21. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

HUKUKÎ MÜTALAA^*

A. GİRİŞ

1. İstanbul Barosu mensubu Sayın Av. B. K., tarafıma müracaat ederek davacı müvekkili K. M. T. S. T. AŞ (K. AŞ) ile davalı İ. İ. T. S. T. AŞ (İ. AŞ) arasında İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2016 / 916 sayılı dosya üzerinden görülen bir hukukî uyuşmazlık bulunduğunu beyan etmiş ve bu uyuşmazlık hakkında yazılı olarak bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.

2. Sayın Av. B. K. şahsıma müracaatında söz konusu uyuşmazlıkla ilgili dava dosyasının bir örneğini tarafıma tevdi etmiştir. Dosya içindeki tüm belgeler tamamen objektif bir bakış açısıyla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel değerlendirmelere gidilmiştir.

B. İDDİA ve SAVUNMANIN ÖZETİ

I. Davacının Dava Dilekçesindeki İddialarının Özeti

3. Davacı K. AŞ vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı arasında İstiklal Cad., … Mah., … Sokak, … pafta, … ada, … parsel, Beyoğlu / İstanbul adresinde bulunan binanın -2, -1, zemin ve 1. katları için 08.11.2013 tarihinde kira sözleşmesi akdedildiğini, kira sözleşmesinin süresinin kira başlangıcından itibaren 10 yıl olarak belirlendiğini, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihinin iskan alım tarihi olduğunun düzenlendiğini, iskanın 13.03.2015 tarihinde alındığını, kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 300.000 ABD Doları olarak düzenlendiğini, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinde, işleyecek kira bedellerine mahsup edilmek üzere 5.400.000 ABD Doları’nın avans olarak müvekkili K. AŞ tarafından davalı İ. AŞ’ye ödendiğini, akabinde taraflar arasında akdedilen 16.08.2014 tarihli ek kira sözleşmesi ile binanın 2. ve 3. katlarının da kira sözleşmesine dahil edildiğini, ek kira sözleşmesi ile aylık kira bedelinin net 430.000 ABD Doları olarak belirlendiğini, ancak aradan geçen zaman içerisinde İstiklal Caddesi’nin ülkede yaşanan toplumsal gelişmelerden çok fazla etkilendiğini hatta 19.03.2016 tarihinde gerçekleşen canlı bomba teröründen çok büyük zarar gördüğünü, gelişen toplumsal olayların ekonomiye de ciddi olumsuz yansımaları olduğunu, tüm ülkenin olumsuz etkilendiği bu gelişmeler nedeniyle müvekkilinin, kiracısı olduğu birçok mağaza için kiraya verenleri ile uzlaşarak ticaret hayatına devam ettiğini, birçok mağazada karşılıklı uzlaşma ile kira bedellerinin düşürüldüğünü ya da dolar kurunun sabitlendiğini, ancak davalı İ. AŞ’nin, müvekkilinin taleplerine cevap vermediğini, mevcut durumda müvekkilinin ödemekte olduğu aylık kira bedeli ile bu mağazada ticaret hayatına devam edebilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenlerle aylık kira bedelinin 250.000 ABD Doları olarak uyarlanması gerektiğini iddia etmiştir.

II. Davalının Cevap Dilekçesindeki İddialarının Özeti

4. Davalı İ. AŞ vekili cevap dilekçesinde özetle dava konusu taşınmazın mülkiyetinin R. A. A. Vakfı’na ait olduğunu, müvekkilinin söz konusu taşınmazı T.C. Başbakanlık Vakıflar Genel Müdürlüğü adına İstanbul 1. Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile akdettiği İnşaat Yapım ve İşletme Şartlı Kiralama Sözleşmesi çerçevesinde 25 yıl süreyle kiraladığını, dolayısıyla davanın, taşınmazın maliki olan İstanbul 1. Vakıflar Bölge Müdürlüğüne ihbar edilmesi gerektiğini, davacı K. AŞ ile imzalanan sözleşmenin 5. maddesi çerçevesinde davacı K. AŞ tarafından mimarlarına çizdirilen mecur planı ve resmi proje ile teknik şartnamenin (Kapsam Tarifinin) sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğunu ve kira sözleşmesi hükümleri ile aynı önemde olduğunu, davanın bir uyarlama davası olarak açıldığını ancak, uyuşmazlık konusu sözleşmenin karma bir sözleşme olduğunu, davacının uyarlama davası açılabilmesi için ön şart olan kira bedelinin ihtirazî kayıt şerhi düşülerek ödenmesi şartını yerine getirmediğini, davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkili ile davacı arasındaki sözleşmenin açık hükmü uyarınca davacı şirketin cirolarının düştüğünden bahisle akdin çekilmez olduğunun iddia edilemeyeceğini, ahde vefa ilkesinin hukuk sisteminin en temel ilkesi olduğunu, somut olayda ekonomik koşullarda olağanüstü bir değişim söz konusu olmadığını, öngörülmezlik koşulunun da gerçekleşmediğini iddia etmiştir.

