• Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Feshi • Olağanüstü Fesih Bildiriminin Parasal Sonuçları • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Tacirler Bakımından Uygulanması 8 Yıl Süreyle Ertelenen Hükümleri
HUKUKÎ MÜTALAA*
A. GİRİŞ
1. İstanbul Barosu mensubu Sayın Av. E. M., tarafıma müracaat ederek müvekkilleri davacı / birleşen davada davalı B. Turizm Otelcilik Limited Şirketi (bundan sonra “B. Ltd. Şti.” veya “Kiracı” olarak anılacaktır) ile davalı / birleşen davada davacı A. Otelcilik Turizm ve İnşaat AŞ (bundan sonra “A. AŞ” veya “Kiraya Veren” olarak anılacaktır) arasında İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2015 / 279 sayılı dosya üzerinden görülen bir hukukî uyuşmazlık bulunduğunu beyan etmiş ve bu uyuşmazlık hakkında yazılı olarak bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.
2. Sayın Av. E. M. şahsıma müracaatında söz konusu uyuşmazlıkla ilgili dava dosyasının bir örneğini tarafıma tevdi etmiştir. Dosya içindeki tüm belgeler tamamen objektif bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.
B. İDDİA ve SAVUNMANIN ÖZETİ
I. Asıl Davada Davacının İddialarının Özeti
3. Davacı B. Ltd. Şti. vekili 11.03.2015 tarihli dava dilekçesinde özetle, davalı kiraya veren A. AŞ ile aralarında bir kira sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalıya ait oteli işletmek amacıyla kiraladığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra dört yıl zarar ettiğini, dolayısıyla bu sözleşmeyi sözleşmedeki ilgili maddeye uygun olarak feshettiğini, müvekkilinin, zarar ettiğini davalıya bildirdiğini, sözleşmenin feshinin hukuka uygun olduğunu iddia etmiştir.
II. Asıl Davada Davalının İddialarının Özeti
4. Davalı A. AŞ vekili 06.04.2015 tarihli cevap dilekçesinde özetle, davacının sözleşmede belirtilen edimlerini süresi içinde ve gereği gibi yerine getirmediğini, davacı şirkete ait bilançolar incelendiğinde davacı şirketin zarara uğradığı iddialarının gerçeği yansıtmadığını, taraflar arasındaki sözleşmeye göre, kiracının sözleşmenin feshi için sözleşmede belirtildiği şekilde beş yıl boyunca zarara uğraması gerektiğini, ancak bu şartın gerçekleşmediğini, ayrıca üç aylık yeniden müzakere süresinin geçirilmediğini, dolayısıyla sözleşmenin feshinin hukuka aykırı olduğunu iddia etmiş ve davanın reddini talep etmiştir.
III. Birleşen Davada Davacının İddialarının Özeti
5. Birleşen davada davacı A. AŞ vekili, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin kiracı B. Ltd. Şti. tarafından haksız şekilde feshedildiğini, fesih nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını iddia etmiş ve zararın giderilmesini ve dosyanın İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin E: 2015 / 279 sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
IV. Birleşen Davada Davalının İddialarının Özeti
6. Birleşen davada davalı B. Ltd. Şti. vekili, sözleşmenin müvekkili tarafından sözleşme hükümlerine uygun (haklı nedenle) feshedildiğini iddia etmiş ve dosyanın İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin E: 2015 / 279 sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
V. Prof. Dr. …’ın Kaleme Aldığı Hukukî Mütalaanın Özeti
7. Prof. Dr. …, hukukî mütalaasında özetle, kiracının ilk dört yılın sonunda zarara uğradığı iddiası ile sözleşmeyi bir sonraki dönemin sonu olan 28 Şubat 2015 tarihi itibariyle feshi ihbarla feshinin sözleşmenin 11. maddesine uygun olduğunu ifade etmiştir.
VI. İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.06.2019 Tarihli Duruşma Tutanağı
8. İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi, E: 2015 / 279 sayılı davanın 18.06.2019 tarihli duruşmasında, birleşen dava yönünden makul sürenin tespiti (TBK m. 325) ve birleşen davanın davacısının zarar tespitini belirlemek üzere şirketin bulunduğu Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine talimat yazılmasına karar vermiştir.
