gereken vefa bedeli üzerinde bir hak iddia edebilecek midir?
Medenî Kanunda meseleye uygulanabilecek herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Kanımızca bu konuda Medenî Kanunda bir kanun boşluğu bulunduğu sonucuna varılması gerekir. Zira kanun koyucunun hukuken düzenleme yapılması gereken bir alanda sessiz kalmasının onun konuyu olumsuz şekilde düzenlediği anlamına geldiğini kabul edebilmek için kanun koyucunun bilinçli bir suskunluk içinde olduğunun saptanması gerekir. Hâlbuki somut olayda bu yönde bir sonuca varılmasını gerektirecek hiçbir neden yoktur.
Kanun boşluğu ile karşı karşıya kalındığında nasıl hareket edilmesi gerektiği Medenî Kanunumuzun “hukukun uygulanması ve kaynakları” kenar başlığını taşıyan 1. maddesinde aynen şu şekilde belirlenmiştir:
“Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.
Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa, hâkim, örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir.
Hâkim, karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanır.”
Görüldüğü üzere anılan hükme göre hâkim, önündeki hukukî uyuşmazlığı kanunda bir hüküm bulunmadığı takdirde sırasıyla örf ve âdet hukukuna göre, örf ve adet hukukunda da bir hüküm yoksa kendisi kanun koyucu olsa idi nasıl bir hüküm sevk edecek idiyse o şekilde bir hüküm sevk ederek çözüme kavuşturacaktır. Hâkim boşluk doldurma faaliyetinde bulunurken yani soyut ve genel bir hukuk kuralı yaratırken kanunun benzer durumları düzenlemek için koyduğu ve fakat önündeki meseleyi kapsamına almayan hükümlerden kıyasen yararlanabilecektir(1).
Somut uyuşmazlığa bu değerlendirmeler ışığında bakıldığında örf ve âdet hukukunda da meselenin düzenlendiğini söylemek mümkün değildir. O hâlde hâkimin hukuk yaratması ve hukuk yaratırken de kanunun benzer meselelere ilişkin hükümlerinden kıyasen yararlanması gerekir. Kanımızca hâkim tarafından somut uyuşmazlığı çözüme kavuşturmak maksadı ile genel ve soyut bir hüküm yaratılırken Medenî Kanunumuzun iki hükmünden kıyasen yararlanmak mümkündür. Bu hükümlerden birincisi Medenî Kanunumuzun ipoteğe ilişkin 879. maddesidir. Şöyle ki:
Medenî Kanunumuzun “sigorta tazminatı üzerinde hak” kenar başlığını taşıyan 879. maddesinin 1. fıkrasında aynen şu hükme yer verilmiştir:
“Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenebilir.”
Medenî Kanunumuz bu düzenlemesiyle, sigorta tazminatının, rizikonun gerçekleşmesi üzerine muaccel hâle gelmesi ile birlikte ipotekli taşınmazın değerinin yerine geçtiğini kabul etmiştir(2). Hükmün düzenlemesine göre, muaccel olan sigorta tazminatının malike ödenmesi için ipotekli alacaklının (veya birden çok ipotekli alacaklı varsa tümünün) rızası gerekir. Zira ipotekli alacaklının, malikin sigortacıdan olan sigorta tazminatı alacağı üzerinde kanundan doğan bir rehin hakkı bulunmaktadır(3). Böylece, ipotekli alacaklının rızası olmadan, sigortacının, sigorta tazminatını taşınmazın malikine ödemesi mümkün olamayacaktır(4).
Muaccel olan bu sigorta tazminatının ipotekli alacaklıya ödenebilmesi için ise, onun ipotekle teminat altına alınan alacağının muaccel olması ve ödenmemiş olması gereklidir(5).
Medenî Kanunumuz bu yaklaşımı ile sigorta tazminatını bir kaim değer olarak ipoteğin kapsamına dâhil etmiş, bir diğer söyleyişle ipotekli taşınmazın zarara uğraması üzerine onun yerine kaim olan değerin yani sigorta tazminatının ipotekli alacaklının tatmin edilmesine hizmet etmesini arzulamıştır.
Hâkimin, somut uyuşmazlığı çözüme kavuşturmak maksadı ile kendisinden kıyasen yararlanabileceği bir diğer hüküm de Medenî Kanunumuzun intifa hakkına ilişkin 798. maddesidir. Medenî Kanunumuzun intifa hakkının sona ermesine ilişkin 798. maddesinin 2. fıkrası aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Sigorta ve kamulaştırma gibi durumlarda intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder.”
