HUKUKÎ MÜTALAA*
A. GİRİŞ
İstanbul Barosu avukatlarından Sayın Av. A. G., müvekkili B. Üniversitesi ile davacılar İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı İ.E. Hastanesi İktisadi İşletmesi ile İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı arasında İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2013 / 158 sayılı dosya ile görülmekte olan bir dava hakkında yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamam için tarafıma müracaat etmiştir.
Sayın Av. A. G.’nin şahsıma müracaatında, uyuşmazlığa ilişkin olarak tevdi ettiği belgeler tam bir tarafsızlıkla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.
B. UYUŞMAZLIĞIN ÖZETİ
I. Davacının Dava Dilekçesinin Özeti
Davacı İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı İ.E. Hastanesi İktisadi İşletmesi ile İ.H. Hastanesi ve Dinlenme Evleri Vakfı tarafından sunulan 19.02.2013 tarihli dava dilekçesinde özetle, davalı B. Üniversitesi’nin, 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesi, revizyon sözleşmesi, 26.09.2011 tarihli tespit ve teslim tutanakları, demirbaş ve donanımları gösteren ekipman listesine istinaden “ … İli, … Mahallesi, … Sokak, 102 pafta, 73 ada, 3 parselde kayıtlı mülkiyeti davacı vakfa ait hastane binası ile alt yapı, üst yapı tesisleri ve eklentilerinin tamamını, hastanede mevcut demirbaşlar, donanımlar ve tefrişatın tamamını ve işletme hakkını” 20 yıl süreyle kiraladığını, kira sözleşmesinin 7.6. maddesi gereğince davalı B. Üniversitesi’nin hastaneyi yeniden yapılandırmak istediğini ve 11.11.2011 tarihli teslim ve tesellüm tutanağı ile kullanmayı uygun görmediği demirbaşları, yerine yenilerini koymak üzere davacı vakıf yetkililerine teslim ettiğini ve bu demirbaşların hurdaya ayrıldığını, ancak, davalı kiracının, 20 yıllık kira müddeti henüz sona ermeden, akdin feshine ilişkin talebi kabul edilmediği hâlde, hiçbir geçerli sebep göstermeden sözleşmeden tek taraflı olarak döndüğünü ve mecurun anahtarlarının 06.03.2012 tarihinde tebliğ edilen Beşiktaş 3. Noterliği’nin 02.03.2012 tarih ve 07366 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bildirildiği üzere 29.02.2012 tarihinde Beşiktaş 3. Noterliği’ne teslim edildiğini, bunun üzerine İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 23 D. İş sayılı dosyasıyla söz konusu hastane binasında delil tespiti yapıldığını, 07.05.2012 tarihli delil tespit raporuyla hastane binasında mevcut olan demirbaşların tespit edildiğini ve davalı B. Üniversitesi’nin 11.11.2011 tarihli tutanağa ekli listedeki demirbaşların yerine yenisini koymadığının ortaya çıktığını, bu nedenle davacı vakfın, kendisine ait hastane binasında kiraya verdiği sırada mevcut olan tüm demirbaşlardan davalı kiracının kusuru ile mahrum olması sebebiyle maddi zarara uğradığını, söz konusu demirbaşların alındıkları tarih itibarıyla davacının defterlerindeki kayıt değerinin 458.868,00 TL olduğunu, ancak bu demirbaşların yerine yenilerinin alınması durumunda maliyetin daha yüksek olacağını, dolayısıyla davacı vakfın zararının, bilirkişiler tarafından piyasa şartlarına göre yapılacak değerlendirme sonucu ortaya çıkacağını belirtmiş, netice ve talep kısmında taraflar arasında imzalanan 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü talep ve dava hakları ile fazlaya ilişkin talep haklarının saklı kalması kaydı ile öncelikle İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 23 D. İş sayılı dosyasının celbini, mahkemece tespit edilecek davacı vakfın maddi zararının işbu dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin davalı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir
II. Davalının Cevap Dilekçesinin Özeti
Davalı B. Üniversitesi, 12.04.2013 havale tarihli dilekçesinde özetle, usule ilişkin savunmalarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 01.07.2012 tarihi itibarıyla yürürlüğe girdiğini, hâlbuki davacılar ile kendisi arasındaki kira sözleşmesinin 23.09.2011 tarihinde akdedildiğini, bu sözleşmenin, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu zaman diliminde, 05.01.2012 tarihinde keşide ettiği sözleşmeden dönme beyanı ile sona erdiğini, buna göre kanunun geriye yürümezliği ilkesi gereğince, işbu sözleşmenin sona ermesine mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulanacağını, davacıların davayı belirsiz alacak davası olarak açmış olmalarına rağmen taleplerinin belirleyebildikleri kısmını dava değeri olarak göstermeleri gerektiğini, bunun da dava dilekçesinde 458.868 TL olarak belirtildiğini, davacıların davalarını 10.000 TL üzerinden açmalarının sebebinin daha az harç ödemek ve yargılamanın gidişatına göre tavır almak olduğunu, harcın dava şartı olması sebebiyle 458.868 TL üzerinden harç yatırılması için ara karar oluşturulması gerektiğini ileri sürmüştür.
Davalı, dilekçenin maddi vakıaların özeti kısmında; bir Tıp Fakültesi ve buna bağlı bir Eğitim ve Araştırma Hastanesi kurmak ve 2012-2013 öğrenim yılı için YÖK’ten kontenjan almak niyetinde olduğunu, bu kapsamda davacılar ile kamuoyunda “ … Hastanesi” olarak bilinen … ili, … ilçesi, … Mah., … Sokak, 102 pafta, 573 ada, 3 parselde kayıtlı kiralananın kullanımına dair 23.09.2011 tarihli, 20 yıl süreli bir “Hasılat Kira Sözleşmesi” imzaladığını, ilk kira olarak da 03.11.2011 tarihinde 135.000 TL + KDV’den oluşan 159.300 TL’yi davacılara ödediğini, hastanenin işletilebilmesi için, gerekli olduğu söylenen özel hastane işletme ruhsatları için de davalı ile aralarında Beşiktaş 3. Noterliği’nin 18.11.2011 tarih ve 35440 sayılı yevmiye numaralı bir “Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi” yapıldığını, bu sözleşmede devir bedeli olan 500.000 ABD dolarının beş eşit taksitte ödenmesinin kararlaştırıldığını ve ruhsatları uhdesinde bulunduran davacılara 28.09.2011 ve 23.11.2011 tarihlerinde 100.000’er ABD doları olmak üzere toplam 200.000 ABD doları + KDV’nin ödendiğini, akabinde 26.09.2011 tarihinde yer tesliminin yapıldığını, teslimden sonra ilk iş olarak kiralanandaki demirbaşların sayımını yaptığını ve sayımın bitiminde 11.11.2011 tarihli tutanak ile kiralanandaki demirbaşların önemli bir kısmını davacılara tutanak mukabilinde teslim ettiğini, demirbaşların sayımı ve teslimi işlerinden sonra kiralananda tadilat işlemlerine başlamak üzere gerekli belgeleri toplamak amacıyla tapuya gidildiğinde, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmazın tapu kaydına İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin E: 2007 / 246 sayılı dosyasından 09.08.2007 tarihinde ihtiyati tedbir konulduğunun öğrenildiğini, söz konusu ihtiyati tedbirin, tapu kaydının iptali ve eski hâle iade davasından kaynaklandığını ve davanın hâlen derdest olduğunun tespit edildiğini, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğunun davacılar tarafından sözleşmenin akdedilmesinden önce dürüstlük ve iyiniyet kaidelerine aykırı olarak bildirilmediğini, bilinçli şekilde gizlendiğini ve bu şekilde hile ile hataya düşürülerek kira akdini yapmaya sevk edildiğini, ayrıca kiralananın üzerinde yer aldığı taşınmazın tapu sayfasındaki beyanlar hanesinde İ. Üniversitesi Rektörlüğü lehine 20.10.2011 tarihli bir kamulaştırma şerhinin bulunduğunun tespit edildiğini, kiralanan taşınmaz ile ilgili olarak … Belediye Başkanlığı’nın taşınmazın yenileme alanında kaldığına dair işlemine bu konudaki beyanın taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına kaydı sayesinde vâkıf olunduğunu, tüm bu hususların, sözleşmenin akdedilmesi sırasında kendisine bildirilmediğini, hile ile gizlendiğini ve bu şekilde hataya düşürülmek suretiyle sözleşme yapmaya sevk edildiğini ileri sürmüştür.