III. İhbar Olunanın Dilekçesindeki İddialarının Özeti

5. İhbar olunan İstanbul 1. Vakıflar Bölge Müdürlüğü, dilekçesinde özetle, uyuşmazlığın davacı K. AŞ ile davalı İ. AŞ arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklandığını, davacı ile aralarında herhangi bir hukuki işlemin bulunmadığını beyan etmiştir.

IV. İlk Derece Mahkemesi Kararının Özeti

6. İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesi, T: 28.03.2019, E: 2016 / 916, K: 2019 / 277 sayılı kararında özetle, kira sözleşmesine göre kiralanan taşınmazın aylık kirasının dolar bazında kararlaştırıldığını, talebin yine dolar bazında uyarlama talebi olduğunu, ancak 12.09.2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile Türkiye’de yerleşik kişilerin Bakanlıkça belirlenen hâller dışında kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dahil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağının düzenlendiğini ve söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedellerin, taraflarca Türk Parası olarak yeniden belirleneceğinin öngörüldüğünü, anılan kararname ile dövize endeksli kiralamalarda kiralanan taşınmaza ait kira bedellerinin 13.09.2018 tarihinden itibaren otuz gün içinde taraflarca TL olarak belirleneceğinin karar altına alındığını, gerek kira tespiti ve gerekse uyarlama yolu ile bir düzenlemeye imkân tanınmadığını, tarafların otuz gün içinde anlaşamaması hâlinde hukukî durumun ne olacağına dair bir açıklık bulunmadığını, özellikle tarafların anlaşmalarına atıf yapıldığını bu nedenle de uyarlamanın şartlarının oluşmadığını gerekçe göstererek davanın reddine karar vermiştir.

C. İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR

7. K. AŞ vekili tarafıma başvurusunda aşağıdaki hususların değerlendirilmesini talep etmiştir:

a. “Kiraya Veren İ. İnşaat ile devam eden (davacı olduğumuz ve istinaf sürecinde olan) uyarlama davasına ilişkin ileteceğimiz dosyaların incelenmesi suretiyle, güncel durumumuz ve davanın gidişatına ilişkin hukuki yorum”;
b. “TBK’nın 1 Temmuz itibariyle yürürlüğe giren (ertelenen) hükümlerini de dikkate aldığımızda, kira sözleşmemizde yer alan 24 aylık erken fesih hakkımıza uymaksızın ve kira sözleşmemizde bu süreye uymaksızın bir fesih halinde ödememiz gereken 3.6 milyon USD tutarlı cezai şart ödenmeksizin, sözleşmeyi daha makul süre ve daha makul tazmin bedelleri ile feshedip feshedemeyeceğimize, karşılaşabileceğimiz risklere ilişkin hukuki görüş;”
c. “Kira sözleşmemizde kira bedelinin USD olarak düzenlenmiş olmasına rağmen, her ne kadar %50 yabancı ortaklı bir şirket olsak da (dolayısıyla 32 sayılı karar ve ilgili tebliğ kapsamında kira bedelinin TL olarak sabitlenmesi zorunlu olmasa da), yazılı bir protokol ile kalem altına alınmış olmamakla birlikte kira bedellerimiz 2018 yılının sonundan beri TL olarak ödenmekte ve kiraya veren düzenlediği faturalarda 32 sayılı karar kapsamında bedelleri USD olarak tahsil etme hakkına ilişkin şerh düşmekte olup, olası bir erken feshimiz neticesinde tarafımıza karşı açılacak bir dava sürecinde, şirketimizin yabancılık unsurundan ötürü kira bedellerinin geçmişe dönük olarak USD üzerinden talep edilmesi riskine (TL-USD fark bedellerinin tarafımızdan talep edilmesine) ilişkin hukuki değerlendirme.”

D. İNCELEME ve DEĞERLENDİRME

I. “Kiraya Veren İ. İnşaat ile devam eden (davacı olduğumuz ve istinaf sürecinde olan) uyarlama davasına ilişkin ileteceğimiz dosyaların incelenmesi suretiyle, güncel durumumuz ve davanın gidişatına ilişkin hukukî yorum”

1. İlk Derece Mahkemesi Kararının Değerlendirilmesi

8. Yukarıda da belirtildiği üzere, davacı K. AŞ vekili kira sözleşmesindeki kira bedelinin uyarlanmasını ve 430.000 ABD Doları’ndan 250.000 ABD Doları’na indirilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi ise, 12.09.2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararnamesi gereğince sözleşmeye müdahale edemeyeceğini, tarafların anlaşma yoluna giderek kira bedelini Türk Lirası cinsinden belirlemesi gerektiğini ifade etmiş ve davayı reddetmiştir.
Hemen belirtmek isteriz ki mahkemenin bu gerekçesi doğru değildir. Şöyle ki;

 a. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Düzenlemeler Hâkimin Sözleşmeye Müdahalesini Engellememektedir.

9. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara ilişkin düzenlemeler, bazı sözleşmelerde, sözleşme bedelinin döviz cinsinden belirlenmesini yasaklamış, yasak kapsamında olan sözleşmelerde, sözleşme bedellerinin yeniden belirlenmesi için taraflara zorunluluk getirmiş ve tarafların sözleşme bedellerini Türk Parası cinsinden belirleyemedikleri durumlarda nasıl bir yöntem izleneceğini öngörmüştür. Ancak, bu düzenlemeler hiçbir şekilde hâkimin sözleşmeye müdahalesini engellememektedir.

10. Konuyla ilgili olarak, 13.09.2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (Karar Sayısı: 85) aynen şu şekilde kaleme alınmıştır:

“MADDE 1 - 7/8/1989 tarihli ve 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararın 4 üncü maddesine aşağıdaki bent eklenmiştir.

“g) Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.”

MADDE 2 - Aynı Karara aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“Geçici Madde 8 - Bu Kararın 4 üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenir.”

MADDE 3 - Bu Karar yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 4 - Bu Karar hükümlerini Hazine ve Maliye Bakanı yürütür.”

11. Anılan düzenlemeyle, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki taşınmaz kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmaları yasaklanmış, yasak kapsamına giren sözleşmenin taraflarına sözleşme bedelinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin Türk Parası olarak yeniden belirlenmesi için otuz günlük süre verilmiştir. Söz konusu süre, kararın yayım tarihi olan 13.09.2018 tarihinde başlamıştır.

12. Bununla birlikte, söz konusu otuz günlük süre dolmadan, 06.10.2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmî Gazete’de Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32 / 34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32 / 51) yayınlanmıştır. Anılan tebliğ ile 2008-32 / 34 sayılı tebliğin 8. maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

“(2) Türkiye’de yerleşik kişiler; kendi aralarında akdedecekleri, konusu serbest bölgeler dahil yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.

…

(24) … Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir. …”

13. Yukarıda anılan 2018-32 / 51 numaralı tebliğin yayınlanmasından sonra, 16.11.2018 tarihli ve 30597 sayılı Resmî Gazete’de Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32 / 34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32 / 52) yayımlanmıştır. Anılan tebliğ ile 2008-32 / 34 sayılı tebliğin 8. maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

“(2) Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.

(3) Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

…

(19) Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve / veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin işveren veya hizmet alan olarak taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

…

(27) Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedellerin 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenmesi zorunludur.

(28) … Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir.”

14. Görüldüğü üzere, 2018-32 / 51 ve 2018-32 / 52 sayılı tebliğlerle getirilen düzenlemelerle, 85 sayılı karara paralel olarak, kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi kural olarak yasaklanmıştır. Bununla birlikte, anılan tebliğlerle, döviz yasağının kapsamına ve istisnalarına yönelik düzenlemeler getirilmiş ve yasak kapsamındaki sözleşmelerde tarafların kira bedelini Türk Parası cinsinden kararlaştıramamaları hâlinde nasıl bir yöntem benimseneceği öngörülmüştür.

15. İlk derece mahkemesinin karar tarihinde de (28.03.2019 tarihinde) yürürlükte olan, (2018-32 / 52 sayılı tebliğ ile değişik) 2008-32 / 34 sayılı tebliğe göre, Türkiye’de yerleşik kişiler, kendi aralarında akdedecekleri taşınmaz kira sözleşmelerinde kira bedelini Türk Parası cinsinden belirlemek durumundadır. Bununla birlikte, eğer kira sözleşmesinin kiracısı, 2008-32 / 34 sayılı tebliğin sekizinci maddesinin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerden ise, - ki somut olayda kiracının bu nitelikteki kişilerden olduğu anlaşılmaktadır - kira bedelinin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden kararlaştırılması mümkündür. Gerçekten de Türkiye dışında yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve / veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler anılan tebliğin sekizinci maddesinin on dokuzuncu fıkrasının kapsamındadır.

16. Görüldüğü üzere, söz konusu düzenlemeler, kira bedelinin uyarlanması davasında hâkimin sözleşmeye müdahale etmesine engel hükümler getirmemektedir. Bu nedenle ilk derece mahkemesinin, 12.09.2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin gerek kira tespiti gerekse uyarlama yolu ile bir düzenleme yapılmasına imkân tanımadığı, tarafların otuz gün içinde anlaşamaması hâlinde hukukî durumun ne olacağına dair bir açıklık bulunmadığı, özellikle tarafların anlaşmalarına atıf yapıldığı gerekçesiyle davayı reddetmesi isabetli değildir.

17. Gerçekten de mahkemenin, somut olayda, uyarlamanın diğer şartları da gerçekleşmişse, davacı K. AŞ’nin talebini 250.000 ABD Doları üzerinden kabul etmesinin önünde hiçbir engel bulunmamaktadır.