C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR
9. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkta kiraya veren vekili esasen sözleşmenin feshinin hukuka aykırı olduğunu ve haklı sebebe dayanmadığını iddia etmektedir. Kiracı vekilinin temel iddiası ise sözleşmenin haklı sebeple feshedildiği ve feshin taraflar arasındaki sözleşmeye ve hukuka uygun olduğu yönündedir.
10. Kiracı (davacı / birleşen davada davalı) vekili şahsıma başvurusunda aşağıdaki soruların cevaplandırılmasını istemiştir:
a. İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin, 18.06.2019 tarihli ara kararında TBK m. 325 hükmüne atıfta bulunması nasıl değerlendirilmelidir?
b. Bir kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmeyi haklı sebeple feshetse bile kiraya verene tazminat ödemekle yükümlü müdür?
c. Huzurdaki davada kiracı sözleşmeyi haklı sebeple feshetse bile kiraya verene bir tazminat ödemekle yükümlü müdür?
D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME
1. İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin, 18.06.2019 tarihli ara kararında TBK m. 325 hükmüne atıfta bulunması nasıl değerlendirilmelidir?
11. İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi, E: 2015 / 279 sayılı davanın 18.06.2019 tarihli duruşmasında, birleşen dava yönünden makul sürenin tespiti (TBK m. 325) ve birleşen davanın davacısının uğradığını iddia ettiği zararı belirlemek üzere şirketin bulunduğu Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine talimat yazılmasına karar vermiştir.
12. Davacı / birleşen davada davalı vekili mahkemenin bu ara kararının nasıl yorumlanması gerektiğini sormaktadır. Esasen mahkemenin buradaki amacı, sözleşmenin haklı sebeple feshi sonucu ödenmesi gereken bir tazminat varsa bunun üst sınırını belirlemek olsa gerektir zira, aşağıda detaylı olarak açıklanacağı üzere, söz konusu tazminatın üst sınırı, sözleşme haksız nedenle feshedilmiş olsaydı kiracının ödemesi gereken tazminat tutarıdır.
13. Sözleşmenin haklı neden olmadan süresinden önce feshedilmesi hâlinde TBK m. 325 hükmü uygulanırken, sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi hâlinde TBK m. 331 hükmü uygulanmaktadır.
14. Nitekim Doktrinde İnceoğlu’na göre(1) :
“… 325. madde hükmü ortada önemli bir sebep bulunmasa dahi, kiracıya sözleşmeyi erken feshetme yetkisi vermiş ve bu erken feshin sonuçlarını düzenlemiştir. …”
15. Doktrinde Gümüş’e göre de(2) :
“… TBK m. 331’de öngörülen “olağanüstü fesih” hükmü, kira sözleşmesinin haklı bir sebebe dayalı “fesih bildirimi” ile sona erdirilmesi halini düzenlemektedir. …”
16. Görüldüğü üzere kira sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesi TBK m. 331 hükmünde düzenlenmişken haklı sebep olmadan feshedilmesi TBK m. 325 hükmünde düzenlenmiştir. Ayrıca bazı hâllerde kira sözleşmesi haklı nedenle feshedilse bile fesheden tarafın karşı tarafa bir tazminat ödeme borcu doğmaktadır. Ancak bu borcun sınırı en fazla TBK m. 325’te öngörülen miktar olabilmektedir.
