6. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİ ve SÖZLEŞMEDEN DÖNME

HUKUKÎ MÜTALAA^*

A. GİRİŞ

1. İstanbul Barosu üyesi Sayın Av. M. S. şahsıma müracaat ederek müvekkili X. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile bazı müşterileri arasında kurulan ön ödemeli konut satış sözleşmeleri hakkında yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.

2. Uyuşmazlığa ilişkin olarak tarafıma tevdi edilen belgeler tam bir tarafsızlıkla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel ve objektif değerlendirmelere gidilmiştir.

B. UYUŞMAZLIĞIN KISA ÖZETİ

3. X. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (bundan sonra satıcı olarak anılacaktır) ile bazı müşterileri arasında ön ödemeli konut satış sözleşmeleri akdedilmiştir. Bu sözleşmeler çerçevesinde ilgili müşteriler (bundan sonra alıcılar olarak anılacaktır) A Blok, B Blok ve C Blok’taki bağımsız bölümleri satın almak istemiştir.

4. Satıcı, A ve B Bloktaki bağımsız bölümlerin içinde yaşanabilir hâlde olduğunu, bu bölümlere ilişkin olarak ilgili müşterilere teslime davet yazılarının gönderildiğini, C Blok’taki bağımsız bölümlerin ise kısa bir zaman içinde teslime hazır olacağını ve teslime davet yazılarının gönderileceğini ifade etmiştir. Satıcı, alıcılardan biri ile yaptığı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” isimli sözleşmenin bir örneğini de tarafımıza sunmuştur.

5. Alıcılardan bazıları bir süre sonra bu sözleşmelerden döndüklerini beyan etmiş ve bu sözleşmeler çerçevesinde evvelce ödenen satış bedellerinin faizi ile birlikte kendilerine iade edilmesini talep etmiştir.

C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR

6. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulabilmesi için aşağıdaki soruların yanıtlanması gerekir:

a. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesi 23.01.2017 tarihli değişiklikten önce ve sonra imzalanan ön ödemeli konut sözleşmeleri açısından nasıl uygulanmalıdır?
b. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesinin 23.01.2017 tarihli değişiklik öncesi metninde bulunan “… devir veya teslimine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. …” hükmü kapsamında “teslim” kavramından anlaşılması gereken nedir?
Bir başka ifade ile hukuken “teslim” olarak kabul edilebilecek aşama nedir?
c. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesinin 23.01.2017 tarihli değişiklik ile “Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. …” hükmü uyarınca 24 aydan sonra gelebilecek talepler nasıl değerlendirilebilir?
Bu talepler “sözleşmeden dönme” olarak değerlendirilebilir mi? Sözleşmeden dönme olarak değerlendirilememesi hâlinde, “sözleşmenin tek taraflı feshi” olarak yorumlanabilir mi? Bu şekilde bir yorum mümkün ise bu müşterilerden neler talep edilebilir?
d. A ve B Bloklar ile C Blok açısından hukukî riskler ve varsa çözüm yolları nelerdir?

D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME

I. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesi 23.01.2017 tarihli değişiklikten önce ve sonra imzalanan ön ödemeli konut sözleşmeleri açısından nasıl uygulanmalıdır?

7. Bu sorunun yanıtının verilebilmesi için, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (bundan sonra kısaca 6502 sayılı Kanun olarak anılacaktır) 45. maddesinin değişiklikten önceki ve sonraki hâlini incelemek ve değerlendirmek gerekmektedir.

8. 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesi, 684 karar sayılı 23.01.2017 yayım tarihli Olağanüstü Hâl Kapsamında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile değiştirilmiştir.

9. Bu kararname de 1 Şubat 2018 kabul ve 8 Mart 2018 yayım tarihli 7074 sayılı Olağanüstü Hâl Kapsamında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabul Edilmesine Dair Kanun ile kabul edilmiştir.

10. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in (bundan sonra kısaca yönetmelik olarak anılacaktır) ilgili 9. maddesi de 11 Mart 2017 tarihinde yayınlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile değiştirilmiştir⁽¹⁾ .

1. Değişiklikten Önce

11. 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesi 2017 tarihli değişiklikten önce şu şekilde kaleme alınmıştır:

“(1) Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

 (2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç “doksan gün” içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.”