18. Hatta, sözleşme döviz yasağı kapsamına giriyor olsaydı dahi, hâkimin bu bedeli 2008-32 / 34 sayılı tebliğin 8. maddesinin 28. fıkrası çerçevesinde Türk Parası cinsinden belirlemesi de mümkün olabilirdi.

b. Somut Olayda Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Mümkündür

19. Tarafıma verilen bilgilerden anlaşıldığı üzere, davacı kiracı K. AŞ, %50 yabancı ortaklı bir şirkettir. Dolayısıyla 2008-32 / 34 sayılı tebliğin 8. maddesinin 3. ve 19. fıkraları uyarınca, K. AŞ’nin kiracısı olduğu sözleşmelerde kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi mümkündür. Bir diğer söyleyişle, mahkemenin, uyarlamanın diğer şartlarının da gerçekleşmesi hâlinde, davacının kira bedelinin 250.000 ABD Doları olarak belirlenmesi talebini aynen (döviz cinsinden) kabul etmesinin önünde bir engel bulunmamaktadır.

2. Davacının Uyarlama Talebinin Değerlendirilmesi

20. Davacı K. AŞ vekili, kiralanan taşınmazın bulunduğu İstiklal Caddesi’nin, sözleşmenin imzalanmasından sonra büyük bir değişime uğradığını, insan trafiğinin azaldığını, müvekkilinin hedeflediği ciro ile ortaya çıkan ciro arasında ciddi bir fark bulunduğunu, bu nedenle sözleşmedeki kira bedelinin hâkim tarafından yeniden belirlenmesi gerektiğini iddia etmektedir.

21. Davacının talebiyle ilgili olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” kenar başlığını taşıyan 138. maddesinin birinci fıkrasının incelenmesi gerekmektedir. Anılan hüküm şu şekilde kaleme alınmıştır:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

22. Hükmün bu düzenlemesine göre, borçlunun (somut olayda kiracının), sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmesi için şu dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

a. Sözleşmenin kurulmasından sonra, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b. Bu durum borçludan kaynaklanmış olmamalıdır.
c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede onun aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

23. K. AŞ vekili, dava konusu sözleşme imzalandıktan sonra ülkenin genelinde ve kiralanan taşınmazın bulunduğu İstiklal Caddesi’nde terör olaylarının yaşandığını, yine sözleşme imzalandıktan sonra darbe teşebbüsüyle karşı karşıya kalındığını, tüm bunların İstiklal Caddesi’nin eski niteliğini kaybetmesine neden olduğunu ileri sürmektedir. Gerçekten de K. AŞ vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü bu olaylar hemen yukarıda (a) ve (b) bentlerinin kapsamına girmektedir. Zira söz konusu olaylar sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen, borçludan da kaynaklanmayan olağanüstü nitelikte olaylardır. Öte yandan K. AŞ vekili, ödemiş olduğu kira bedellerine yönelik bir talepte bulunmamış, dava açıldıktan sonra muaccel hâle gelecek kira bedellerinin hâkimin sözleşmeye müdahalesiyle yeniden belirlenmesini talep etmiştir. Dolayısıyla (d) bendinde sayılan, borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması şartı da somut olayda gerçekleşmiştir.

24. Bununla birlikte, dosyaya sunulan bilgi ve belgelerden, yukarıdaki olayların, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kiracıdan ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede onun aleyhine değiştirmiş olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bir diğer söyleyişle, davacının, yukarıda anılan olaylar nedeniyle önemli bir ciro ve kâr kaybına uğradığını ve bu durumun onun bakımından akdî ilişkiyi TMK m. 2’deki dürüstlük kuralı çerçevesinde çekilmez hâle getirdiğini ispat etmesi gerekmektedir. Eğer davacı K. AŞ bu olguları ispat ederse, uyarlamanın tüm şartlarının gerçekleştiğinin kabulü gerekir.

25. Ancak, bu noktada bir hususa daha değinmekte fayda vardır. Zira tarafların, sözleşmede bir olumsuz uyarlama kaydına (klozuna) yer verdiği görülmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 7.1.11. maddesine göre:

“KİRALANAN YER’in iş yapması / yapmaması, iş potansiyelinin KİRACI’nın tasavvur ettiği ciroya ulaşamaması sebebiyle, KİRACI tarafından KİRALAYAN’a bir sorumluluk yüklenemez, bu sebepler akdin çekilmez olduğu iddiası ileri sürülemez.”

26. TBK m. 138’in uygulama alanı bulması için taraflar arasındaki sözleşmede uyarlamaya ilişkin olumlu veya olumsuz herhangi bir düzenlemenin bulunmaması aranmaktadır. Nitekim doktrinde Eren bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuştur⁽¹⁾ :

“… Taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesi gereğince yapmış oldukları sözleşmede, önceden açık veya kapalı olarak şartların değişmesi halinde uygulanacak uyarlama kurallarını koyabilirler. Taraflar, sözleşmede olumlu uyarlama kuralları kararlaştırılabilecekleri gibi, olumsuz uyarlama kuralları da kararlaştırabilirler. Taraflar olumlu uyarlama kurallarıyla şartların değişmesi halinde sözleşmenin bu şartlara nasıl uydurulacağını öngörürler. Tarafların kararlaştırdıkları olumsuz uyarlama kuralları ise, sözleşmenin yapılmasından sonra şartlar değişmiş olsa bile, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmayacağını ifade eder. Bununla taraflar uyarlamayı önceden önlemiş bulunmaktadırlar. …”

27. Doktrinde meseleyi konuya ilişkin monografik çalışmasında ele alan Arat da bu hususta aynen şu açıklamalarda bulunmuştur⁽²⁾ :

“… Sözleşmenin hâkim tarafından dürüstlük kuralı çerçevesinde bir uyarlamaya tabi tutulabilmesi için sözleşmede veya kanunda bu konuya ilişkin bir hüküm bulunmaması gerekir.