Davalı, dilekçesinde ayrıca, davacıların ayıba ve zapta karşı tekeffül yükümlülüğüne aykırı hareket ettiğini, kiralananın davacılar tarafından kullanılmaya elverişli olarak teslim edilmediğini ve davacıların sözleşme süresi boyunca da kiralananı kullanılmaya elverişli hâlde bulundurma yükümlülüklerini yerine getiremeyeceklerinin anlaşılması üzerine durumun Beşiktaş 3. Noterliği’nin 13.12.2011 tarih ve 37752 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davacılara ihtar edildiğini ve söz konusu aykırılıkların verilen mehil içinde giderilmesinin istendiğini, akabinde davacılar ile yapılan görüşmelerde sözleşmenin sulh ile sonlandırılması yönünde sözlü mutabakata varıldığını ve bunun üzerine ihtarnamenin çekildiği tarihten iki gün sonra, Beşiktaş 3. Noterliği’nin 15.12.2011 tarih ve 38363 yevmiye numaralı fesih protokolü ile 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesi ile birlikte Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesinin de feshedildiğini, söz konusu devir sözleşmesi için ödenen 200.000 ABD dolarlık kısmın ve bakiye kısım için verilmiş 300.000 ABD dolarlık ileri tarihli çeklerin de iade edileceğinin kararlaştırıldığını, bu durumun fesih protokolündeki “İktisadi İşletmesi’ne yapılan ödemeler ve verilmiş ileri tarihli çeklerin hangi tarihte iade edileceği ve iade şekli taraflar arasında akdedilecek ek bir protokol ile düzenlenecektir.” şeklindeki ibareyle de sabit olduğunu, ancak sonrasında davacıların, sözleşmenin sulh yoluyla ve üniversiteye herhangi bir külfet getirmeden sona erdirilmesi mutabakatından caydığını ve fesih protokolünde kabul ettiği iade yükümlülüklerini de yerine getirmediğini, bunun üzerine davacılara Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 05.01.2012 tarih ve 533 sayılı ihtarnameyle, 23.09.2011 tarihli Hasılat Kira Sözleşmesi’nden ve 18.11.2011 tarihli Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi’nden döndüğünü ve her iki sözleşme kapsamında davacılara yapılmış olan 03.11.2011 tarihli 159.300 TL kira bedeli ödemesinin, ruhsat devir bedeli taksitleri olarak ödenmiş olan toplamda 200.000 ABD dolarının ve bakiye 300.000 ABD doları için verilmiş olan ileri tarihli çeklerin iadesinin istendiğini, buna rağmen davacıların 01.12.2011 tarih ve 0006622 sayılı kira bedeli faturasını gönderdiğini, bu faturayı Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 13.12.2011 tarih ve 37782 yevmiye numaralı ihtarnameyle iade ettiğini, aynı faturanın bir kez daha gönderilmesi üzerine Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 05.01.2012 tarih ve 550 yevmiye numaralı ihtarnameyle faturayı ikinci kez iade ettiğini, aynı şekilde davacılar tarafından gönderilen 02.01.2012 tarih ve 0006623 sayılı fatura ile 01.02.2012 tarih ve 0006624 sayılı faturayı da Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 16.02.2012 tarih ve 5278 yevmiye numaralı ihtarnameyle ile iade ettiğini, 26.03.2012 tarih ve 0006626 sayılı faturayı da Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 28.03.2012 tarih ve 10131 yevmiye numaralı ihtarname ekinde iade ettiğini, diğer yandan sözleşmelerden dönülmesi / sözleşmelerin iptal edilmesi ile birlikte aynı tarihte davacıların kiralananı teslim almasını Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 05.01.2012 tarih ve 561 yevmiye numaralı ihtarname ile bildirdiğini, davacıların da Beyoğlu 17. Noterliği aracılığı ile keşide ettikleri 12.01.2012 tarih ve 829 yevmiye numaralı ihtarnameyle kiralananın teslimini istediklerini, buna rağmen kiralananın teslim alınmadığını, bu hususun ihtarnamede belirtilen teslim tarihi olan 12.01.2012 tarihinde davacıların kiralananı teslim almaya gelmediğine dair tutulan tutanak ile de sabit olduğunu, bunun üzerine, teslime mesnet yapılmak amacıyla İstanbul 17. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 14 D. İş sayılı dosyası üzerinden tespit yaptırıldığını, alınan bilirkişi raporu kapsamında 02.03.2012 tarihinde kiralananın içindeki demirbaşlarıyla birlikte kilit altına alınmış olduğunu, anahtarların Beşiktaş 3. Noterliği emanetine tevdi edildiğini, durumu davacılara Beşiktaş 3. Noterliği aracılığı ile keşide ettiği 02.03.2012 tarih ve 7366 yevmiye sayılı ihtarname ile bildirdiğini, tüm bu açıklanan maddi vakıalar kapsamında 23.09.2011 tarihli hasılat kirası sözleşmesinden dönülmesi sebebiyle davacılara herhangi bir borcu bulunmadığı gibi davacıların haksız yere ellerinde tuttukları nakitler nedeniyle sorumlu olduğunu belirtmiştir.