Görüldüğü üzere kanun koyucu bu düzenlemesi ile intifa hakkı konusu malvarlığı değeri hasara uğrayacak olursa sigorta tazminatının veya kamulaştırılacak olursa kamulaştırma bedelinin intifa hakkı konusu malvarlığı değerinin yerine geçeceğini intifa hakkının bu kaim değerler üzerinde devam edeceğini kabul etmiştir.
Doktrinde Oğuzman / Seliçi / Oktay–Özdemir de bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuşlardır(6):
“ … Ortadan kalkan taşınmaz yerine malik bir tazminat veya bir sigorta bedeli almışsa, intifa hakkı taşınmazın yerine kaim sigorta bedeli üzerinde devam eder. İntifa hakkı sahibi ayni ikame yoluyla bedel üzerinde intifa hakkı kazanmaktadır. ...
Kamulaştırma sonucunda da taşınmaz üzerindeki intifa hakkı sona erer. Taşınmaz maliki kamulaştırma bedeli almışsa, intifa hakkı kamulaştırma bedeli üzerinde devam eder. … ”
Yargıtay da üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmazın kamulaştırılması hâlinde intifa hakkının kamulaştırma bedeli üzerinde devam edeceğini kabul etmiştir. Gerçekten de Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin T: 16.09.1997, E: 1997 / 6124, K: 1997 / 7750 sayılı kararında aynen şu açıklamalara yer verilmiştir:
“ … Davacının taşınmaz üzerinde sahibi olduğu intifa hakkı, kamulaştırma ile bedele intikal etmiştir. O hâlde, davacı bu hakkına dayanarak, bu intifa hakkı sebebiyle bankaya yatırılmış bulunan artırılmış bedelin fiilen gerçekleşmiş faizini isteyebilir … ”
Hâkimin hukuk yaratırken kullanabileceği imkânlardan biri de Medenî Kanunumuzun 1. maddesinin 3. fıkrasında da isabetle belirtildiği üzere yargı kararlarından yararlanmaktır. Hemen aşağıda zikredeceğimiz bir Yargıtay kararı bu açıdan huzurdaki uyuşmazlığı ele alan mahkeme için önemli bir örnek oluşturacak niteliktedir. Şöyle ki:
İpotekli taşınmazın kamulaştırılması hâlinde alacaklının ipotek hakkı bakımından ne gibi işlemler yapılacağı hususunda Medenî Kanunumuzda ve Kamulaştırma Kanunu’nda herhangi bir düzenleme yoktur. Ancak Yargıtay kanımızca da(7) son derece yerinde bir kararla bu konuda bir kanun boşluğu bulunduğunu kabul ederek ipotekli alacaklının hakkının kamulaştırma bedeli üzerinde devam edeceğine dolayısıyla da ipotekli taşınmazın kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedelinin (şartları gerçekleşmişse) ipotekli alacaklıya ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin T: 09.04.1984, E: 2909, K: 4192 sayılı kararında aynen şu açıklamalara yer verilmiştir(8):
“ … Gayrimenkul rehninin hangi hâllerde ortadan kalkacağını gösteren Medenî Kanunun 773. maddesinde ise, kamulaştırma hâlinde (rehnin sukutu) sebeplerini özel kanuna bırakmıştır. Medenî Kanunda yapılan bu atfa rağmen, kamulaştırılan gayrimenkul üzerindeki ipotekler yönünden ne işlem yapılacağı, bu rehnin nasıl sona erdirileceğine ait olmak üzere 6830 sayılı kanunda ne de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda açık hüküm vardır. Ancak, Yargıtay İçtihatları ile bu konudaki boşluk doldurulmaya çalışılmıştır. Şöyle ki: kamulaştırılan gayrimenkul üzerinde ipotek kaydı var ve bu kayıt hukuki değerini korumakta ise, ipotek kaydının bedel üzerine intikali gerektiği nazara alınmalıdır” … tapu kaydına göre, kamulaştırılan gayrimenkul üzerinde, … alacaklılar lehine tesis edilmiş muhtelif derecelerde ipotek kayıtlarının varlığı sabittir. Bu durum karşısında, ipotekler hukukî değerini koruyor ise, ipotek kayıtlarının … kamulaştırma bedeline dönüştüğü, kamulaştırma bedelinin ödenmesi sırasında bu hâlin idarece nazara alınmasının zorunlu olduğu gözden uzak tutulamaz … Kamulaştırma bedelinin ipotekler karşılığı olarak idare tarafından muhafaza ve ipotek sahipleri adına depo edilmesi gerekçesi ile vaki itiraz yasaldır, kabulü gerekir … ”
Bütün bu düzenlemeler ve değerlendirmeler esasen aynî haklar alanında hüküm süren aynî ikame prensibinin bir sonucudur. Aynî ikame prensibine göre yok olan eşyanın yerini alan değer kendiliğinden yok olan eşyanın yerine geçer ve bu ilke aynî hak sahibini koruyan bir ilkedir(9).