12. Yönetmeliğin 9. maddesinin 1. fıkrası da şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.”

13. Bu düzenlemelere göre, sözleşmeden serbestçe dönme hakkı, tüketici tarafından tek taraflı olarak kullanılan ve ona, sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin, geçmişe etkili olarak sona erdirme hakkı veren bir haktır.

14. Tüketici, bu hakkını sözleşme konusu konutun devir veya teslim tarihine kadar kullanabilir.

15. Nitekim doktrinde Makaracı⁽²⁾ bu hususta şunları ifade etmektedir:

“… tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Tüketici bu hakkı konutun devri veya teslimine kadar kullanabilir. Hükmün lafzından hareket edilmesi halinde, konutun mülkiyetinin devredilmiş olmasına rağmen konut henüz teslim edilmemiş ise de tüketici sözleşmeden dönebilecektir ya da konut teslim edilmiş fakat mülkiyeti henüz devredilmemiş ise de dönme hakkını kullanabilir. …”

16. Hemen ifade etmek gerekir ki, tüketiciye devir ve teslim tarihine kadar sözleşmeden dönme hakkı tanınmış olması doktrinde eleştirilmiştir. Nitekim Atamer ahde vefa ilkesi ile bağdaşmayan bu düzenleme hakkında şunları ifade etmektedir⁽³⁾ :

“… Gerek TKHK m. 45, gerekse ÖÖKY m. 9 tüketiciye cayma hakkının yanı sıra bir de hiçbir gerekçe göstermeksizin konutun teslimine kadar sözleşmeden “dönme hakkı” tanımıştır. Ahde vefa ilkesini adeta askıya alan bu düzenlemenin gerekçesi acaba nedir? Yasa Koyucunun Gerekçe’deki açıklamalarına bakıldığında esin kaynağının BK’ya eklenen ön ödemeli satışlara ilişkin hükümler olduğu görülmektedir. Ancak ilginçtir, Gerekçe’de yeni BK m. 269’a atıf yapmak yerine, bunun eski İsviçre BK düzenlemesinde muadili olan OR m. 227f anılmıştır. Oysa m. 269 büyük ölçüde bu hükmün bir tercümesi mahiyetindedir. Yine ilginçtir ki İsviçre’de kullanılan “fesih” ibaresi BK’da “cayma” olarak karşılanmış, TKHK ise bunu “dönme” olarak adlandırmıştır. Acaba söz konusu olan bu haklardan hangisidir? …

Özellikle satıcıların çok sayıda tüketiciden aldıkları ödemelerle projelerini finanse ettikleri düşünüldüğünde bir anda bunların büyük bir kısmının dönmeyi tercih etmesi ve ödedikleri bedelleri, tazminat miktarı dışında, geri istemeleri halinde satıcılar için ciddi finansman sıkıntılarının doğabileceği açıktır. Bir menkulün ön ödemeli satımında asla söz konusu olmayacak böylesi bir maddi rizikonun yasa yapımında en azından değerlendirmeye alınması ve dönmenin belirli bir süre ile sınırlandırılması doğru olabilirdi. Oysa şu aşamada tüketicinin teslim tarihine kadar her an sözleşmeden dönmesi mümkündür. …”

2. Değişiklikten Sonra

17. Kanun koyucu da aynı görüşte olmalı ki, 45. maddeyi değiştirerek tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını süre bakımından sınırlandırmış bulunmaktadır. 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesi hâlihazırda şu şekilde kaleme alınmıştır:

“(1) Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

(2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

(3) Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç “yüzseksen gün” içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.”

18. Görüldüğü üzere, madde metninde 1. fıkra değiştirilmiş ve 3. fıkradaki doksan günlük süre de yüz seksen gün olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre; tüketici yine herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeden dönebilir. Ancak artık tüketici sözleşmeden dönme hakkını konutun devir veya teslim tarihine dek değil, sözleşmesinin kurulmasından itibaren 24 aya kadar kullanabilir.

19. 6502 sayılı Kanun’un 44. maddesinde ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceği yönündeki düzenleme dikkate alındığında, dönme hakkını kullanma süresinin tüketici aleyhine değiştirildiği ifade edilebilir. Bir başka ifade ile, taraflar arasında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayın sonuna dek düzenlenmiş olsa dahi, tüketici sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslim anına dek değil sözleşmenin yapılmasından itibaren 24 aya kadar kullanabilecektir.