Davalı, esasa ilişkin cevap ve itirazlarında, davacıların delil olarak gösterdikleri İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 23 D. İş sayılı tespit dosyasının delil niteliğini haiz olmadığını, anılan tespit ve keşif tutanağının kendisinin yokluğunda gerçekleştirilmiş olduğunu, durumu tesadüfen öğrendiğini, olayın niteliği göz önünde bulundurulduğunda kendisine tebligat yapılmasının mümkün olduğunu ve onun yokluğunda tespit yapılmasını gerektirecek acil ve telafisi mümkün olmayan bir durumun da söz konusu olmadığını, kaldı ki daha sonra tespite ve bilirkişi raporuna itiraz etmiş olduğunu, itiraza uğramış bir delil tespit tutanağının ve alınmış bilirkişi raporunun delil niteliğini haiz olmadığının Yargıtay içtihatlarınca da kabul edilmiş olduğunu, davacıların İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 23 D. İş sayılı dosyasından önce İstanbul 22. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 20 D. İş sayılı dosyası ile de aynı talepleri içerir bir başka tespit davası açtığını, bu davada yerel mahkemenin 12.03.2012 tarihli kararıyla tespit talebini, şartlarının mevcut olmaması nedeniyle reddettiğini, bu durumda davacıların yasayı dolanma çabasında olduğunun kabulü gerekeceğini, davacılar tarafından açılan ikinci tespit dosyasında demirbaşların aynen var olduğuna, herhangi bir hasar ve fiziksel eksikliğe rastlanmadığına dair rapor düzenlendiğini, bu hususların 17. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 14 D. İş sayılı dosyası üzerinden yaptırılan tespit ile de sabit olduğunu, bu dosyadan alınan bilirkişi raporunun 01.03.2012 tarihinde tebellüğ edilmesinin ertesi günü kiralananın noter tarafından kilit altına alındığını, sürekli borç ilişkisi doğuran kira sözleşmelerinde aydınlatma yükümlülüğünün büyük önem taşıdığını, maddi vakıalar kısmında özetlenen olguları davacıların susarak gizlediğini, iradesini belirleyecek esaslı unsurların gizlenmesi nedeniyle sözleşmeden dönmesinin yasa tarafından tanınmış bir hak olduğunu, bu durumun açıkça hile teşkil ettiğini, karşı tarafın davranışının hataya düşürmeye yönelik aldatıcı bir nitelik taşıdığını, düşülen hatanın esaslı olup olmamasının öneminin bulunmadığını, hile sonucu kurulmuş olan sözleşmelerin 818 sayılı BK.m.31 hükmü gereğince geriye etkili olarak iptal edilebileceğini, davacıların hile ile gizledikleri hususların aynı zamanda ayıba ve zapta karşı tekeffül sorumluluğuna aykırılık teşkil ettiğini, kiralanan yerin kullanılmaya elverişli biçimde teslim edilmemesi veya elverişli biçimde teslim edilmekle birlikte sonradan kullanılmaya elverişsiz hâle gelmesi hâlinde kiralayanın kanundan kaynaklanan ayıba karşı tekeffül borcu nedeniyle, kiracıya karşı sorumlu olduğunu (BK.m.249, m.250), Yargıtay kararlarının da istikrarlı bir şekilde bu yönde olduğunu, kiralayanın ayıba karşı tekeffül kapsamındaki sorumluluğuna aykırı hareket etmesi hâlinde kiracının kiralayana herhangi bir mehil vermeden sözleşmeden dönme hakkının bulunduğunu, sözleşmenin kurulduğu anda kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmaz ile ilgili olarak bir tapu iptal ve tescil davasının bulunmasının davacının, kiralananı kira süresi boyunca kullanıma hazır hâlde bulunduramayacağının göstergesi olduğunu, burayı 20 yıl boyunca hastane olarak işleteceğini, bu uğurda kira ödemeleri dışında milyonlarca liralık yatırım yaptığı yerin mülkiyetinin başkasına ait olduğunu bilseydi başka bir taşınmaz kiralayacağını, tapu iptal ve tescil davasının davacı Vakıf aleyhine sonuçlanarak mülkiyetin el değiştirmesi hâlinde gerçek malikin mülkiyet hakkı hiçbir kesintiye uğramamış olacağından mevcut kira akdinin, lehine hükmen tescil yapılacak kişiyi hiçbir surette bağlamayacağını ve taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacağını, böyle bir hâlde ise kiralananı 20 yıllık süre için kiralamış, milyonlarca TL yatırım yapmış, öğrenci kaydı almış bir üniversite olarak telafisi imkânsız zararlarının doğabileceğini, kira sözleşmesinin şerhle güçlendirilebileceği düşünülse de uygulamada tapu dairelerinin üzerinde ihtiyati tedbir bulunan taşınmazlarla ilgili şerh işlemlerini reddettiğini, maddi vakıada kira sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığını, buna dayanarak tek başına şerh talep etme hak ve yetkisinin bulunmadığını, bir an için şerhin yapılabileceği düşünülebilecek olsa bile dava neticesinde gerçek olmayan malik tarafından tanınmış şerh edilmiş nispi hakların da gerçek malikin hakkı karşısında korunmayacağını, bu nedenle de sözleşmeden dönmesinin / sözleşmeyi iptalinin haklı olduğunu, davacıların … Belediye Başkanlığı’nın kiralananın üstünde bulunduğu taşınmazın üzerine koydurduğu 08.04.2010 tarihli şerh ile yenileme alanı içerisinde kaldığını da gizlediğini, kiralananın tapu kaydında bulunan kamulaştırma şerhinin davacıların zapta karşı tekeffül borcunu yerine getiremeyeceklerinin ispatı olduğunu, kanun ve ilgili yönetmelik gereğince ilgili İdare tarafından gerek görüldüğü takdirde taşınmazın kamulaştırılabilmesinin mümkün olduğunu, kullanım ve işletmesi ile ilgili olarak da İdare’nin engellemelerinin söz konusu olabileceğini, kiralananın tapu kaydında bulunan kamulaştırma şerhi bakımından 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun öncelikle uygulanacağını, bu durumda Kamulaştırma Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca kullanmakta olduğu taşınmaz kamulaştırılan bir kiracı olarak, tescilden itibaren taşınmazı derhâl boşaltması gerekeceğini, kendisinden bu işleme karşı açılan davaların sona ermesini beklemesinin istenemeyeceğini, nitekim İstanbul Üniversitesi tarafından daha önce de söz konusu taşınmaz ile ilgili kamulaştırma işlemlerinin başlatıldığını, davacıların da kamulaştırmayı yapan idare olan İstanbul Üniversitesi ile anlaşma yoluna gittiğini ve kiralananı bu İdareye kiraladığını, davacıların hasılat kirası sözleşmesinin esaslı unsuru olan ruhsatları iade aldıklarını ve devir bedelini iade etmeyi taahhüt ettiklerini esasen kira sözleşmesinin iptal edildiğini ikrar ettiklerini, davacıların kira bedelleri ile ilgili bir dava açtıklarını ancak bu dava ile ilgili olarak Prof. Dr. …’dan alınan mütalaada da savunmalarının haklılığının teyit edildiğini ileri sürmüştür.
Davalı vekili netice olarak, açıklanan nedenlerle müvekkilinin sözleşmeden dönmesinin / sözleşmeyi iptal etmiş olmasının haklı ve hukuka uygun olduğunu, davacıların herhangi bir nam veya ad altında müvekkilinden talepte bulunmalarının mümkün olmadığını, sözleşmeden dönüldüğünü / sözleşmenin iptal edildiğini, davacıların bu dava ile 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesi uyarınca müvekkilinin kiralananda bulunan demirbaşları yenilemeyi üstlendiği gerekçesiyle ondan yerine yenileri konmayan demirbaşların rayiç değerini talep ettiğini, hâlbuki sözleşmenin ilgili maddesinde müvekkilinin sadece kiralananın teslim anında kullanmayacak olduğu demirbaşları ve ileride kullanmamaya karar vereceği demirbaşları teslim etmesinin düzenlenmiş olduğunu, dolayısıyla müvekkilinin sadece kullanmayacağı demirbaşları teslimle mükellef olduğunu bunların yerine yenisini satın alıp koymak zorunda olmadığını, dilerse hiç satın almayarak kira bedeli ödemekle yetinebileceğini, aynı şekilde demirbaşları davacılara bırakma hususunun sadece müvekkilinin satın almak suretiyle ticari defterlerine kayıt ettikleri için geçerli olup, leasing yolu ile kiralananlar için geçerli olmayacağını, yine müvekkilinin hiç demirbaş satın almayarak son iki yılı bekleyip son iki yılda tüm demirbaşları alsaydı da davacılara demirbaş iade etmeyeceğini, davacıların kendilerine teslim edilmiş bulunan tüm demirbaşları satmak suretiyle ellerinden çıkardıklarını, dolayısıyla davacıların esasen bir zararının bulunmadığını, davacıların taleplerinin haksız menfaat temin etmek amacına yönelik olduğunu, davacıların İ. Üniversitesi Rektörlüğü ile aynı demirbaşları ister nitelikte sözleşme yapmış olmalarının muhtemel olduğunu, bu yüzden de İ. Üniversitesi Rektörlüğü ile yapılan tüm sözleşmelerin celbinin gerekli olduğunu belirtmiş ve davanın reddini talep etmiştir.