Taraflar ileride, şartlarda meydana gelebilecek değişiklikleri göz önüne alarak buna dair düzenlemeler yapmışlarsa, uyarlama bu düzenlemeler çerçevesinde olur. …”

28. Doktrinde Kaplan’a göre de⁽³⁾ :

“… Hâkimin talep üzerine sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uyarlayabilmesi için, bu hususta sözleşmede bir kaydın veya kanunda bir hükmün bulunmaması gerekmektedir. …”

29. Somut uyuşmazlıkta, taraflar arasındaki sözleşmenin 7.1.11. maddesinin bir olumsuz uyarlama kaydı olduğu, tarafların, sözleşmenin yapılmasından sonra şartlar değişmiş olsa bile, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmayacağı konusunda mutabık kaldığı, dolayısıyla da K. AŞ’nin, tasavvur ettiği ciroya ulaşamaması nedeniyle kiraya verenden bir talepte bulunamayacağı sonucuna varılabilecektir.

30. Bununla birlikte, sözleşmedeki olumsuz uyarlama kaydına rağmen yine de TBK m. 138’e başvurulabileceği de kabul edilmektedir. Gerçekten de bazı durumlarda değişen hâl ve şartların, mevcut olguları taraflardan biri aleyhine aşırı derecede ağırlaştırması hâlinde olumsuz uyarlama hükümlerinde ısrarcı olmak hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilecektir.

31. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun T: 15.10.2003, E: 2003 / 13 - 599, K: 2003 / 599 sayılı kararına göre⁽⁴⁾ :

“… Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK md. 2 / 2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. …”

32. Meseleyi konuya ilişkin monografik eserinde ele alan Baysal’a göre de⁽⁵⁾ :

“… Bizim görüşümüze göre de olumlu veya olumsuz uyarlama hükümlerinin varlığı BK m. 138 hükmünün hiçbir zaman uygulanmayacağı anlamına gelmez. Bazı öyle hâller olabilir ki, sözleşmede yer alan uyarlama hükümlerinin kendisi adaletsiz bir duruma çözüm üretmediği gibi adaletsizliği daha da arttırabilir. Bu durumda bu hükümlerin de BK m. 138 uyarınca değişen koşullara uyarlanması gerekir. Uyarlama hükümlerinin kendisi uyarlamaya maruz kalabilir. …”

33. Dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmenin 7.1.11. maddesindeki hükmün, mahkemece dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı bulunması ve uyarlamaya engel olmayacağı sonucuna varılması mümkündür. Bu noktadan hareketle de bu olumsuz uyarlama kaydına rağmen, mahkemece sözleşmenin uyarlanması gerektiği sonucuna varılabilir. Ancak, kanımızca somut olayda böyle bir sonuca varılabilmesi için dosyada yeterli delil bulunmamaktadır.

3. COVID-19 Salgını Nedeniyle Yeni Bir Uyarlama Davası Açılması

34. Kiracı K. AŞ, Covid-19 salgınını gerekçe göstererek, sözleşmenin uyarlanması talebiyle yeni bir dava açabilir. Böyle bir durumda ikinci davanın maddi vakıaları ilk davanın maddi vakıalarından farklı olacağı için derdestlik (ya da huzurdaki dava kesinleşirse kesin hüküm) ileri sürülemeyecektir. Ayrıca Covid-19 salgınının sosyal ve ekonomik etkileri davacının kendisini olumsuz yönde etkilediğini iddia ettiği terör olaylarının sosyal ve ekonomik etkilerinden çok daha ağırdır. Ancak, sözleşmenin uyarlanması talebine neden olan olayın etkisi ne kadar büyük olursa olsun, K. AŞ’nin, salgın nedeniyle sözleşmenin şartlarının onun aleyhine ağır derecede değiştiği iddiasını (örneğin, mağazasına gelen müşteri sayısındaki düşüşü, cirolarındaki azalmayı, müşteri ve ciro kaybının kendi kusurundan ileri gelmediğini, bu duruma salgının neden olduğunu) ispatlaması gerekmektedir.

35. Kısacası böyle bir davada da davacının TBK m. 138’in uyarlamaya ilişkin şartlarının gerçekleştiğini ispat etmesi gerekir. Bu konuda hem uyarlamanın olumlu şartları hem de sözleşmedeki olumsuz uyarlama kaydı hakkında yukarıda “2. Davacının Uyarlama Talebinin Değerlendirilmesi” başlığı altında yaptığımız açıklamalara bakılabilir.