Somut uyuşmazlıkta da yukarıda ortaya koyduğumuz Medenî Kanunun benzeri durumlar için uygulama alanı bulabilecek olan hükümlerinden ve konuya ilişkin yargı kararlarından yararlanılarak adil ve hakkaniyete uygun genel ve soyut bir hüküm yaratılmalı ve bu hüküm sayesinde ipotekli alacaklının hakkının davacının davalıya ödemek zorunda olduğu vefa (geri alım) bedeli üzerinde devam ettiği sonucuna varılmalıdır.
Medenî Kanundaki konuya ilişkin boşluk bu şekilde doldurulacak olursa hem yukarıda açıklamaya çalıştığımız eşya hukukunun temel ilkelerinden olan aynî ikame prensibi somut olaya uygulanmış olacak hem de böyle bir karar adil ve hakkaniyete uygun olacaktır. Gerçekten de hâkim, hukuk yaratırken kanun koyucu gibi hareket etmek, tarafların karşılıklı menfaatlerini tespit edip bunları adalet duygusu ile tartıp hayat ihtiyaçlarını karşılayacak ve mevcut hukuk düzeni ile ve hukukî güvenlikle çatışmayacak bir kural yaratmakla yükümlüdür, bir diğer söyleyişle hâkim bir taraftan adalet duygusu ile hareket etmek ve hayatın ihtiyaçlarını göz önünde tutmak bir diğer taraftan da varacağı sonucun mevcut hukuk düzeni ile bağdaşmasına ve hukuk güvenliğini sarsmamasına dikkat etmek yükümlülüğü altındadır(10). Eğer mahkemece, Medenî Kanun’daki ve Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’ndaki konuya ilişkin kanun boşluğu bu şekilde doldurulmayacak olursa ipotekli alacaklı, taşınmaz üzerindeki ipotek hakkını yitirecek ve bu hakka güvenerek davalı tarafa kullandırdığı kredinin teminatsız kalması ve belki de giderek hiç ödenememesi riski ile karşı karşıya kalacaktır. Davalının iflas etmiş olması da hâkimin aksi yöndeki kararının ne gibi olumsuz sonuçlar doğurabileceğinin değerlendirilmesi bakımından büyük bir öneme sahiptir.
Tekrar vurgulayacak olursak; davacı, davalıya ait taşınmaz üzerinde şerh edilmiş bir vefa hakkına sahiptir. İpotekli alacaklının taşınmaz üzerindeki rehin hakkı ise şerhten sonra doğmuştur. Davacı, TMK.m.1009/f.2 uyarınca şerh edilmiş vefa hakkını, ipotekli alacaklıya karşı da ileri sürebilecek, bir diğer söyleyişle ipoteğin kaldırılmasını (terkin edilmesini) talep edebilecek bir durumdadır. Şerh edilmiş vefa hakkı sahibinin, vefa hakkını kullanması üzerine ipotekli alacaklının ipotek hakkının vefa bedeli üzerinde devam edip etmeyeceği hususunda Medenî Kanunumuzda ve Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. O hâlde öncelikle bu konuda bir kanun boşluğunun bulunduğunun kabul edilmesi ve bu kanun boşluğunun Medenî Kanun m. 1 uyarınca, örf ve âdet hukukunda da konuya ilişkin bir kural bulunmaması nedeniyle, Medenî Kanun ve Yargıtay kararlarında benimsenen ilkeler çerçevesinde doldurulması gerekir. Şerh edilmiş vefa hakkı sahibinin vefa hakkını kullanması üzerine alacaklının ipotek hakkının sona erecek olması, ipotek konusu sigortalı taşınmazın zarar görmesine veya kamulaştırılmasına benzer bir durum yaratmakta ve ipotekli alacaklının alacağını, ipotek konusu taşınmazı cebri icra yoluyla paraya çevirterek elde edebilmesini imkânsızlaştırmaktadır. Medenî Kanunumuzun 879. maddesinin 1. fıkrasına göre ipotekli taşınmazın zarara uğraması olasılığında, taşınmaz sigortalanmış ise, sigorta tazminatı bir kaim değer olarak taşınmazın yerine geçmekte ve ipotekli alacaklının rehin hakkı sigorta tazminatı üzerinde devam etmektedir. Aynı