III. Davacılar Tarafından Sunulan Hukukî Mütalaa
Davacıların sunduğu 27.03.2014 tarihli hukukî mütalaada yazar özetle; kiraya verenin zapta karşı tekeffül sorumluluğunun, kira sözleşmesinin kurulduğu anda üçüncü kişinin kiracının haklarıyla bağdaşmayan hakkı bulunmuyorsa veya üçüncü kişi bu hakkını ileri sürmek suretiyle kiracının yararlanmasını engellememişse, yani zapta girişmemişse söz konusu olmayacağını, Yargıtay kararlarına konu teşkil eden vakıalarda da kiralanan taşınmaz için açılan tapu iptali-tescili davası sebebiyle zapta karşı tekeffül hükümlerinin uygulanmasının ancak üçüncü kişinin tapu iptali davasının olumlu sonuçlanması ile tapu iptali kararının verilmesi sonucu taşınmaz üzerinde kiracının faydalanmasının engellenmesi hâlinde kabul edildiğini, davalı tarafından ileri sürülen İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin E: 2007 / 246 sayılı dosyasının konusunu teşkil eden tapu iptali davasının henüz karara bağlanmadığını, üstün hak sahibi üçüncü kişinin zapta girişmesinin bir diğer söyleyişle kiracının, kiralanan taşınmazdan sözleşmede öngörülen kullanım amacına göre yararlanmasının engellenmesinin veya sınırlandırılmasının söz konusu olmadığını, böyle bir varsayımdan hareket edilerek henüz zapt gerçekleşmeden zapta karşı tekeffül hükümlerinin uygulanabileceğinin ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu bakımından da kiralanan taşınmazın kiraya veren Vakıf tarafından kiracı B. Üniversitesi’ne teslim edildiğinde sözleşmede belirtilen kullanım ve işletilme amacını sınırlayan veya ortadan kaldıran eksikliğinin bulunmadığını, taşınmazın teslimden sonra da ayıplı hâle gelmediğini, gerek Kamulaştırma Kanunu m. 7 uyarınca yapılan şerhin gerekse 5366 sayılı Kanun m. 4 uyarınca tapu siciline yazılan beyanın, kira sözleşmesinin akdedildiği ve taşınmazın kiracıya teslim edildiği tarihten sonra gerçekleştiği cihetle, kiralanan taşınmazın kiracıya teslimi anında, belirtilen bu sebeplerle taşınmazın ayıplı sayılmasının söz konusu olamayacağını, B. Üniversitesi’nin hile (aldatma) hükümlerine dayanarak kira sözleşmesini iptal edebilmesinin mümkün olmadığını zira gerek kamulaştırma şerhinin gerekse de 5366 sayılı Kanun uyarınca gerçekleşen beyanın, sözleşmenin kurulmasından sonra tapu siciline kaydedildiğini bu cihetle de bu hususlar açısından kiraya veren Vakfın hile teşkil eden herhangi bir fiilinin olmadığını, Vakıf aleyhine 2007 yılında açılmış ve devam eden tapu iptali davasına ilişkin olarak kiralanan taşınmazın tapu sicil sayfasında 09.08.2007 tarihinde kaydedilmiş ihtiyati tedbir şerhi bulunduğunu, önemli ölçüde yatırım yapacak kiracının da taşınmazın tapu sicili sayfasını incelemesinin gerektiğini, bu nedenle de kiraya veren açısından herhangi bir aydınlatma yükümlülüğünün ihlal edilmediğini belirtmiştir.
C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın özeti şudur: Davacı, davalı B. Üniversitesi’nin kira sözleşmesine konu hastaneyi yeniden yapılandırmak istediğini ve 11.11.2011 tarihli teslim ve tesellüm tutanağı ile kullanmayı uygun görmediği demirbaşları, yerine yenilerini koymak üzere, vakıf yetkililerine teslim ettiğini ve bu demirbaşların hurdaya ayrıldığını, daha sonra taraflar arasında sözleşmenin sona erdiğini, kiralananın anahtarlarının davalı tarafından Beşiktaş 3. Noterliği’ne teslim edildiğini ve bunun üzerine İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012 / 23 D. İş sayılı dosyasıyla kiralanan hastane binasında delil tespiti yapıldığını, 07.05.2012 tarihli delil tespit raporuna göre davalı B. Üniversitesi’nin, 11.11.2011 tarihli tutanağa ekli listedeki demirbaşların yerlerine yenilerini koymadığını ve bu nedenle kiraya verdiği sırada hastane binasında mevcut olan tüm demirbaşlardan davalı kiracının kusuru ile mahrum olması sebebiyle maddi zarara uğradığını, söz konusu demirbaşların bilirkişilerce tespit edilecek piyasa değerine göre uğramış olduğu maddi zararının giderilmesini talep etmiştir.
Davalı B. Üniversitesi ise, 23.09.2011 tarihli hasılat kirası sözleşmesini hile nedeni ile iptal ettiğini, davacının ayıba ve zapta karşı tekeffül borcunu da yerine getirmediğini, sözleşmenin ilgili maddesince sadece teslim anında kullanmayacak olduğu demirbaşları ve ileride kullanmamaya karar vereceği demirbaşları teslim edeceğini, yerlerine yenilerini almakla yükümlü olmadığını, sözleşmenin geriye etkili olarak sona ermesi nedeniyle de davacıya özel hastane ruhsatları devir bedeli olarak ödenen 200.000 ABD dolarının geri ödenmesi ve söz konusu bedelin geri kalanı için verilen 300.000 ABD dolarının değerindeki ileri tarihli çeklerin de iadesi gerektiğini iddia etmiştir.
Tarafıma müracaat ederek uyuşmazlık hakkında yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep eden Sayın Av. A. G. meseleyi özellikle hile iddiaları ve sözleşmenin 7.6. maddesi açısından irdelememi istemiştir.
D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME
I. Davalının Hile İddialarının İncelenmesi
1. Genel Olarak
Davalı taraf, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmazın tapu kaydına İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin E: 2007 / 246 sayılı dosyasından 09.08.2007 tarihinde ihtiyati tedbir konulduğunun öğrenildiğini, söz konusu ihtiyati tedbirin, tapu kaydının iptali ve eski hâle iade davasından kaynaklandığını ve davanın hâlen derdest olduğunun tespit edildiğini, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğunun davacılar tarafından sözleşmenin akdedilmesinden önce dürüstlük ve iyiniyet kaidelerine aykırı olarak bildirilmediğini, bilinçli şekilde gizlendiğini ve bu şekilde hile ile hataya düşürülerek kira akdini yapmaya sevk edildiğini, ayrıca kiralananın üzerinde yer aldığı taşınmazın tapu sayfasındaki beyanlar hanesinde İ. Üniversitesi Rektörlüğü lehine 20.10.2011 tarihli bir kamulaştırma şerhinin bulunduğunun tespit edildiğini, kiralananın üzerinde yer aldığı taşınmaz ile ilgili olarak … Belediye Başkanlığı’nın taşınmazın yenileme alanında kaldığına dair beyanına da sonradan vakıf olunduğunu, bu hususlardan hiçbirinin sözleşmenin akdedilmesi sırasında ya da öncesinde bildirilmediğini, hile ile gizlendiğini ve bu şekilde hataya düşürülmek suretiyle sözleşme yapılmasına sevk edildiğini belirtmiştir.
Bu iddia temelde, pasif bir davranışla gerçekleştirilen hile iddiasıdır. Gerçekten de bir taraf, sözleşme görüşmeleri esnasında Medenî Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı gereği diğer tarafa açıklaması gereken bir hususu açıklamazsa hile pasif bir davranışla gerçekleştirilmiş olur.