17. Nitekim doktrinde Acar’a göre de(3) :
“… Olağanüstü fesih söz konusu olduğu için muhatap sözleşme tarafının erken feshe bağlı olarak zarar görmesi mümkündür. Bu ihtimale binaen fesheden tarafın tazminat ödemesi gerekebilir. …”
18. Doktrinde İnceoğlu da bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(4) :
“… 325. madde hükmü ortada önemli bir sebep bulunmasa dahi, kiracıya sözleşmeyi erken feshetme yetkisi vermiş ve bu erken feshin sonuçlarını düzenlemiştir. Buna göre kiracının ödeyeceği tazminat miktarı, “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre” ile sınırlıdır. Bu durumda kiracının 331. madde uyarınca denkleştirme bedeli ödemek zorunda kaldığı hallerde, ödeyeceği miktarın üst sınırını da 325. madde teşkil etmelidir. Zira ortada hiçbir önemli neden mevcut değilken sözleşmeyi fesheden bir kiracının, haklı bir nedene dayanarak fesheden bir kiracıya oranla daha az tazminat ödemek zorunda kalmasının adil bir sonuç olmayacağı açıktır. …”
19. Mahkemenin ara kararında TBK m. 325 hükmüne atıf yapmasının sebebi kanaatimizce, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği ihtimalde ödenmesi gereken bir tazminat varsa bunun TBK m. 325 hükmüne göre üst sınırını belirleme gayretinde olmasıdır. Fikrimizce de sözleşme, kiracı tarafından haklı sebeple feshedilmiştir. Nitekim dosyaya sunulan Prof. Dr. …’ın hazırladığı uzman görüşünde de (hukukî mütalaada da) sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği sonucuna varıldığı görülmektedir.
2. Bir kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmeyi haklı sebeple feshetse bile kiraya verene tazminat ödemekle yükümlü müdür?
20. Yukarıda da belirtildiği üzere, bir kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiği ihtimalde bile fesheden tarafın karşı tarafa denkleştirme esaslarına göre bir ödeme yapması gerekebilmektedir.
21. Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu “III. Olağanüstü fesih”, “1. Önemli sebepler” kenar başlıklı 331. maddesine göre:
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
22. Görüldüğü üzere TBK m. 331 / f. 2, hâkime sözleşmenin önemli sebeple feshedilmesi hâlinde olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlama yetkisi vermektedir.
23. Doktrinde İnceoğlu da bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuştur(5) :
“… Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinin 2. fıkrası ise bu konuda hâkime geniş bir takdir yetkisi vermiştir. Söz konusu hükme göre, “Hâkim durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Yukarıda da ifade edildiği üzere önemli sebeple sözleşmeyi feshedebilmek için bu kimsenin kusurlu olmaması gerekir. Bu nedenle hükmün bir kusursuz sorumluluk hali öngördüğü ifade edilmiştir.
Kanaatimce burada söz konusu olan gerçek anlamda bir tazminat değildir. Zira sözleşmeyi fesheden tarafın hukuka ya da sözleşmeye aykırı bir davranışı mevcut değildir. Ancak kanun koyucu zararın tamamına karşı tarafın katlanmasını uygun görmemiş, bu nedenle de fesheden tarafın da bir denkleştirme bedeli ödeyerek ortaya çıkan zarara katlanmasını istemiştir. Hükümde tazminat ifadesine yer verilmemiş olmasının nedeni de budur. Bu durumda denkleştirme bedelinin ödenmesinde fesheden tarafın kusurunun aranmaması da doğaldır. …”
24. Doktrinde İnceoğlu’nun da isabetle belirttiği üzere TBK m. 331 hükmünde getirilen düzenleme bir tazminat değil, fedakarlığın denkleştirilmesidir . Zira bazı hâllerde her ne kadar kira sözleşmesinin tarafı sözleşmeyi haklı sebeple feshetse de karşı taraf hiçbir kusuru yokken zarara uğrayabilmektedir. Kanun koyucu bu durumu hakkaniyete aykırı görmüş ve hâkime sözleşmenin olağanüstü feshinin parasal sonuçlarını düzenleme yetkisi tanımıştır.
25. Doktrinde Acar’a göre ise(7) :
“… Olağanüstü fesih söz konusu olduğu için muhatap sözleşme tarafının erken feshe bağlı olarak zarar görmesi mümkündür. Bu ihtimale binaen fesheden tarafın tazminat ödemesi gerekebilir. eBK bu konuda bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde asgari altı aylık kira bedeli miktarının tazminat olarak ödenmesi gerektiğini (tam tazminat), ayrıca kiraya verenin feshetmesi halinde bu tazminat peşinen verilmedikçe kiralananı kiracının geri vermeyebileceğini düzenlemekteydi. Her iki düzenleme de TBK’unda kaldırılmıştır. Bunun yerine hâkimin bildirimin parasal sonuçlarına karar verebileceği benimsenmiş, hâkime tazminat konusunda geniş takdir yetkisi verilmiştir. …”
26. Ayrıca belirtmek gerekir ki, TBK m. 331 hükmü sözleşmenin haklı sebeple feshinde mutlaka bir tazminata hükmedilmesini zorunlu kılmamaktadır. Sadece bu konuda hakkaniyet gerektiriyorsa hâkime takdir yetkisi tanımaktadır.