şekilde Medenî Kanunumuzun 798. maddesinin 2. fıkrasına göre de intifa konusu taşınmazın kamulaştırılması veya zarara uğraması olasılığında taşınmaz sigortalı ise sigorta tazminatı ve kamulaştırma bedeli birer kaim değer olarak taşınmazın yerine geçmekte ve intifa hakkı sahibinin hakkı, sigorta tazminatı ve kamulaştırma bedeli üzerinde devam etmektedir. Benzeri bir sonuç Yargıtay tarafından, boşluk doldurma suretiyle, ipotekli taşınmazın kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedeli bakımından da benimsenmiş ve Yargıtay ipotekli alacaklının rehin hakkının kamulaştırma bedeli üzerinde devam edeceğine hükmetmiştir. Somut uyuşmazlıkta da hâkimin, ipotekli alacaklının rehin hakkının vefa bedeli üzerinde devam edip edemeyeceği hususundaki kanun boşluğunu TMK.m.1 uyarınca Medenî Kanun’un 798. maddesinin 2. fıkrasından ve 879. maddesinin 1. fıkrasından kıyasen yararlanarak ve Yargıtay’ın ipotekli taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin kararındaki boşluk doldurma uygulamasına paralel olarak doldurması yerinde olacaktır. Böylelikle ipotekli alacaklının ipotek hakkının, vefa (geri alım) hakkı sahibi davacının, davalıya ödemek zorunda kalacağı vefa (geri alım) bedeli üzerinde devam ettiği; bir diğer söyleyişle ipotekli alacaklının, davalının davacıdan olan vefa (geri alım) bedeli alacağı üzerinde rehin hakkına sahip olduğu, bu alacak hakkının bir kaim değer olarak ipotekli taşınmazın yerine geçtiği sonucuna varılması gerekecektir(11). Böyle bir karar adil ve hakkaniyete uygun olacağı gibi Medenî Kanunun temel prensipleri ile de uyum içerisinde olacaktır. Aksi yönde bir karar verilecek olursa bu durum, ipotekli alacaklının alacağının tahsilini son derece güçleştirecek ve hakkaniyete aykırı olacaktır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, aksi yönde bir karar verilmesi gelecekte bu yönde bir içtihat oluşmasına neden olacak olursa bu durum, bankaları organize sanayi bölgeleri içindeki taşınmazları ipoteğe konu etmekten alıkoyacak; bu da giderek organize sanayi bölgeleri içindeki taşınmazların maliklerinin bu taşınmazlarını teminat göstererek bankalardan kredilendirilebilme ve bu krediler sayesinde taşınmazlarında organize sanayi bölgelerinin kurallarına uygun bir biçimde faaliyete geçebilme imkânlarının ellerinden alınmasına neden olabilecektir.
II. İşçi Alacaklarının Sırası ile İpotekli Alacaklının Sırası
Medenî Kanun’daki boşluk önerdiğimiz şekilde doldurulacak olursa hâkimin vereceği karar, ipotekli alacaklının rehin hakkının davalının vefa (geri alım) bedeli alacağı üzerinde devam edeceği yönünde olacaktır. Bu durumda ipotekli alacaklı ... Bank AŞ’nin, davalının davacıdan olan vefa (geri alım) bedeli alacağı üzerindeki rehin hakkı diğer bütün rehin hakları gibi bir mutlak hak olarak herkese karşı ileri sürülebilir nitelikte olacak ve rüçhanlı alacak niteliği ile işçi alacaklarının önünde yer alacaktır. İcra ve İflas Kanunumuzun 185. maddesine göre müflisin üzerinde rehin hakkı bulunan malvarlığı değerleri de iflas masasına girer ancak buna rağmen rehinli alacaklıların rehin hakkından doğan rüçhan hakları saklıdır. Anılan hüküm bu açıdan son derece açıktır:
“Üzerinde rehin bulunan mallar rehin hakkı sahibi alacaklının rüçhan hakkı mahfuz kalmak suretiyle masaya girer ve … rehinli alacaklıya hakkı verilir.”