818 sayılı Borçlar Kanunumuzun 28. maddesinin 1. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştır(1):
“Diğer tarafın hilesiyle akit icrasına mecbur olan tarafın hatası esaslı olmasa bile, o akit ile ilzam olunmaz.”
818 sayılı Borçlar Kanunumuzun 31. maddesine göre de:
“… hile ile haleldar olan … taraf bu akdi ifa etmemek hakkındaki kararını diğer tarafa beyan yahut verdiği şeyi istirdat etmeksizin bir seneyi geçirir ise, akde icazet verilmiş nazariyle bakılır. Bu mehil … hilenin anlaşıldığı … tarihten itibaren cereyan eder.”
Görüldüğü üzere her iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde bir kişi, bir sözleşmeyi karşı sözleşenin hilesi ile yapmaya sevk edilmiş ise düştüğü hata esaslı olmasa bile hileyi öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyi iptal etmek hakkına sahip olacaktır. Borç doğuran akitlerde hileye maruz kalan taraf, iptal hakkını kullanırken dava açmak zorunda değildir, iptal hakkını, iptal beyanını karşı tarafa yönelteceği tek taraflı irade (iptal) açıklaması ile kullanabilir. Onun bu iptal açıklaması yenilik doğuran bir hakkın (iptal hakkının) kullanılması niteliğindedir ve bu beyan karşı tarafa ulaşmakla hüküm ifade eder. Böylece akit kural olarak geçmişe etkili bir şekilde yani daha yapıldığı andan itibaren kesin hükümsüz hâle gelir.
Doktrinde de isabetle belirtildiği üzere, karşı âkidin hilesinin şartları şunlardır(2):
1. Bir taraf sözleşme yapma hususunda karşı tarafın aktif veya pasif davranışı ile aldatılmış olmalıdır (Hataya düşürmeye yönelik davranış).
2. Karşı taraf yanıltıcı davranışı kasten gerçekleştirmiş olmalıdır (Hile kastı).
3. Sözleşme karşı tarafın hilesi nedeni ile kurulmuş olmalıdır (Nedensellik bağı).
Somut uyuşmazlıkta bu şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini hemen aşağıda ayrı başlıklar altında ele alacağız. Bununla birlikte bu açıklamalara geçmeden önce hile ile ilgili ispat külfeti bakımından şu temel prensiplerin zikredilmesi gerekir. Doktrinde de isabetle belirtildiği üzere, hilede bir tarafın yanılması bir dış etkiden kaynaklanmakta hileye maruz kalanın bu hususta bir kusuru bulunmamaktadır. Bu nedenle, hileye maruz kaldığını iddia eden tarafın hileyi kesin olarak ortaya koyması beklenemez. Ona hileli davranışları ispat konusunda belli ve makul ölçüde kolaylık sağlanmalı, nedensellik bağını ve hile kastını ispat yükümlülüğü hafifletilmeli ve hayat tecrübelerine göre karinelerin oluştuğu kabul edilmelidir.
Meseleyi doktrinde konuya ilişkin monografik çalışmasında ele alan Kurşat da bu hususta aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(3):
“ … Bu çerçevede hile iddiasında bulunan kişi, hile teşkil eden davranışları ortaya koymalı ve bunların vuku bulduğunu ispat etmelidir. Bu davranışların hile kastı ile yapılmış olduğu ve bunların sözleşmeyi etkilediği makul olarak benimsenebiliyorsa, hilenin varlığı da kabul edilmelidir. Bu takdirde hileli davranışların yapılmadığını veya bunların hile kastı ile yapılmadığını ya da nedensellik bağının bulunmadığını karşı tarafın ispat etmesi gerekecektir. …”
2. Hilenin Şartları
Somut olayda hilenin şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği aşağıdaki şekilde ele alınabilir:
a. Hataya Düşürmeye Yönelik Davranış
Davalı kiracı, kiraya verenin, kiralananın üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğunu ve yine 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı içinde kaldığını kendisine açıklamadığını, bütün bu olguları gizlediğini dolayısıyla da kiraya veren tarafından hataya düşürülerek sözleşme yapmak durumunda kaldığını iddia etmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, Medenî Kanunumuzun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına göre bir sözleşme kurulurken bir tarafın diğerini aydınlatma yükümlülüğü altında olup olmadığı ve susarak bu yükümlülüğünü ihlal edip etmediğinin tespiti somut olayın özellikleri göz önünde bulundurularak ele alınmalıdır. Bu da esasen kolay bir iş değildir. Bu nedenledir ki, “caiz olan susma” ile “aydınlatma yükümlülüğünün ihlali niteliğindeki susma” arasındaki sınırı belirleyebilmek bakımından bazı ölçütler konulması kaçınılmazdır. Bu ölçütler “sözleşmenin mahiyeti”, “sözleşmenin amacı”, “tarafların menfaati” gibi ölçütlerdir ve bu ölçütler dürüstlük kuralı çerçevesinde karşı âkidin diğerini aydınlatma yükümlülüğü altında olup olmadığını tespit bakımından önemli rol oynayacaklardır. Örneğin, ortak bir amaca erişmek için kurulan güvene ve sadakate dayalı sözleşme ilişkilerinde aydınlatma yükümlülüğü daha sıkı bir şekilde ele alınacaktır. Her ne kadar ortak bir amaç için kurulmuş olmasalar da sürekli borç ilişkilerinde, mesela somut uyuşmazlıktaki gibi kira sözleşmelerinde, aydınlatma yükümlülüğü büyük önem taşıyacaktır. Zira bu tür sözleşmeler de (sürekli borç doğuran) karşılıklı güvene dayalı sözleşmelerdir ve bunlarda da aydınlatma yükümlülüğü normalde olduğundan daha geniştir.
Bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlığa bakıldığında şu değerlendirmelerin yapılması gerekir. Taraflar arasında 23.09.2011 tarihinde imzalanan hasılat kirası sözleşmesi, kira sözleşmesine konu taşınmaz kiracıya teslim edilince yürürlüğe girecektir. Taşınmaz 26.09.2011 tarihinde düzenlenen yer teslim tutanağı ile davalı kiracı B. Üniversitesi’ne teslim edilmiştir.
Davalının hile iddiasının esasını oluşturan 5366 sayılı Kanuna göre konulan yenileme beyanı tarafıma tevdi edilen dosya ve belgelerden anlaşıldığı üzere kiralanan taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına 08.04.2010 tarihinde kaydedilmiştir. Hasılat kirası sözleşmesinin yürürlüğe girdiği tarih ise 26.09.2011’dir. Bu tarih sözleşmenin yürürlüğe girmesinden yaklaşık 17 ay öncesine tekabül etmektedir.
Bu noktada hemen belirtmek gerekir ki kiraya verenin talebi üzerine hazırlanan mütalaada yazar, kiracı B. Üniversitesi’nin hile (aldatma) hükümlerine dayanarak kira sözleşmesini iptal edebilmesinin mümkün olmadığını ileri sürmüştür. Yazarın beyanına göre:
“… Hemen belirtelim ki gerek kamulaştırma şerhi gerekse 5366 sayılı Kanun uyarınca gerçekleşen beyan, sözleşmenin kurulmasından sonra tapu siciline kaydedildiği cihetle, bu hususlar açısından kiralayan Vakfın hile (aldatma) teşkil eden herhangi bir fiilinden söz edilemez …”
Ancak yazarın bu değerlendirmesi bütünüyle yanlıştır. Zira:
Hasılat kirası sözleşmesinin yürürlüğe girdiği tarih 26.09.2011’dir. 5366 sayılı Kanun m.4’e ilişkin beyanın taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına kaydedildiği tarih ise 08.04.2010’dur. Yani söz konusu beyan, taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına sözleşmenin yürürlüğe girmesinden yaklaşık 17 ay önce konulmuştur.