27. Nitekim Yargıtay bir kararında kira sözleşmesinin haklı sebeple feshedilmesine rağmen sözleşmeyi fesheden tarafın tazminat ödemesine yönelik ilk derece mahkemesi kararının hukuka aykırı olduğunu ve sözleşmeyi haklı nedenle fesheden tarafın herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını belirtmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin T: 02.06.2015, E: 2015 / 3006, K: 2015 / 5316 sayılı kararına göre:
“… Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 11. maddesinde kiracının 3 ay önceden kiralayana noterden yazılı olarak ihbar etmek ve 30 aylık kirayı peşin ödemek koşuluyla sözleşmeyi sona ermesinden evvel teminatsız ve tek taraflı olarak fesih edilebileceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece bu düzenleme esas alınarak davacı kiracının Temmuz 2013 ve makul süre olarak belirlenen üç aylık kira bedelinden sorumlu olduğuna karar verilmiş ise de; Kiracı kira sözleşmesini haklı sebeple fesih ettiğine göre ancak tahliye tarihine kadar olan kira bedelinden sorumludur. Mahkemece davalı-karşı davacı lehine kiralananın tahliye edildiği tarihe kadar olan kira alacağına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. …”
28. Kısacası, bir kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmeyi haklı sebeple feshetse bile kiraya verene tazminat ödemekle yükümlü olabilmektedir. TBK m. 331 hükmü bu konuda hakkaniyet gereğince parasal sonuçları düzenlemesi için hâkime takdir yetkisi vermektedir. Dolayısıyla, bu hükümden hâkimin sözleşmeyi haklı sebeple fesheden tarafın karşı tarafa her ihtimalde bir ödemede bulunacağına hükmetmesi gerektiği yönünde bir anlam çıkarılamaz.
29. Ayrıca yukarıda da belirtildiği üzere; sözleşmeyi hiçbir önemli neden mevcut değilken fesheden tarafın kiralananın tekrar kiraya verilebileceği makul süre kadar tazminat ödemesi söz konusu olurken sözleşmeyi haklı ve önemli sebeple fesheden tarafın daha fazla bir tazminat ile yükümlü kılınması söz konusu olamaz. Bu noktada gözden uzak tutulmaması gereken en önemli husus şudur: Eğer taraflar arasındaki sözleşme, sözleşmeyi haklı sebeple fesheden kiracının kiraya verene hiçbir tazminat ödemeyeceğini öngörüyorsa kiracının hiçbir tazminat ödemesi söz konusu olamaz.
3. Huzurdaki davada kiracı sözleşmeyi haklı sebeple feshetse bile kiraya verene bir tazminat ödemekle yükümlü müdür?
30. Sözleşmenin haklı sebeple feshedildiği durumlarda TBK m. 331 hükmünün uygulanacağına yukarıda değinmiştik. Bununla birlikte huzurdaki uyuşmazlıkta TBK m. 331 hükmünün uygulanıp uygulanamayacağının ve huzurdaki davada kiracının sözleşmeyi haklı sebeple feshetse bile kiraya verene bir tazminat ödemekle yükümlü olup olmadığının ayrıca incelenmesi gerekmektedir.
31. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “III. Olağanüstü fesih”, “1. Önemli sebepler” kenar başlıklı 331. maddesine göre:
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
32. Ancak bu hükmün somut uyuşmazlığa uygulanması mümkün değildir. Zira 04.07.2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi şu şekildedir:
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
33. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine göre, 6098 sayılı TBK m. 325 ve m. 331 tacirler bakımından 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Huzurdaki uyuşmazlığın tarafları tacirdir. Dolayısıyla TBK m. 331 hükmü somut uyuşmazlıkta uygulanamaz.