20. Değişikliğin sözleşmenin imza tarihine göre etkisi ise şu şekilde ele alınabilir: Değişiklikten sonra kurulan sözleşmelere, 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesinin 1. fıkrasının yürürlükteki son hâlinin uygulanacağı açıktır. Yani anılan değişiklikten sonra sözleşme yapan tüketicilerin sözleşmeden dönme hakları sözleşmenin kurulmasından itibaren 24 ay içinde kullanılmalıdır.

21. Değişiklikten önce imzalanan sözleşmelere ise madde metninin eski hâli uygulanacaktır. Zira kanunların geçmişe etkili olarak uygulanması, istisnalar haricinde, mümkün değildir. Kaldı ki tüketici, sözleşmeye taraf olurken, devir veya teslim tarihine dek sözleşmeden dönebileceğini düşünmüş, bu düşünce onda belirli bir güven uyandırmıştır. Hatta tüketici, sözleşmeyi sadece bu güvenin yarattığı etki ile dahi imzalamış olabilir. Tüketiciye kanundaki aleyhe değişikliğin uygulanması onun bakımından hukuk güvenliğini ihlal edecektir. Bu nedenle değişiklikten önce sözleşme yapan tüketicilerin devir veya teslim tarihine kadar sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu kabul etmek gerekir.

22. Bir örnekle açıklamak gerekir ise; Tüketici T ile satıcı S arasında 23.12.2016’da ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanmışsa, T bu sözleşmeden devir veya teslim tarihine dek serbestçe dönebilir. Tüketici T’nin sözleşmeden dönme süresi 23.12.2018’de son bulmaz.

23. Hâlbuki tüketici T ile satıcı S arasında 23.02.2017’de ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanmışsa, T bu sözleşmeden ancak 23.02.2019 tarihine dek serbestçe dönebilir.

II. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 45. maddesinin 23.01.2017 tarihli değişiklik öncesi metninde bulunan “… devir veya teslimine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. …” hükmü kapsamında “teslim” kavramından anlaşılması gereken nedir?
Bir başka ifade ile hukuken “teslim” olarak kabul edilebilecek aşama nedir?

24. 6502 sayılı Kanun’da teslimin tanımı yapılmamıştır. Bununla birlikte 6502 sayılı Kanun’un “Konutun teslimi” başlıklı 44. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.”

25. Konuya ilişkin yönetmelikte de teslimin tanımı bulunmamaktadır. Ancak yönetmeliğin “Konutun teslimi” kenar başlıklı 10. maddesinde konutun hangi hâllerde devir veya teslim edilmiş sayılacağı düzenlenmiştir. Yönetmeliğin 10. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez.

(2) Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir:

a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,

b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.”

26. Doktrinde Karakocalı / Kurşun bu hususta şunları ifade etmiştir⁽⁴⁾ :

“… TKHK m. 44 hükmüne göre “Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hȃlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.” Buna göre ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan konutu teslim borcu sözleşme konusu bağımsız bölümün tüketici adına tescili ile veya tüketici adına kat irtifakı tescili ve konutun zilyetliğinin devri ile ifa edilebilir. Teslim borcu sözleşmesinin kurulmasından itibaren 36 ay içinde yerine getirilmelidir. …”

27. Bu düzenlemeler ışığında, satıcı bağımsız bölümü oturmaya (kullanılmaya) elverişli bir şekilde teslime hazır hâle getirdiğinde ve bu durumu alıcıya bildirdiğinde, alıcının sözleşmeden dönmeye ilişkin hakkının devam edip etmediğinin de incelenmesi gerekir.

28. Hemen belirtmek gerekir ki, alıcının sözleşmeden dönme hakkı da diğer her hak gibi Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağına tabidir. Dolayısıyla satıcı bir bağımsız bölümü oturmaya elverişli hâle getirmiş ve bu bağımsız bölümün teslime hazır durumda olduğunu alıcıya bildirmiş ise bu bildirimin alıcıya varması üzerine, alıcının artık sözleşmeden dönme beyanında bulunamaması gerekir. Zira tüketicinin bu şartlar altında sözleşmeden dönmesi hakkın kötüye kullanılması anlamına gelir.