Kısacası yazar, 5366 sayılı yasaya dayalı beyanın tapu kütüğüne ne zaman kaydedildiği hususunda hata yapmıştır. Yazar, beyanın tapu kütüğüne kaydedildiği tarihte hata yapınca onun, kiraya verenin hile teşkil eden bir davranışından söz edilemeyeceği yönündeki değerlendirmesi de doğal olarak hatalı olmuştur.
Bu durumda hasılat kirasına konu taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına 08.04.2010 tarihinde 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun uyarınca konulan beyanın niteliğine değinilmesi gerekir. 5366 sayılı Kanuna göre belirlenen alan sınırları içindeki tüm taşınmazlar belediyece ve il özel idaresince hazırlanacak yenileme projelerinin kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanmasını müteakip bu Kanuna göre yapılacak yenileme projesi hükümlerine tabi olurlar. Buna göre kamulaştırma ve uygulama yapılır.
Gerçekten de Kanunun “Taşınmaz tasarruflarının kısıtlanması ve kamulaştırma” kenar başlıklı 4. maddesine göre:
“İl özel idaresi ve belediye, yenileme alanı ilan edilen yerlerdeki taşınmazlar üzerinde her türlü yapılaşma kullanım ve işletme konularında proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir. (…) Yenileme alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ile ilgili il özel idaresi ve belediye tarafından kamulaştırılabilir.”
Görüldüğü üzere 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanı içinde kalacağı tespit edilen taşınmazların bu Kanun uyarınca kamulaştırılacağı ve yenileme projesine uygun olarak işlem göreceği ortadadır. Hasılat kirasına konu edilen taşınmazın yenileme alanı içine alınmış olmasının kiracı açısından ne kadar önemli olduğu da açıktır. Zira hemen yukarıda da belirtildiği üzere yenileme alanı içinde kalan taşınmazlar kamulaştırılabilecek ve idarece başkaca tedbirlere konu edilebilecektir. Taşınmaz kamulaştırılacak olursa ya da başkaca tedbirlere konu edilecek olursa bu durumun taşınmazı eğitim faaliyetleri çerçevesinde hastane olarak kullanmak amacıyla 20 yıllığına kiralayan kiracının oldukça güç bir durumda kalacağı açıktır. Bu nedenle davalı kiracının, hastane ve üniversite olarak kullanacağı ve üzerine birçok yatırım yapacağı taşınmazın ileride bir gün elinden alınacağını bilseydi bu taşınmazı değil, başka bir taşınmazı kiralayacağı rahatlıkla söylenebilecektir.
Kısacası kiraya veren, dürüstlük kuralı uyarınca kiracıya sözleşme konusu taşınmazın ileride bir gün kamulaştırılma riski taşıdığını açıklaması gerekirken onu bu konuda bilgilendirmemiştir. Davalı kiracı B. Üniversitesi, taşınmazın 5366 sayılı kanun çerçevesinde yenileme alanı içinde kaldığını sözleşmenin yürürlüğe girmesinden sonra kiralanan taşınmaz için gerekli tadilat işlemleri ile ilgili izinleri almak için Belediye’ye müracaat etmeden önce tapuya başvurduğunda taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasındaki beyanı gördüğünde öğrenmiştir. Ne sözleşme öncesi görüşmelerde ne de sözleşmenin kurulması aşamasında söz konusu beyanın varlığına ilişkin herhangi bir bilgi davacı kiraya veren tarafından davalı kiracıya verilmemiştir. Kiraya verenin bu pasif tutumunun kiracıyı hataya düşürmeye yönelik bir davranış olarak nitelendirilmesi gerekir.
Yine aynı şekilde tıp fakültesi eğitim ve araştırma hastanesi olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazın mülkiyetinin gerçekte ihtilaflı olduğunun kira sözleşmesi akdedilirken kiraya veren tarafından kiracıya bildirilmemesi kiracıyı hataya düşürmeye yönelik bir diğer davranış teşkil eder. Zira somut olayda, sürekli borç ilişkisi doğuran kira sözleşmesi bakımından kiraya verenin aydınlatma yükümlülüğünün büyük önem taşıdığı hususunda herhangi bir kuşku yoktur. Şöyle ki: Davacı kiraya veren, kiracının taşınmazı 20 yıl gibi uzun bir süreyle tıp fakültesi, eğitim ve araştırma hastanesi olarak kullanacağını, kiralanan taşınmaza büyük yatırımlar yapacağını, taşınmazı 20 yıl boyunca kullanacağı inancı içinde öğrenci kaydı yapacağını; hâlbuki kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde kiracının eğitim ve araştırma hastanesi olarak yeni bir taşınmaz bulmasının ve onu işletmeye hazır hâle getirmesinin oldukça güç ve zaman alan bir durum olacağını, eğitim ve tedavi hizmetlerinin aksamasının kiracı açısından tahammülü ve telafisi güç zararlara sebep olacağını, kiracının, malikinin değişmesi ihtimalinin bulunduğunu bilseydi taşınmazı kiralamak istemeyeceğini öngörebilecek durumdadır. Gerçekten de görülmekte olan tapu iptal ve tescil davasının neticesinde taşınmazın gerçek malikinin tapu iptal ve tescil davasının davacısı olduğunun anlaşılması hâlinde, kiracı davalı B. Üniversitesi kiraladığı taşınmazın elinden alınması tehlikesi ile karşı karşıya kalacaktır. Üniversitenin bu durumu bilerek taşınmazı kiraladığını düşünmek hayatın olağan akışına aykırıdır.
Bu noktada kiracının, kiralayacağı taşınmazın tapu kaydını incelemesinin gerekli olup olmadığına da değinmek gerekir. Ayni haklar, kişilere belli bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır. Kira sözleşmesi ile kiracının sahip olduğu kiralananı kullanma hakkı ise nispi bir haktır. Kiracı, kira sözleşmesi ile kiralanan üzerinde herhangi bir ayni hak kazanamaz. Ayrıca kiraya verenin taşınmazın maliki olması da şart değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesine konu taşınmaz üzerinde bir ayni hak kazanmayan kiracının, kira sözleşmesini yapmadan önce tapu sicilini incelemek zorunluluğu bulunmamaktadır.
b. Hile Kastı
Kiraya verenin yukarıda zikredilen pasif tutumunun bir hile hâli oluşturabilmesi için onun bu hususları kiracıya kasten bildirmemiş olması gerekir. Bir taraf aktif veya pasif davranışının (susmasının) diğer tarafı yanıltacağını biliyorsa ve bunu istiyorsa onun doğrudan doğruya hile kastının mevcudiyetinden söz edilir. Eğer bir taraf aktif veya pasif davranışının (susmasının) diğer tarafı yanıltabileceğini öngörüyorsa ve fakat yine de aktif veya pasif davranışını sürdürmeye devam ediyorsa onun hileye ilişkin ihtimali kastının varlığından söz edilir(4).
Somut uyuşmazlığa bu açıdan bakıldığında şu değerlendirmenin yapılması gerekir. Davacı kiraya veren, eğitim ve araştırma hastanesi olarak kullanılmak amacıyla kiralanan taşınmazın, kiracı açısından ne kadar büyük bir öneme sahip olduğunu bilmektedir. Bu bağlamda kiralanandaki olası bir mülkiyet değişikliğinin eğitim ve tedavi işlemlerini aksatmasının kiracı açısından tahammülü ve telafisi güç zararlara sebep olacağını, kiracının, taşınmazın kullanımına kesintisiz devam edemeyecek durumda olduğunu bilseydi burayı kiralamak istemeyeceğini öngörebilecek durumdadır. Dolayısıyla kiraya verenin doğrudan doğruya kastı ya da hiç değilse ihtimali kastının bulunduğu sonucuna varılması gerekir.
c. Nedensellik Bağı
Somut uyuşmazlıkta kiraya verenin hilesinden söz edebilmek için onun kira sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğunu ya da 5366 sayılı Kanun gereğince yenileme alanı içinde kaldığı için kamulaştırılma ihtimalinin bulunduğunu bilerek gizlemesi olgusu ile kira sözleşmesinin kurulması arasında bir nedensellik bağının bulunması gerekir.