Esasen davaya müdahale dilekçesi veren Ç. İş Sendikası vekili de bu durumun farkında olsa gerekir ki … Bank AŞ’nin ipotek hakkının hukuka aykırı olarak tescil edildiği ve iptal edilmesi gerektiği iddiası ile davacının davalıya ödemek zorunda kalacağı vefa (geri alım) bedeli üzerinde hak sahibi olacağını iddia etmiştir. Bununla birlikte hemen belirtmek gerekir ki, dosya içindeki belgelerden kredi sözleşmesi, ipotek sözleşmesi, tapu kütüğü örnek sayfası, ipotek belgesi üzerinde yaptığımız incelemelerde ... Bank AŞ lehine kurulan ipoteğin hukuka aykırı olmasına veya geçersiz olmasına neden olabilecek herhangi bir sebebe rastlanmamıştır.
E. SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalar ve ortaya konulan gerekçeler ışığında:
1. Somut uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması bakımından Medenî Kanunda bir kanun boşluğu bulunduğu kabul edilmelidir. Bu boşluk Medenî Kanunumuzun 798. ve 879. maddelerinden kıyasen yararlanılarak ve aynî ikame prensibinin uygulanması suretiyle doldurulmalıdır. Dolayısıyla ipotekli alacaklı ... Bank AŞ’nin, davalının davacıdan olan vefa (geri alım) bedeli alacağı üzerinde bir rehin hakkı bulunduğu sonucuna varılmalıdır. Bu sonucun benimsenmesi hakkaniyete de uygun olacaktır.
2. ... Bank AŞ’nin bu rehin hakkı bütün diğer rehin hakları gibi bir mutlak hak olarak herkese karşı ileri sürülebilir ve bu bağlamda rüçhanlı niteliğe sahiptir ve bu niteliğini borçlu iflas etmiş olmasına rağmen muhafaza eder (İİK.m.185/f.1).
3. Dosya içindeki kredi sözleşmesi, ipotek sözleşmesi, tapu kütüğü sayfası örneği ve ipotek belgesi üzerinden yaptığımız incelemede ... Bank AŞ lehine kurulan ipoteğin hukuka aykırı olduğu dolayısıyla da geçersiz olduğu sonucuna varılmasını gerektirecek herhangi bir sebebe rastlanmamıştır. Dolayısıyla davaya müdahil olan işçi sendikasının ipoteğin hukuka aykırı ve geçersiz olduğunu ileri sürerek davacının davalıya ödemekle yükümlü olduğu vefa bedeli üzerinde herhangi bir hak iddia etmesi hukuken mümkün değildir.
GEBZE 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NİN KARARI
(T: 19.06.2015, E: 2014 / 631, K: 2015 / 383)
“ … Mahkememizden verilen 06/12/2012 tarih ve 2010/304 esas, 2012/608 karar sayılı karar ile: taraflar arasındaki sözleşme, tahsis belgesi, keşif, bilirkişi raporu, depo kararının yerine getirildiğine ilişkin makbuz ve tüm dosya kapsamına göre davanın sübuta erdiği ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatine varıldığından davanın kabulüne ilişkin olmak üzere aşağıdaki hüküm kurulmuştur. Davanın niteliği, davalı şirketin iflas etmiş olması, iflas masasına ilişkin yasal düzenlemeler ve ihbar olunan vekilinin taleplerinin mahiyeti ile bütün ilgililer yönünden muhtemel hukuki yararlar gözetilerek bu doğrultuda da gerekli hüküm fıkraları oluşturulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davanın kabulü ile Şekerpınar’da yer alan 270 ada, 3 parsel (proje parsel numarası 21) sayılı taşınmazın tapu kaydının iptaliyle bütün takyidatlardan arınmış olarak eski unvanı T.T. Organize Sanayi Bölgesi olup yeni unvanı T.O.Y.S.İ. Organize Sanayi Bölgesi … unvanı adına tapu kütüğüne kayıt ve tesciline,