29. Ancak, mahkemelerin tüketicilerin dönme haklarını kötüye kullanıp kullanmadıklarını tartarken onları mutlak olarak koruyan bir tutum sergilemeleri de mümkündür. Yani yukarıdaki ihtimalde de mahkemelerin özellikle satıcının bağımsız bölümün teslimi için tarihi tek taraflı olarak belirlediği hâllerde tüketicinin bağımsız bölümün teslim tarihine kadar her durumda sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu kabul etmesi de olasıdır.

30. Teslim ile ilgili olarak taraflar arasındaki düzenlemenin de incelenmesi gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 8.3. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

“… ALICI, SATICI’nın KONUT’u teslim edeceğine ilişkin olarak yazılı, elektronik ileti veya kısa mesaj yoluyla yapacağı davette belirtilen yer ve tarihte bizzat kendisi yahut noterde hazırlanmış vekaletname ile tayin edeceği vekil marifeti ile KONUT’u teslim almak zorundadır. ALICI, KONUT’u en geç 15 gün içinde ekli Teslim ve Tesellüm tutanağı ile teslim alacaktır. 15. gün mesai bitiminde ALICI halen teslim almaya gelmemiş ise KONUT kendisine yine aynı Teslim ve Tesellüm Tutanağı çerçevesinde teslim edilmiş sayılır. …”

31. Bu hüküm çerçevesinde teslime hazır olduğunu ifade eden bir satıcı karşısında dahi alıcının sözleşmeden dönmek için 15 günlük bir süreye daha sahip olduğu iddia edilebilir. Ancak, kanımızca böyle bir yorum kabul edilemez. Zira tüketici lehine yapılacak böyle bir yorum oldukça temelsiz olacaktır. Dikkat edilecek olursa bu hükümdeki 15 günlük süre tüketicinin sözleşmeden dönme hakkının devam ettiği bir süre olarak nitelendirilemez. Bu hüküm her şeyden önce tüketicinin bağımsız bölümü teslim almaya yanaşmaması hâlinde satıcının bu duruma 15 gün süre ile katlanmasına ilişkin bir düzenleme getirmektedir. Tüketici bu süre içinde de bağımsız bölümü teslim almaya yanaşmayacak olursa sürenin sonunda teslim gerçekleşmiş kabul edilmektedir.

32. 6502 sayılı Kanun’da ve Yönetmelik’te teslimin tanımı yapılmadığı için, teslimin eser sözleşmelerindeki anlamını irdelemek faydalı olacaktır.

33. Teslim tamamlanmış eserler için söz konusu olur. Yani alıcı konutu teslim aldığında, anahtarıyla kapısını açabilmeli, konutun içine girdiğinde onu barınma ile ilgili tüm temel ihtiyaçlarını karşılayabilecek şekilde kullanabilmelidir. Bir diğer söyleyişle alıcı konutun ısıtılması, soğutulması, aydınlatılması, konuta temiz su sağlanması ve konutun atık sulardan arındırılması hizmetlerinden yararlanabiliyor olmalıdır.

34. Doktrinde konuyu eser sözleşmeleri açısından inceleyen Tandoğan’a göre⁽⁵⁾ :

“… Teslim genellikle tamamlanmış olan eserin sözleşmenin ifası amacıyla verilmesi anlamını taşır (141a). Teslim borcu iş sahibinin esere doğrudan doğruya zilyed olmasını sağlamak veya onun zilyedliğini rahatsız edici durumu ortadan kaldırmak suretiyle yerine getirilir (142). …”