Bu şartın gerçekleşip gerçekleşmediğini şu şekilde ele almak mümkündür. Kiraya veren, gerçek durumu gizlemese idi kiracı sözleşmeyi hiç yapmayacak idiyse, hile ile sözleşmenin yapılması arasında nedensellik bağı kurulmuş demektir. Aynı şekilde kiraya veren, gerçek durumu gizlemese idi kiracı sözleşmeyi başka koşullarla yapacak idi ise yine hile ile sözleşmenin kurulması arasında nedensellik bağının var olduğu kabul edilir. Kiracı, kira sözleşmesi kurulurken kiralanan taşınmazları üniversite hastanesi ve tıp fakültesi olarak kullanmak niyetindedir. Dolayısıyla kiracının gerçek durumu bilse idi bu sözleşmeyi hiç yapmayacak olduğu açıktır.
Hile ile akdin kurulması arasında nedensellik bağının bulunup bulunmadığını ispat konusunda kiracıyı daha fazla bir ispat külfeti altında tutmak mümkün değildir. Eğer kiraya veren aksini iddia etmekte ise kendi iddiasını ispatla yükümlü olmalıdır.
3. Hile Nedeniyle İptalin Geçmişe Etkisi
Hileye maruz kalan taraf, iptal beyanı ile sözleşmenin geçerli hâle gelmesini engelleyebilecektir. İptal hakkı, sözleşmenin geçerli hâle dönüşmesini önlemeye ve sözleşmeyi kesin olarak geçersiz hâle getirmeye imkân veren yenilik doğuran bir haktır. İptal hakkının kullanılması herhangi bir sıhhat şekline tabi değildir. İptal hakkı açıkça kullanılabileceği gibi örtülü şekilde de kullanılabilir.
Davalı kiracı Üniversite, Beşiktaş 3. Noterliği’nin 05.01.2012 tarih ve 00533 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira sözleşmesi akdedilirken taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olduğunun gizlendiği, bu konuda davacı kiraya veren tarafından kendisine sözlü veya yazılı herhangi bir bilgi verilmediği gerekçesi ile 23.09.2011 tarihli Hasılat Kirası Sözleşmesi’nden ve bu sözleşmenin ayrılmaz parçasını oluşturan 18.11.2011 tarihli Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi’nden dönüldüğünü, ruhsat devir bedeli olarak beş eşit taksitte ödenmesi kararlaştırılan 500.000 ABD dolarının ilk iki taksiti olarak 28.09.2011 tarihinde ödenen 100.000 ABD doları ve 23.11.2011 tarihinde ödenen 100.000 ABD dolarının ihtarnamenin tebliğinden itibaren üç gün içinde geri ödenmesi ve ruhsat devir bedelinin kalan üç taksiti için verilen çeklerin de ihtarnamenin tebliğinden itibaren üç gün içinde iadesini kiraya verene bildirmiştir. Bu ihtarname içinde yer alan beyanlardan davalı kiracı Üniversitenin iradesi sakatlanarak yaptığı 23.09.2011 tarihli hasılat kira sözleşmesi ile artık bağlı kalmak istemediği, iptal hakkını kullandığı anlaşılmaktadır.
Mahkemece yapılacak inceleme ve değerlendirmede de kiraya verenin, Türk Medenî Kanunu m.2’ye dayalı aydınlatma yükümlülüğünü ihlal ettiği böylelikle de kiracıyı hileye maruz bıraktığı kabul edilecek olursa bu kez kiracının akdi iptal etmesinin etkisini ele almak gerekecektir. Bu bağlamda incelenmesi gereken sorun şudur: Acaba kiracı, kira sözleşmesini geçmişe etkili olarak mı iptal etmiştir yoksa taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi niteliği gereği sözleşme ileriye etkili olarak mı iptal edilmiş sayılacaktır?
Kira sözleşmelerinin birer sürekli borç ilişkisi yarattığı konusunda bir tereddüt yoktur. Bu sözleşmelerin iptali hâlinde de iptalin kural olarak ileriye etkili olarak hüküm ifade edeceği kabul edilir. Bununla birlikte böyle bir kabulün temel sebebi doktrinde Kurşat’ın da isabetle belirttiği üzere şudur(5):
“ … Bu sözleşmelerde iptalin sözleşmenin kurulduğu andan itibaren sonuç doğurması ve bu şekilde, o zamana kadar devam etmiş ve yükümlülükleri yerine getirilmiş bir ilişkinin geriye etkili olarak sona erdirilmesi, işin niteliğine uygun görülmediği gibi, arzu edilir bir çözüm olarak da kabul edilmemektedir. Özellikle tarafların edimlerini ifa etmiş olmaları ihtimalinde, bu edimlerin iade ve tasfiye işlemleri bazen imkânsız, bazen de dürüstlük kuralına aykırı olabilmektedir. Bu bakımdan da dürüstlük kuralı gereğince bu tip sözleşmelerde hükümsüzlüğün, iptal anına kadarki edimleri etkilemeyeceği kabul edilmektedir.”
Sürekli borç ilişkilerinin istisnai olarak ileriye etkili bir biçimde iptal edilmesi gerektiği sonucuna esasen dürüstlük kuralı uyarınca varılmaktadır(6). Dürüstlük kuralının gerektirmediği durumlarda, doğal olarak bu istisnai sonuçtan ayrılmak gerekir. Bu konuda doktrinde Oğuzman / Öz tarafından yapılan açıklamalar da aynen şu şekildedir(7):
“ … Belirtelim ki, sürekli bir borç ilişkisinin iptalinin geçmişe değil, sadece ileriye etkili olmasının dürüstlük kuralı yardımıyla kanunun düzenleme tarzından bir sapma olduğu unutulmamalı; dürüstlük kuralının gerektirmediği durumlarda geçmişe etkili hükümsüzlük sistemine geri dönülmelidir. … ”
Somut uyuşmazlıkta da sözleşmenin hile nedeni ile iptalinin ileriye etkili olarak sonuç doğurmasını gerektirecek hiçbir haklı neden yoktur. Bilakis sözleşmenin iptalinin geçmişe etkili olduğunu kabul etmek kaçınılmazdır. Zira sözleşmenin iptal edildiği an itibarıyla yerine getirilmiş edimlerin iadesinin imkânsızlığı veya bunların iadesinin talep edilmesinin dürüstlük kuralına aykırılığı söz konusu değildir. Tam tersine iptalin geçmişe etkili olarak sonuç doğurması hâlinde kiracının sözleşmeden karşılıksız olarak yararlanmış olması söz konusu olmayacaktır.
Ayrıca belirtmek gerekir ki, taraflar 15.12.2011 tarihinde “Fesih ve Protokol” başlıklı bir sözleşme yapmışlar ve bu sözleşmeyi Beşiktaş 3. Noterliği nezdinde aynı tarihte 38363 yevmiye numarası ile tasdik ettirmişlerdir. Bu sözleşmeyle taraflar, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra 18.11.2011 tarihinde yaptıkları “Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi” ni karşılıklı mutabakatları ile sona erdirmişlerdir. Taraflar, bu ikale sözleşmesiyle söz konusu ruhsat devir sözleşmesi için kiraya verene ödenen 200.000 ABD dolarlık kısmın ve bakiye kısım için verilmiş 300.000 ABD dolarlık ileri tarihli çeklerin kiracıya iade edileceğini kararlaştırmışlardır. “Fesih ve Protokol” başlıklı bu sözleşmedeki ifade aynen şu şekildedir:
“İktisadi İşletmesi’ne yapılan ödemeler ve verilmiş ileri tarihli çeklerin hangi tarihte iade edileceği ve iade şekli taraflar arasında akdedilecek ek bir protokol ile düzenlenecektir.”