4. Kira Sözleşmesinin COVID-19 Salgını Nedeniyle Feshi

36. Bu başlık altında özellikle gerek TBK m. 331 gerekse TBK m. 138 çerçevesinde açıklamalar yapılması gerekmektedir. Biz bu konudaki açıklamaları hemen aşağıda tarafımıza yöneltilen soru altında vereceğimiz cevapta yapmayı daha uygun görüyoruz.

II. TBK’nın 1 Temmuz itibariyle yürürlüğe giren (ertelenen) hükümlerini de dikkate aldığımızda, kira sözleşmemizde yer alan 24 aylık erken fesih hakkımıza uymaksızın ve kira sözleşmemizde bu süreye uymaksızın bir fesih halinde ödememiz gereken 3.6M USD tutarlı cezai şart ödenmeksizin, sözleşmeyi daha makul süre ve daha makul tazmin bedelleri ile feshedip feshedemeyeceğimize, karşılaşabileceğimiz risklere ilişkin hukuki görüş

1. Kira Sözleşmesinin Covid-19 Salgını Nedeniyle Önemli Sebeple Feshi

37. Konuya ilişkin olarak öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 325., 331. ve 346. maddelerinin incelenmesi gerekmektedir.

38. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” kenar başlığını taşıyan 325. maddesine göre:

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

39. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “III. Olağanüstü fesih”, “1. Önemli sebepler” kenar başlıklarını taşıyan 331. maddesine göre:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

40. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” kenar başlığını taşıyan 346. maddesine göre de:

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”

41. Öncelikle önemli sebeple fesih (TBK m. 331) ve herhangi bir haklı sebep olmaksızın fesih (TBK m. 325) kavramlarını ele almak isabetli olur.

42. TBK m. 325’e göre, bir kiracı, kira sözleşmesini, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın sonlandırırsa, kiraya veren, kiralananın yeniden aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kadar kiracıdan, adeta kira sözleşmesi devam ediyormuş gibi talepte bulunabilecektir. Örneğin kiraya veren sona erme nedeniyle yoksun kaldığı kira bedelini, yan giderleri, yeni kira sözleşmesindeki kira bedelinin düşük olması hâlinde aradaki farkı, kiralananı yeniden kiraya vermek için yaptığı masrafları kiracıdan talep edebilecektir.

43. TBK m. 331 ise kira sözleşmesinin önemli sebeple feshini düzenlemektedir. Anılan hükme göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak – ki bu süre TBK m. 329 uyarınca üç aydır - her zaman feshedebilecektir; ancak, bu durumda hâkim böyle bir feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır (TBK m. 331 / f. 2).

44. Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur: TBK m. 325, kiracının sözleşmeyi haklı bir sebep bulunmadan sona erdirmesini düzenlemektedir ve böyle bir durumda kiracının sorumluluğu “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süredeki borçlarıyla” sınırlandırılmıştır. TBK m. 331 ise (kiraya verenin ya da) kiracının kira sözleşmesini kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir nedene dayanarak feshetmesini düzenlemektedir. Bu kapsamda kiracının TBK m. 331 çerçevesinde önemli bir sebebi varsa, tazminat dahi ödemeksizin sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Ancak hâkim, durum ve koşullara göre, hakkaniyet gerektiriyorsa kiracıyı bir tazminat ödemeye de mahkûm edebilir (TBK m. 331 / f. 2)⁽⁶⁾ . Bununla birlikte bu tazminat, sözleşmenin herhangi bir haklı neden bulunmaksızın feshedilmesinde uygulanan, kiracının kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süredeki borçlarıyla (TBK m. 325) sınırlıdır.

45. Kısacası, K. AŞ, taraflar arasındaki kira sözleşmesini, TBK m. 331 hükmüne dayanarak, Covid-19 salgınının kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep olduğunu iddia ederek feshedebilir. Zira TBK m. 331 hükmü 01.07.2020 tarihi itibariyle uyuşmazlık konusu kira sözleşmesine uygulanabilir hâle gelmiştir. Yukarıda da belirtildiği üzere, hâkim, TBK m. 331 / f. 2 çerçevesinde, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacak ve K. AŞ’yi tazminat ödemeye mahkûm edebilecektir; ancak, buradaki tazminat miktarı kiracının kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süredeki borçlarıyla sınırlı olacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, bizce düşük bir ihtimal olmakla birlikte, hâkimin durum ve koşulları dikkate alarak, K. AŞ’nin tazminat ödememesine karar vermesi de mümkündür.