35. Doktrinde konuyu yine eser sözleşmesine ilişkin monografik çalışmasında inceleyen Yakuppur’a göre de⁽⁶⁾ :

“… Eserin teslimi tamamlanmış eserler için söz konusudur. Teslim çoğunlukla müteahhidin tamamlamış olduğu eseri sözleşmenin ifası amacıyla iş sahibine vermesi anlamını taşır. Bu da müteahhidin iş sahibinin doğrudan doğruya zilyetliğini sağlaması veya onun eser üzerindeki zilyetliğini rahatsız edici durumları ortadan kaldırması şeklinde gerçekleşir. Yargıtay teslim olgusunun hukuki niteliğini 1984 tarihli kararında şöyle açıklamıştır: «Kural olarak, inşa edilecek bir eser tamamen bittikten sonra teslim edilebilir. Ayıba karşı tekeffül borcu da eserin fiilen ve tamamen tesliminin gerçekleşmesi halinde söz konusu olabilir. Aynı doğrultuda olmak üzere, gerek Yargıtay gerekse İsviçre Federal Mahkemesi henüz tamamlanmamış yahut noksan bir eserin teslim ve tesellümünden söz edilemeyeceğini kabul etmiştir. O halde yalnız tamamlanmış olan eser teslim borcunun konusunu oluşturabilir. Tamamlanma olgusu ise eserin objektif ölçüler içinde amaca uygun olarak kullanılabilir durumda olduğunun saptanmasıyla ortaya çıkar. Bundan sonraki aşamada eserin zilyetliğinin iş sahibine geçirilmesi ve iş sahibince eser üzerinde fiili hakimiyetin sağlandığının belirlenmesi ki, bu hukuki teslim anlamına gelir.» İş sahibine sağlanacak olan zilyetliğin mutlaka asli zilyetlik olması gerekmez. …”

36. Bu bağlamda tüketicinin bazı şeylerin eksik olması veya aksaması hâlinde konutu teslim almaktan kaçınıp kaçınamayacağını da incelemek gerekir. Belirtmek gerekir ki, her eksiklik teslime engel değildir. Alıcı önemli ve nitelikli olmayan şeyleri ileri sürerek konutu teslim almaktan kaçınamaz. Bir başka ifade ile tüketicinin hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında ileri sürdüğü teslimden kaçınma sebepleri dikkate alınmaz.

37. Nitekim doktrinde Atamer’e göre⁽⁷⁾ :

“… teslim ile ayıplı teslimin karıştırılmaması gereğidir. Tüketiciye oturulabilir bir konutun zilyetliğinin nakli ile teslim borcu ifa edilmiş sayılır. Bundan sonraki aşamada ayıp hükümleri uygulanır. …”

38. Doktrinde Tandoğan’a göre de⁽⁸⁾ :

“… Bu yüzden, bir ev inşasında bütün işler tamamlanmadan iş sahibi eve taşınmış olsa dahi, bu, mutlaka teslimin yapılmış olduğunu gösteren bir kıstas sayılamaz (143). Bununla birlikte, eserin bitmiş sayılması açısından tamamen önemsiz ve ikincil (tâli) işler (örneğin bir elektrik anahtarının takılması) eksik kalmışsa ve bunların iş sahibi tarafından ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşıyorsa, eser tamamlanmış kabul edilmelidir. Eserin tamamlanmış olmasını ayıpsız olmasından ayırt etme(k) gerekir; bir eser ayıplı olmasına rağmen tamamlanmış sayılabilir; eserin ayıplı olması onun teslimini engellemez (143a). …”

39. Bu noktada alıcının dönme beyanını şekle uygun olarak yapmamasının sonuçlarının ne olacağı da irdelenmelidir. Konuya ilişkin Yönetmeliğin 9. maddesinin 2. fıkrasının 1. cümlesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.”

40. Sözleşmeden dönme beyanı noter aracılığı ile yapılmalıdır. Bununla birlikte alıcı satıcıya sözleşmeden dönme beyanını elektronik posta, mesaj ve sair herhangi bir yol ile ulaştırmış ve satıcı da alıcıya bu beyanı kabul ettiği yönünde bir açıklamada bulunmuşsa veya alıcı nezdinde böyle bir dönmeyi geçerli kabul ettiği yönünde bir güven yaratmışsa, artık satıcının alıcıya sözleşmeden dönme açıklamasının şekil eksikliği nedeni ile geçersiz olduğunu ileri sürmesi mümkün olamaz. Zira bu aşamadan sonra satıcının alıcının sözleşmeden dönemeyeceğini iddia etmesi, TMK. m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı olacak ve böyle bir iddia mahkemelerce kabul görmeyecektir.

III. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 45. maddesinin 23.01.2017 tarihli değişiklik ile “Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. …” hükmü uyarınca 24 aydan sonra gelebilecek talepler nasıl değerlendirilebilir? Bu talepler “sözleşmeden dönme” olarak değerlendirilebilir mi? Sözleşmeden dönme olarak değerlendirilememesi hâlinde, “sözleşmenin tek taraflı feshi” olarak yorumlanabilir mi? Bu şekilde bir yorum mümkün ise bu müşterilerden neler talep edilebilir?