34. Bu noktada geçici 2. maddenin devamındaki ifadenin okunmasında fayda vardır. İlgili düzenlemeye göre, TBK m. 325 ve m. 331’in düzenleme alanına giren konuda, eğer taraflar arasında bir anlaşma varsa sözleşme serbestisi ilkesi gereğince o anlaşma hükümleri uygulanacaktır. Eğer taraflar arasında o konuda bir sözleşme hükmü bulunmuyorsa mülga Borçlar Kanunu hükümlerine bakılacaktır. Yukarıda tam metnini verdiğimiz hükmün bizimle ilgili kısmını tekrar zikretmekte fayda görüyoruz:
“… 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun … 325, 331, … maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. …”
35. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de T: 18.01.2017, E: 2017 / 784, K: 2017 / 258 sayılı kararında aynen şu açıklamalarda bulunmuştur:
“… Davalı kiracının tacir olduğunun dosyadaki evraklardan anlaşılması ve TBK 325. maddesinin tacirler için ertelenmiş olması karşısında sözleşme serbestisi hükümlerine göre tarafların sözleşmeye uymalarının gerektiği …”
36. Dava dosyası incelendiğinde tarafların kira sözleşmesine uyuşmazlık konusu hakkında bir hüküm koydukları görülmektedir. Zira taraflar arasındaki sözleşmenin feshe ilişkin hükümlerini içeren 11 / 2-b maddesi aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:
“Bu anlaşmanın süresinin ilk 4 yılında, müteakip beher yılın sonunda, kira bedelinin düşülmesinden sonra negatif sonuç elde edilirse, taraflar, mali hükümler de dahil olmak üzere, bu Anlaşmanın şartlarını yeniden görüşeceklerdir.
Taraflar, üç ay sonra anlaşmaya varmazlarsa, KİRACI, bir yıl önceden bildirimde bulunmak kaydı ile, KİRALAYAN yönünden hiçbir tazmin hakkı olmaksızın ANLAŞMAYI feshedebilecektir.”
37. Görüldüğü üzere, taraflar, sözleşmenin kiracı tarafından haklı sebeple feshedilmesi hâlinde kiraya verenin hiçbir tazmin hakkının bulunmadığı noktasında anlaşmaya varmışlardır.
38. Bir an için TBK m. 331’in somut olayda uygulanacağı varsayılsa bile durum değişmez. Tarafların sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde aksi yönde sözleşme yapması mümkündür. Nitekim doktrinde İnceoğlu’na göre(8) :
“… Doktrinde bir görüşe göre, tarafların sözleşme ile önemli sebeple feshin neticesinde bir yükümlülüğün doğmayacağını kararlaştırmalarına bir engel bulunmamaktadır. Buna karşılık tarafların sözleşme ile ödenecek miktarı belirlemeleri geçersiz olacaktır. Bu görüşe göre, 331. maddenin 2. fıkrası, hâkimin takdir yetkisi dışında kalan bir götürü tazminat tutarı belirlenmesini engellemek istemiştir. Kanaatimce tarafların tazminat ödenmeksizin önemli sebeple fesih hakkının kullanılabileceğini öngörmeleri mümkün olduğu gibi, tam tersine tazminat miktarını da önceden belirlemeleri kural olarak geçerlidir. Hükmün ifadesinden bu gibi anlaşmaların yasaklanmak istendiği sonucuna ulaşmak mümkün gözükmemektedir. …”
39. Doktrinde Gümüş’e göre de(9) :
“… TBK m. 331 / II hükmü emredici olmadığı için taraflar TBK m. 331’e dayalı haklı sebeple fesih halinde giderimde bulunulmayacağı hususunda anlaşabilirler. …”
40. Tekrar vurgulayacak olursak esasen huzurdaki davada 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK m. 331’in ve 325’in uygulanması hukuken mümkün değildir. Bir an için bu hükümlerin uygulama alanı bulacağı varsayılsa bile durum değişmez. Bu kez de sözleşmedeki düzenleme nedeniyle bu hükümlerin uygulanması mümkün olamaz. Zira taraflar sözleşmede kiracının kiraya verene hiçbir tazminat ödeme yükümlülüğü altına girmeden sözleşmeyi feshedebileceğini açıkça düzenlemiştir. Sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi hâlinde kiraya verenin tazminat talep edemeyeceğine dair bu hüküm geçerli ve bağlayıcıdır. Zira TBK m. 331 / f. 2 emredici nitelikte değildir.