2. Kira Sözleşmesinin Covid-19 Salgını Nedeniyle TBK m. 138 Çerçevesinde Feshi

46. Kiracı, Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesini TBK m. 138’e dayalı olarak feshedebilir. Bu fesih için, doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, herhangi bir dava açılması şart değildir. Ancak, böyle bir fesih sonrasında kiraya veren bir dava açarak sözleşmenin TBK m. 138’e dayalı olarak feshinin şartlarının gerçekleşmediğini iddia edebilir. Nitekim sözleşmedeki olumsuz uyarlama kaydının (m. 7.1.11.) böyle bir feshe engel olması mümkündür⁽⁷⁾ .

47. Böyle bir iddia mahkemece kabul görecek olursa, kiracı sözleşmeyi geçerli bir fesih sebebi olmadan feshetmiş olduğu için TBK m. 325’te belirtilen tazminatı ödemeye mahkûm edilir.

48. Kiraya verenin açtığı davada mahkeme, kiracının sözleşmeyi TBK m. 138 çerçevesinde feshinin şartlarının gerçekleştiği kanısına varırsa, kiracının zaten baştan itibaren geçerli olan feshi geçerliliğini korumaya devam eder.

3. Sözleşmenin Herhangi Bir Haklı Neden Olmaksızın Feshi ve Cezai Şart Meselesi

49. TBK m. 346 kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini (örneğin kira sözleşmesinin fesih süresine uyulmaksızın feshedilmesi hâlinde cezai şart talep edilemeyeceğini) öngörmektedir.

50. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin, sözleşmedeki fesih bildirim süresine uyulmaksızın feshedilmesi hâlinde 3.600.000 ABD Doları cezai şart ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu hükmü, TBK m. 346’ya aykırıdır dolayısıyla da geçersizdir. Zira TBK m. 346 artık kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmelerine de uygulanabilir hâle gelmiştir. Gerçekten de TBK m. 346’nın, kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmelerine 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz (8) yıl süre ile uygulanmayacağı hüküm altına alınmış ve bu süre 01.07.2020 tarihinde dolmuştur⁽⁸⁾ .

51. Bu nedenle, kiracı K. AŞ’nin kira sözleşmesini fesih bildirim süresine uymaksızın feshetmesi hâlinde kiraya veren İ. AŞ, sözleşme hükmüne dayanarak bir cezai şart talep edemeyecektir. Esasen taraflar, anılan sözleşmeyi imzalarken, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin 01.07.2020 tarihinden itibaren kendi sözleşmelerine de uygulanabilir hâle geleceğini, dolayısıyla da sözleşmelerindeki cezai şartın geçersiz hâle gelebileceğini bilmekteydiler. Ancak, TMK m. 2’ye göre, herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Dolayısıyla, her ne kadar sözleşmenin cezai şarta ilişkin hükmü artık geçersiz hâle gelmiş ise de eğer bu geçersizliğin K. AŞ tarafından ileri sürülmesi, dürüstlük kuralına aykırı nitelik taşırsa, mahkeme, kiraya veren İ. AŞ’nin cezai şart taleplerini kabul edebilir. Ancak, biz bu olasılığın düşük olduğunu düşünmekteyiz.

52. Kiracı kira sözleşmesini herhangi bir haklı neden olmaksızın feshederse bize göre sözleşmedeki cezai şartı ödemeye mahkûm edilmesi söz konusu olamayacaksa da TBK m. 325’te öngörülen tazminat miktarını ödemeye mahkûm edilebilecektir. Yani kiracı, kiralananın yeniden aynı koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için kiraya verene bir tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

III. Kira sözleşmemizde kira bedelinin USD olarak düzenlenmiş olmasına rağmen, her ne kadar %50 yabancı ortaklı bir şirket olsak da (dolayısıyla 32 sayılı karar ve ilgili tebliğ kapsamında kira bedelinin TL olarak sabitlenmesi zorunlu olmasa da), yazılı bir protokol ile kalem altına alınmış olmamakla birlikte kira bedellerimiz 2018 yılının sonundan beri TL olarak ödenmekte ve kiraya veren düzenlediği faturalarda 32 sayılı karar kapsamında bedelleri USD olarak tahsil etme hakkına ilişkin şerh düşmekte olup, olası bir erken feshimiz neticesinde tarafımıza karşı açılacak bir dava sürecinde, şirketimizin yabancılık unsurundan ötürü kira bedellerinin geçmişe dönük olarak USD üzerinden talep edilmesi riskine (TL-USD fark bedellerinin tarafımızdan talep edilmesine) ilişkin hukuki değerlendirme

53. Her ne kadar kiraya veren İ. AŞ, kira bedellerinin 2018 yılının sonundan itibaren Türk Lirası olarak ödenmesine itiraz etmemiş ve kira bedellerini ABD Doları cinsinden talep etmemişse de düzenlediği faturalarda kira bedelini döviz cinsinden talep etme hakkını saklı tutmuştur. Dolayısıyla somut olayda kiraya verenin kira bedellerini geçmişe dönük olarak ABD Doları üzerinden talep etmesi mümkün görünmektedir.