41. Böylesi talepler sözleşmeden dönme olarak geçerli olamaz. Bu gibi beyanlar veya talepler sözleşmenin tek taraflı feshi olarak da nitelendirilemez. Zira satım sözleşmesi ani ifalı bir akittir. Böyle ani ifalı bir sözleşmenin tek yanlı irade açıklaması ile sona erdirilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla bir tüketici, dönmenin şartları gerçekleşmemiş olmasına rağmen sözleşmeden dönmeye kalkışırsa onun dönme beyanı herhangi bir hukukî sonuç doğurmaz ve sözleşme geçerli kalmaya devam eder. Bu durumda satıcı geçerli bir sözleşmenin kendisine sağladığı tüm hakları alıcıya karşı ileri sürebilir.

IV. A ve B Bloklar ile C Blok açısından hukukî riskler ve varsa çözüm yolları nelerdir?

42. A ve B Bloklarında satıcı, bağımsız bölümleri içinde oturmaya elverişli olarak teslime hazır olduğunu beyan etmiştir. Bu sebeple satıcının teslime hazır olması ve bu durumu alıcıya bildirmesi üzerine artık alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanmaya kalkışması onun sözleşmeden dönme hakkını kötüye kullanması olarak nitelendirilir ve böyle bir dönme mahkemelerce kabul görmemelidir.

43. C Blokta ise henüz bağımsız bölümler içinde yaşanabilir oturulabilir hâlde değillerse bu bağımsız bölümlerin teslime hazır olduğunu iddia etmek mümkün değildir. Dolayısıyla C bloktaki konutlara ilişkin olarak 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesindeki değişiklikten önce sözleşme akdeden alıcılar, konutlar teslime hazır hâle getirilip teslim için hazır bulunduruldukları kendilerine bildirilene dek sözleşmeden serbestçe dönebilirler.

E. SONUÇ

Yukarıda yapılan açıklamalar ve bilimsel değerlendirmeler çerçevesinde varılan sonuçlar şunlardır:

1. 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesi 23.01.2017 tarihinde değiştirilmiştir. Bu değişiklikten önce ön ödemeli konut satış sözleşmesinde alıcı konutun devir veya teslim tarihine dek sözleşmeden serbestçe dönebilecekken, değişiklikten sonra alıcı ancak sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar serbestçe dönebilir. 23.01.2017 tarihli değişikliğin alıcıya uygulanıp uygulanmayacağı, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulduğu tarihe göre tespit edilmelidir.

a. Eğer ön ödemeli konut satış sözleşmesi 23.01.2017 tarihli değişiklikten önce kurulmuşsa, alıcı, sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslim tarihine kadar kullanabilir. Böyle bir alıcıya karşı sözleşmeden dönme hakkını kullanma süresinin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay olduğu ileri sürülemez. Zira anılan kanun değişikliği geçmişe etkili olarak sevk edilmemiştir.
Kaldı ki, değişiklikten önce sözleşme imzalamış bulunan bir alıcıya kanundaki aleyhe değişikliğin uygulanması, onun bakımından hukuk güvenliğini ihlal edecektir. Bu nedenle değişiklikten önce sözleşme yapan alıcıların devir veya teslim tarihine kadar sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu kabul etmek gerekir.
b. Eğer ön ödemeli konut satış sözleşmesi 23.01.2017 tarihli değişiklikten sonra kurulmuşsa, böyle bir sözleşmeye taraf olan alıcı, sözleşmeden dönme hakkını ancak sözleşmenin yapılmasından itibaren 24 ay içinde kullanabilir.

2. 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesinin 23.01.2017 tarihli değişiklik öncesi metninde bulunan “… devir veya teslimine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. …” hükmü kapsamında “teslim”in, hangi hâllerde gerçekleşmiş sayılacağı yönetmeliğin 10. maddesine göre çözüme kavuşturulmalıdır. Buna göre kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri hâlinde devir veya teslim gerçekleşmiş sayılır.

3. Satıcı, bağımsız bölümü oturmaya (kullanılmaya) elverişli bir şekilde teslime hazır hâle getirdiğinde ve bu durumu alıcıya bildirdiğinde, alıcının artık sözleşmeden dönme beyanında bulunamaması gerekir. Zira sözleşmeden dönme hakkı da diğer her hak gibi Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağına tabidir.