Görüldüğü üzere taraflar, kiracının Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi çerçevesinde yerine getirdiği edimlerin ona iade edileceği hususunda anlaşmışlardır. Sadece kiracı tarafından ödenen bedellerin ve keşide edilerek teslim edilen çeklerin iadesinin ne zaman ve ne şekilde gerçekleştirileceğinin ayrıca belirleneceği kararlaştırılmıştır. Bu durum karşısında tarafların Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi’nin karşılıklı mutabakatla sona erişinin geçmişe etkili olduğunu kabul ettikleri sonucuna varılması kaçınılmazdır. Dolayısıyla kiracı tarafından bu sözleşme çerçevesinde ödenen 200.000 ABD dolarının ve verilen ileri tarihli 300.000 ABD dolarlık çeklerin kiracıya iadesinin gerekeceği de açıktır.
Kanımızca, taraflar arasındaki Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi’nin karşılıklı mutabakatla sona erişinin geçmişe etkili olduğuna ilişkin bu anlaşma, onlar arasındaki kira sözleşmesinin hile nedeniyle iptalinin de geçmişe etkili olacağı hususunda bir işaret (gerekçe) teşkil edebilir. Zira bu iki sözleşmeyi birbirinden bağımsız olarak değerlendirmek mümkün değildir ve her iki sözleşmenin ekonomik bir bütünlük oluşturduğu açıktır.
II. Sözleşmenin Demirbaşlara İlişkin Hükmü
Davalı ile davacı arasında imzalanan 23.09.2011 tarihli kira sözleşmesinin 7.6. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:
“İşbu sözleşme konusu hastane, ekli listede yer alan, hizmeti sağlayacak araç, gereç, teçhizat, demirbaşlar ve donanımlar ile birlikte teslim edilmiştir. Üniversite kendisine başlangıçta teslim edilmiş bulunan araç, gereç, teçhizat, demirbaş ve donanımlardan kullanmayacak olduklarını veya daha sonra kullanımdan kaldıracaklarını teslim aldıkları şartlarda bir tutanakla Vakfa teslim edecektir.
İşbu sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren üniversite tarafından alınacak her türlü malzeme ve demirbaşa ilişkin belgeler üniversitenin ticari kayıtlarına intikal ettirilecek, ancak bu şekilde sözleşme süresi içinde alınacak tüm malzeme ve demirbaşlar hastanenin demirbaş listesine eklenmiş sayılacaktır. Bu demirbaşlar hastaneye ait olup, (sözleşme sona erdiğinde son 2 yılda alınanlar hariç) sözleşme süresi sonunda eksiksiz ve kullanılır vaziyette bedelsiz olarak Vakfa devir ve temlik edecektir.”
Bu maddenin 1. paragrafına göre kiracı, sözleşme konusu hastaneyi teslim aldığında kiralananda bulunan araç, gereç, teçhizat ve demirbaşları muhafaza edecektir. Eğer kiracı kendisine başlangıçta teslim edilen araç, gereç, teçhizat, demirbaş ve donanımları kullanmayacaksa veya daha sonra kullanımdan kaldıracaksa bu demirbaşları kendisine teslim edildiği şekilde bir tutanakla kiraya verene teslim edecektir. Bir diğer söyleyişle kiracı kullanmayacağı demirbaşları sadece kiraya verene teslim ile mükellef olup, taraflar arasındaki 23.09.2011 tarihli sözleşmede kiracıya, söz konusu demirbaşların yerlerine yenilerini satın alıp koyma yükümlülüğü yüklenmemiştir.
Esasen 23.09.2011 tarihli hasılat kira sözleşmesinden sonra 26.09.2011 tarihinde taşınmaz kiracıya teslim edilmiş; kiracı teslimin ardından kiralanandaki demirbaşların sayımını yapmış ve sayımın bitiminde 11.11.2011 tarihinde düzenlenen tutanak ile kiralanandaki demirbaşların önemli bir kısmını kiraya verene teslim etmiştir. Bu durumda davalı kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüğünü tümüyle yerine getirdiği kuşkusuzdur.
Bunun dışında kiracıya getirilen başkaca bir yükümlülük yoktur. Dolayısıyla davacının talebinin sözleşmeyle bağdaşmadığı açıktır ve reddi gerekir. Eğer taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi devam edecek olsa idi kiracı ancak o zaman taşınmazın bir hastane olarak işletilmesi için gerekli göreceği demirbaşları doğal olarak satın almak zorunda kalacak ve sözleşmenin sonunda da satın aldığı bütün bu demirbaşların (son iki yılda satın aldığı demirbaşlar hariç) mülkiyetini kiraya verene devretme borcu altında olacaktı. Ancak, yukarıda da belirttiğimiz gibi taraflar arasındaki sözleşme geçmişe etkili olarak sona ermiştir dolayısıyla kiracı hiçbir zaman böyle bir borç altına girmemiştir.
E. SONUÇ
1. Kiraya verenin, hasılat kirası sözleşmesi kurulurken kiralanan taşınmazın mülkiyet hakkının ihtilaflı olduğunu, bu konuda aleyhine bir tapu kütüğünün tashihi (uygulamadaki adıyla tapu iptali ve tescil) davası açıldığını ve taşınmazın 5366 sayılı Kanun uyarınca yenileme alanı içinde kaldığını kiracıya bildirmemesi pasif davranışla gerçekleştirilen bir hile hâli oluşturur.
Kiracı, kira sözleşmesini hile nedeniyle iptal edebilir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sürekli bir borç ilişkisi yaratıyor olması bu iptalin geçmişe etkili şekilde sonuç doğurmasına engel olamaz. Zira somut uyuşmazlıkta iptalin geçmişe etkili olmasını engelleyen, bu durumu dürüstlük kuralına aykırı hâle getiren hiçbir sebep yoktur.
Ayrıca, taraflar arasındaki “Özel Hastane Açılış Ruhsatları Devir Sözleşmesi” nin hile nedeniyle iptali üzerine kiracının daha önce kiraya verene ödediği 200.000 ABD dolarının ve onun lehine keşide ettiği 300.000 ABD doları tutarındaki çekin kiracıya iade edilmesi gerekir.
2. Hasılat kiracısı, taraflar arasındaki sözleşmenin 7.6. madde-sinin 1. paragrafının kendisine yüklediği kullanmayacağı demirbaşları kiraya verene teslim etme yükümlülüğünü tümüyle yerine getirmiştir. Sözleşmenin söz konusu hükmü kiracıyı bunun dışında başkaca bir yükümlülük altına sokmamaktadır. Dolayısıyla kiraya verenin, kiracının kendisine teslim ettiği demirbaşların yerine her hâlükârda yenilerini almakla yükümlü olduğuna dair iddialarının ve bu iddiasına dayalı tazminat talebinin kabulü mümkün değildir. Kiracıya ancak hastaneyi işletecek olursa hastanenin işletilmesi için satın alacağı demirbaşların (son iki yılda satın alınanlar hariç olmak kaydıyla) mülkiyetini sözleşmenin sonunda kiraya verene devretme yükümlülüğü getirilmiştir. Bunun dışında kiracıya başkaca bir borç yüklenmemiştir.