…Şeklinde verilen kararın ihbar olunan ... Bankası vekili ile davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 22/10/2013 tarih ve 2013/8812 esas 2013/13201 karar sayılı kararı ile bozulmuş olup, taraflarca süresi içinde tashihi karar yoluna gidilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 19/06/2014 tarih ve 2014/5436 esas, 2014/8289 karar sayılı kararı ile tashihi karar talebi kabul edilerek davacı şirketin harçtan muaf olmadığı ve bu sebeple harç ikmali yapılması gerektiği, ihbar olunan ... Bankasının temyiz itirazlarının da kabulü ile davacı tarafın ipotek alacaklısı olarak ... bankasına husumet yöneltmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra davanın esasının irdelenmesi gerektiği belirtilerek bozulması üzerine dosya bu kez başlıktaki esasa kaydedildikten sonra yeniden yapılan yargılamada davacı vekili takdiri mahkemeye bırakmıştır. Davalı iflas idare memuru önceki kararda direnilmesini istemiştir. Müdahil Ç. İş vekili önceki kararda direnilmesini istemiştir. İhbar olunan ... bankası vekili bozma ilamına uyulmasını istemiştir. Bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş olup bozma ilamı doğrultusunda davacı vekilince harç ikmali yapılarak ihbar olunan ... bankası vekilinin davaya dahil edilmesi sağlanmıştır. Sonuç olarak taraflar arasındaki sözleşme, tahsis belgesi, keşif, bilirkişi raporu, depo kararının yerine getirildiğine ilişkin makbuz, bozma ilamlarının içeriği ve tüm dosya kapsamına göre davanın sübuta erdiği ve davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği; dahili davalı banka vekilinin bedelin ipotek nedeniyle kendilerine ödenmesi gerektiği yönündeki savunmanın isabetli olmadığı ve davaya konu olan öncelikli temel ilişki, bu ilişkinin gereği, iflasa ilişkin düzenlemeler ve ipotek alacaklısının ipotek kaybına bağlı haklarının iflas masasınca gözetilmiş-gözetilecek olması birlikte değerlendirildiğinde bedelin önceki karar gibi iflas masasına ödenmesi gerektiği kanaatine varıldığından davanın kabulüne ilişkin olmak üzere aşağıdaki hüküm olup; davanın niteliği, davalı şirketin iflas etmiş olması, iflas masasına ilişkin yasal düzenlemeler ve bütün ilgililer yönünden muhtemel hukuki yararlar gözetilerek bu doğrultuda da gerekli hüküm fıkraları oluşturulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davanın kabulü ile Şekerpınar’da yer alan 270 ada, 3 parsel (proje parsel numarası 21) sayılı taşınmazın tapu kaydının iptaliyle bütün takyidatlardan arınmış olarak eski unvanı T.T. Organize Sanayi Bölgesi olup yeni unvanı T.O.Y.S.İ. Organize Sanayi Bölgesi … unvanı adına tapu kütüğüne kayıt ve tesciline, … ”
* Bu hukukî mütalaa 06.11.2012 tarihinde kaleme alınmıştır.
(1) M. Kemal Oğuzman / Nami Barlas; Medenî Hukuk, Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, İstanbul, 2011, s: 115.
(2) Hans Leemann; Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band IV, Sachenrecht, II. Abteilung, Art. 730-918, Bern, 1925, Art. 822, N: 2; Pascal Simonius / Thomas Sutter; Schweizerisches Immobiliar-sachenrecht, Band: II, Die beschränkten dinglichen Rechte, Basel, 1990, s: 171; Bülent Davran; Rehin Hukuku Dersleri, İstanbul, 1972, s: 16; Doktrinde bir diğer düşünceye göre ise, taşınmaz her şeye rağmen ipotekle yüklü olarak kalmaya devam ettiği için, burada gerçek anlamı ile bir aynî ikameden söz etmek mümkün değildir. Burada söz konusu olan, taşınmaz üzerindeki ipotek hakkının sigorta tazminatını da kapsamasıdır (Paul Henri Steinauer; Les droits réels, Tome: III, Servitudes personnelles, Charges foncières, Droits de gage immobiliers, Droits de gage mobiliers, Troisième édition, Berne, 2003, no: 2734a).
(3) Steinauer, age, s: 199, no: 2734b; Bu görüş hakkında bkz. Heinrich Honsell / Nedim Peter Vogt / Thomas Geiser; Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB, 2. Auflage, Basel, 2003, Art. 822, N: 3; Karl Oftinger / Rolf Bär; Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band: IV, Das Sachenrecht, Abteilung 2/c, Das Fahrnispfand, Dritte neubearbeitete Auflage, Zürich, 1981, Art. 892, N: 16 vd.