41. Bu nedenle huzurdaki davada sözleşmeyi haklı sebeple fesheden kiracı hiçbir durumda kiraya verene herhangi bir tazminat ödemekle yükümlü olamaz.
E. SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalar ve bilimsel değerlendirmeler çerçevesinde varılan sonuçlar şunlardır:
1. Kira sözleşmesinin haklı (önemli) sebeple feshedilmesi TBK m. 331 hükmünde düzenlenmişken haklı sebep olmadan feshedilmesi TBK m. 325 hükmünde düzenlenmiştir.
2. TBK m. 331’de, kiracı sözleşmeyi haklı (önemli) sebeple feshederse hâkimin durum ve koşulları göz önünde tutarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı kabul edilmiştir. Yani mahkeme ancak durum ve koşullar haklı gösteriyorsa kiraya veren lehine bir tazminata hükmedebilir.
3. Ayrıca bu tazminat TBK m. 325’te öngörülen kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kriteri esas alınarak sınırlanmalıdır. Zira sözleşmeyi haklı (önemli) sebeple fesheden bir kişinin sözleşmeyi hiçbir haklı sebep olmaksızın fesheden bir kişiden daha fazla bir tazminat ödemeye mahkûm edilmesi söz konusu olamaz.
4. Ancak, huzurdaki davada TBK m. 325’in ve m. 331’in uygulanması mümkün değildir. Tam tersine bu hükümlerin yerine taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin uygulanması gerekir. Zira 6127 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine göre:
“Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. …”
5. Taraflar sözleşmede kiracının kiraya verene hiçbir tazminat ödemeksizin sözleşmeyi haklı sebeple feshedebileceğini düzenlemiştir. Bu düzenleme emredici hükümlere aykırı değildir dolayısıyla da geçerlidir. O hâlde, huzurdaki davada sözleşmeyi haklı sebeple fesheden kiracının kiraya verene tazminat ödemekle yükümlü tutulması mümkün değildir.
6. Bir an için 6217 sayılı yasanın geçici 2. maddesinin göz ardı edildiğini ve TBK m. 325 ve m. 331’in somut uyuşmazlıkta uygulama alanı bulacağını varsaysak bile sonuç değişmez. Zira TBK m. 331 / f. 2 emredici nitelikte değildir. Tarafların aksi yönde sözleşme yapmaları mümkündür. Taraflar da sözleşmede kiracının sözleşmeyi haklı sebeple feshetmesi ihtimalinde kiraya verene hiçbir tazminat ödemeyeceğini kararlaştırmışlardır. Dolayısıyla bu farazi durumda dahi TBK m. 331 / f. 2 ve ona üst sınır çizen TBK m. 325 uygulama alanı bulamaz.
Saygılarımla.
* Bu hukukî mütalaa 26.06.2019 tarihinde kaleme alınmıştır.
(1) M. Murat İnceoğlu; Kira Hukuku, Cilt: 2, İstanbul, 2014, s: 255.
(2) Mustafa Alper Gümüş; “Yeni” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul, 2011, s: 273.
(3) Faruk Acar; Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332), İstanbul, 2017, s: 582-583.
(4) İnceoğlu, age, s: 255.
(5) İnceoğlu, age, s: 253.
(6) Biz de bu görüşte olmamıza rağmen, hukukî mütalaada “denkleştirme” ifadesi yerine “tazminat” ifadesine yer verilmiştir. Zira hem tarafımıza sorulan sorularda “tazminat” ifadesi kullanılmış hem de aksine bir tutumun tarafımıza yöneltilen soruların cevaplarında kavram kargaşasına neden olacağı düşünülmüştür.
(7) Acar, age, s: 582-583.
(8) İnceoğlu, age, s: 257.