54. Eğer kiraya veren düzenlediği faturalarda hakkını saklı tutmuş olmasaydı, tarafların kira bedellerinin Türk Lirası olarak ödenmesi konusunda zımni olarak mutabakata vardıkları ve sözleşmeyi bu yolla değiştirdikleri iddia edilebilirdi⁽⁹⁾ .

E. SONUÇ

Yukarıda yapılan açıklamalar ve bilimsel değerlendirmeler çerçevesinde varılan sonuçlar şunlardır:

1. İstanbul 15. Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde E: 2016 / 916 sayılı dosya üzerinden görülen davada mahkemenin kararı isabetli değildir. Zira davacının uyarlama talep ettiği kira sözleşmesinde davacı döviz yasağının kapsamına girmemektedir.

2. Bununla birlikte, istinaf mahkemesi söz konusu kararı ilk derece mahkemesine yeniden görülmek üzere yollayacak olsa dahi, biz bu davanın başarı şansının düşük olduğu kanaatindeyiz. Zira dava dosyasında, TBK m. 138’in şartlarının gerçekleştiğini ispatlayan delillere rastlanamamıştır.

Ayrıca, sözleşmede bir de olumsuz uyarlama kaydı (m. 7.1.11) bulunmaktadır. Böyle bir olumsuz uyarlama kaydı da davanın kabul edilmesini engelleyecek niteliktedir. Hâl böyle olmasına rağmen, mahkeme sözleşmedeki olumsuz uyarlama kaydına dayanmanın dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı olduğunu kabul edebilir. Böyle bir durumda uyarlama davasının görülmesi mümkün olabilir. Ancak, bu hâlde de davanın başarıya ulaşabilmesi için TBK m. 138’in şartlarının gerçekleştiğinin ispat edilmesi gerekir.

3. Covid-19 salgını sebebiyle yine TBK m. 138’e dayalı olarak yeni bir uyarlama davası açılması düşünülebilir. Ancak, böyle bir davanın kabul edilebilmesi için yine davacının TBK m. 138’in şartlarının gerçekleştiğini ispatlaması gerekir. Ayrıca davanın kabulü için, mahkemenin sözleşmedeki olumsuz uyarlama kaydının (m. 7.1.11) uyarlamaya engel olmasını dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı addetmesi gerekir.

Biz, eğer yeterli delil varsa, bu davanın başarı şansını ilkine oranla daha yüksek görmekteyiz.

4. Taraflar arasındaki sözleşmedeki cezai şart, 01.07.2020 itibariyle geçersiz hâle gelmiştir (TBK m. 346). Kiracı hiçbir haklı sebep göstermeden dahi sözleşmeyi feshedecek olursa sadece TBK m. 325’teki tazminatı ödemeye mahkûm edilebilir.

TBK m. 325, kiracının sözleşmeyi haklı bir sebep bulunmadan sona erdirmesini düzenlemektedir ve böyle bir durumda kiracının sorumluluğu “kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süredeki borçlarıyla” sınırlandırılmıştır.

5. Kiracı dilerse TBK m. 331’e dayalı olarak, Covid-19 salgınının kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep olduğunu ileri sürerek sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Yasal fesih bildirim süresi TBK m. 329 uyarınca üç aydır. Yani kiracının yapacağı yazılı fesih bildirimi (TBK m. 348) kiraya verene tebliğinden itibaren üç ay sonrası için hüküm ifade eder. Böyle bir durumda hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m. 331 / f. 2).

Bununla birlikte kiracının tazminat sorumluluğu “kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle” sınırlandırılmış olsa gerekir (TBK m. 325). Zira, kira sözleşmesini önemli bir sebeple fesheden taraf, kira sözleşmesini hiçbir önemli sebep olmaksızın fesheden tarafa oranla daha fazla tazminat ödemeye mahkûm edilemez.

6. Ayrıca hatırlatmak gerekir ki kiracı, Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesini TBK m. 138’e dayalı olarak da feshedebilir. Bu fesih için, doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, herhangi bir dava açılması şart değildir. Ancak, böyle bir fesih sonrasında kiraya veren bir dava açarak sözleşmenin TBK m. 138’e dayalı olarak feshinin şartlarının gerçekleşmediğini iddia edebilir. Sözleşmedeki olumsuz uyarlama kaydı da (m. 7.1.11.) kiraya verenin iddialarını güçlendirebilir. Yeter ki olumsuz uyarlama kaydına dayanılması TMK m. 2’deki dürüstlük kuralına aykırı olmasın. Kiraya verenin, sözleşmenin kiracı tarafından TBK m. 138 çerçevesinde feshinin mümkün olmadığı iddiası mahkemece kabul görecek olursa, kiracı sözleşmeyi geçerli bir fesih sebebi olmadan feshetmiş olduğu için TBK m. 325’te belirtilen tazminatı ödemeye mahkûm edilir.

7. Somut olayda kiracı döviz yasağının kapsamına girmediği için, kiraya verenin kira bedellerini geçmişe dönük olarak ABD Doları üzerinden talep etmesi mümkündür. Ayrıca, kiraya veren bu konudaki haklarını saklı tutmuştur.

Saygılarımla.