4. Bununla birlikte mahkemelerin özellikle satıcının bağımsız bölümün teslim tarihini tek taraflı olarak belirlediği hâllerde, tüketicinin bağımsız bölümün teslim tarihine kadar her durumda sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu kabul etmesi de olasıdır.

5. Ayrıca belirtmek gerekir ki, taraflar arasındaki sözleşmenin 8.3. maddesindeki düzenlemeye göre, satıcı teslime hazır olduğunu bildirdiğinde alıcının konutu en geç 15 gün içinde teslim alması gerekmektedir. Bu hüküm çerçevesinde konutun teslime hazır olduğunu ifade eden bir satıcı karşısında dahi alıcının sözleşmeden dönmek için 15 günlük bir süreye daha sahip olduğu iddia edilebilir. Ancak, kanımızca böyle bir yorum kabul edilemez. Zira hükmün düzenlemesine göre satıcı, alıcının bağımsız bölümü teslim almaya yanaşmaması hâlinde öncelikle bu duruma 15 gün süre ile katlanmak durumunda kalmakta; ancak, alıcı bu sürenin sonunda fiilen teslim almamış olsa bile yine de bağımsız bölüm kendisine teslim edilmiş kabul edilmektedir. Dolayısıyla sözleşmedeki bu 15 günlük süre alıcının sözleşmeden dönme hakkının devam ettiği bir süre olarak nitelendirilemez.

6. 6502 sayılı Kanun’da teslimin tanımı yapılmamıştır. Bu nedenle teslimin eser sözleşmelerindeki anlamını da irdelemek isabetli olur. Bu bağlamda teslim, tamamlanmış olan bir eserin sözleşmenin ifası amacıyla alıcıya verilmesidir. Tamamlanma olgusu da eserin objektif ölçüler içinde amaca uygun olarak kullanılabilir durumda olduğunun saptanması ile tespit edilebilir. Dolayısıyla alıcı önemli ve nitelikli olmayan nedenleri ileri sürerek konutu teslim almaktan kaçınamaz. Şu kadar ki, konutun içinde yaşanılabilir ve oturulabilir olması gerekir.

7. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliği’nin 9. maddesine göre alıcının sözleşmeden dönme beyanı noter aracılığıyla yapılmalıdır. Bununla birlikte alıcı, sözleşmeden dönme beyanını satıcıya elektronik posta, mesaj ve sair herhangi bir yol ile ulaştırmış ve satıcı da bu beyanı kabul ettiği yönünde bir açıklamada bulunmuşsa veya alıcı nezdinde böyle bir dönmeyi kabul ettiği yönünde bir güven yaratmışsa, artık alıcıya sözleşmeden dönme açıklamasının şekil eksikliği nedeni ile geçersiz olduğunu ileri süremez. Zira satıcının bu tutumu TMK m. 2’de yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder.

8. Alıcının sözleşme tarihinden itibaren 24 aydan sonra sözleşmeden döndüğünü beyan etmesi hâlinde ise bu beyan ancak sözleşmeden dönmenin şartları gerçekleşmişse sonuç doğurur. Eğer sözleşmeden dönmenin şartları gerçekleşmemişse bu beyan geçersizdir. Satıcı geçerli bir sözleşmenin kendisine sağladığı tüm hakları sözleşmeden döndüğünü iddia eden alıcıya karşı ileri sürebilir.

9. Somut uyuşmazlıkta A ve B bloklardaki konutlar için, satıcı bu bağımsız bölümleri içinde oturmaya elverişli hâle getirip teslim etmeye hazır olduğunu bildirdiği için, artık bu bildirimden haberdar olan alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanamayacağı kabul edilmelidir. Aksini kabul etmek dönme hakkının kötüye kullanılması anlamına gelir ki kanun hiçbir hakkın kötüye kullanılmasına izin vermez. C bloktaki konutların 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesindeki değişiklikten önce sözleşme akdetmiş alıcıları ise, bu konutlar teslime hazır hâle getirilip teslim için hazır bulunduruldukları kendilerine bildirilene dek sözleşmeden serbestçe dönebilirler.

Saygılarımla.