(4) Eğer sigortacı, sigorta tazminatını ipotekli alacaklının rızası olmadan malike ödeyecek olursa ipotekli alacaklıya ikinci kez ödeme yapmakla yükümlü olacaktır (Steinauer, T: III, s: 198, no: 2734b; Simonius / Sutter, T: II, s: 171, N: 43 ve dn: 102; Bu yönde bkz. Leemann, Art. 822, N: 16). Zira, sigortacı sigorta tazminatını ödemeden önce tapu kütüğünü incelemekle (MK.m.1020/f.3) ve durumu ipotekli alacaklıya ihbar etmekle yükümlüdür (Bu yönde bkz. Leemann, Art. 822, N: 15; Bülent Köprülü / Selim Kaneti; Sınırlı Aynî Haklar, İstanbul, 1982-1983, s: 274; Suat Sarı; Taşınmaz Rehninde Belirlilik (Muayyenlik) İlkesi, Kemal Oğuzman’a Armağan, İstanbul, 2000, s: 1002; Davran, age, s: 17; M. Kemal Oğuzman / Özer Seliçi / Saibe Oktay-Özdemir; Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş 11. Bası, İstanbul, 2006, s: 729; Yeşim Gülekli; İpoteğin Taşınmaz ve Alacak Açısından Kapsamı, İstanbul, 1992, s: 59); Bu ihtimalde sigortacı malike yaptığı ödemeyi ondan sebepsiz zenginleşme kurallarına göre kendisine iade etmesini talep edebilecektir (TBK.m.77).
Sigorta tazminatının kime ödeneceği hususundaki belirsizlikler karşısında sigortacının TBK.m.177’ye kıyasen sigorta tazminatını hâkimin belirleyeceği bir yere tevdi imkânından yararlanması da mümkün olabilir (Köprülü / Kaneti, age, s: 274); Gerektiğinde TBK.m.107’den yararlanılması da söz konusu olabilir (Steinauer, age, s: 199, 2734b).
(5) Leemann, Art. 822, N: 17; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, age, s: 729; Sarı, agm, s: 1002; Gülekli, age, s: 58; Köprülü / Kaneti, age, s: 274; Sabih Arkan; İpotekli Gayrimenkulün Sigortalanması Hâlinde Alacaklının Hukukî Durumu, BATİDER, C: XIV, S: 3, Haziran 1988, s: 71; Bkz. ve krş. Steinauer, age, s: 199, no: 2734d ve s: 200, no: 2734e; İsviçre Federal Mahkemesinin düşüncesine göre, ipotekli alacaklının doğrudan doğruya sigortacıdan tazminat talep etme hakkı bulunmamaktadır (ATF 52 II 201 = JdT 1927 I 383); Bu yönde bkz. Steinauer, age, s: 199, no: 2734. Sigorta tazminatının muaccel olmasına rağmen, henüz ipotekle teminat altına alınmış borç muaccel hâle gelmemişse sigorta tazminatının ipotekli alacaklıya ödenmesi mümkün olamayacaktır. Bu hâlde sigorta tazminatı, borcun muaccel hâle geleceği tarihe kadar bir yere tevdi edilmelidir (Bu yönde bkz. ve krş. Arkan, agm, s: 64, dn: 3).
(6) Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, age, s: 645. Bu yönde bkz. Leemann, Art. 750, N: 7 vd; Honsell / Vogt / Geiser, Art. 750, N: 3.
(7) İlhan Helvacı; Eski Medenî Kanunumuzla Karşılaştırmalı Olarak Türk Medenî Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan İpotek Hakkı, İstanbul, 2008, s: 208-209.
(8) Talih Uyar; İcra Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, 2. Baskı, Ankara, 1992, s: 553-554.
(9) Hüseyin Hatemi / Rona Serozan / Abdülkadir Arpacı; Eşya Hukuku, İstanbul, 1991, s: 61.
(10) Oğuzman / Barlas, age, s: 113-114.
(11) Bu durumun doğal sonucu da şu olacaktır: Borçlunun borcu muaccel hâle gelmiş ve henüz borcunu ifa etmemiş ise ipotekli alacaklı alacağını bu vefa bedeli üzerinden elde edebilecektir.