1. BORÇLU TEMERRÜDÜ ve SÖZLEŞMEDEN DÖNME

HUKUKÎ MÜTALAA^*

A-) GİRİŞ

İstanbul Barosu üyesi Sayın Av. M. S. şahsıma müracaat ederek müvekkili X. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi ile bir müşterisi arasında kurulan sözleşme hakkında yazılı bir hukukî mütalaa hazırlamamı talep etmiştir.

Uyuşmazlığa ilişkin olarak tarafıma tevdi edilen belgeler tam bir tarafsızlıkla incelenmiş ve aşağıdaki bilimsel ve objektif değerlendirmelere gidilmiştir.

  B-) UYUŞMAZLIĞIN KISA ÖZETİ

  X. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (bundan sonra satıcı olarak anılacaktır) ile alıcı L. H. arasında “Tahsis Anlaşması”, “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (Vadeli)” isimli sözleşmeler akdedilmiştir. Bu sözleşmeler çerçevesinde alıcı L. H., E. PROJESİ içinde yer alan, A Blok, A 3802 numaralı ve A 3801 numaralı bağımsız bölümleri satın almak istemiştir. L. H. bir süre sonra anılan sözleşmelerden doğan tüm hak ve borçlarını satıcının da taraf olduğu “Temlikname” isimli sözleşmelerle H. S. T.’ye (bundan sonra alıcı olarak anılacaktır) devretmiştir. Ancak alıcı, Büyükçekmece 6. Noterliği marifetiyle keşide ettiği, 20.04.2016 tarihli ve 17852 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bu sözleşmelerden döndüğünü beyan etmiş ve bu sözleşmeler çerçevesinde evvelce ödenen satış bedellerinin faizi ile birlikte kendisine iade edilmesini talep etmiştir.

C-) İNCELENMESİ GEREKEN HUKUKÎ SORUNLAR

  Taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulabilmesi için aşağıdaki soruların yanıtlanması gerekir:

1-) Satıcı temerrüde düşmüş müdür?

  2-) Alıcı sözleşmeden dönmek için satıcıya uygun bir mehil tayin etmekle yükümlü müdür? Somut olayda alıcının tayin ettiği mehil uygun bir mehil midir?

3-) Alıcının sözleşmeden dönmesinin şartlarının gerçekleştiği varsayılacak olursa, alıcının faiz talebi haklı bulunabilir mi?

D-) İNCELEME ve DEĞERLENDİRME

I-) Satıcı temerrüde düşmüş müdür?

Bu sorunun tam bir açıklıkla yanıtlanabilmesi için meselenin Türk Borçlar Kanunu’nun ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un düzenlemeleri bakımından ayrı ayrı irdelenmesi yerinde olur. Dolayısıyla bu soru, hemen aşağıda iki ayrı başlık altında ele alınacaktır.

1-) Türk Borçlar Kanunu’na Göre

Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 1. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.”

Anılan hükme göre, borçlunun temerrüde düşmesi için borcun muaccel olması ve alacaklının temerrüt ihtarında bulunması şarttır. Ancak doktrinde de isabetle belirtildiği üzere bu şartlara borcun ifasının mümkün olması ve alacaklının ifayı kabule hazır olması şartlarını da eklemek gerekir⁽¹⁾.

  Görüldüğü üzere borçlu temerrüdünün birinci şartı borcun muaccel olmasıdır. Somut olayda ise, taraflar arasındaki sözleşmelere göre borç henüz muaccel değildir. Şöyle ki; her iki sözleşmenin de 5.1. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

“... SATICI işbu sözleşme ile ALICI’ya tahsis edilen KONUT’u, onaylı projesine ve sözleşmenin eki mahal listesi ve teknik şartnameye göre uygun olarak inşa ettirecek olup; ALICI’ya teslim edecektir. KONUT’un inşaatının tamamlanma tarihi mücbir sebepler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında 30 Aralık 2015 (bu tarih mücbir sebepler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında en fazla 180 gün daha uzayabilecektir) olarak öngörülmektedir, şu kadar ki SATICI’nın inşaatı daha erken tamamlama hakkı saklıdır. ...”

Görüldüğü üzere, taraflar arasındaki sözleşmede borcun muaccel olacağı gün 30 Aralık 2015 olarak belirlenmiştir. Ancak satıcı bu süreye mücbir sebepler ve mevsime bağlı gecikmeler dışında 180 gün daha ekleme hakkına sahiptir. Bu hak kullanıldığında, 180 günlük sürenin vadeye nasıl ekleneceği Türk Borçlar Kanunu’nun 95. maddesine göre belirlenir. Anılan hüküm şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Süre uzatılmış ise yeni süre, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, önceki sürenin sona ermesini izleyen birinci günden başlar.”

Hâl böyle olunca konut inşaatının tamamlanma tarihi 27 Haziran 2016 olacaktır. Alıcının satıcıya gönderdiği ihtarnamenin tarihi ise 20.04.2016’dır ve satıcıya 21.04.2016’da tebliğ edilmiştir. Dolayısıyla henüz borç muaccel olmadığı için borçlunun temerrüde düşmesinden bahsetmek de mümkün değildir.

Borçlunun temerrüdünden bahsetmek mümkün olmadığına göre, alıcının taraflar arasındaki sözleşmeyi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüdüne ilişkin hükümlerden yararlanmak suretiyle geçmişe etkili olarak feshetmesi, bir diğer söyleyişle sözleşmeden dönmesi de mümkün olamayacaktır. Kısacası, alıcının sözleşmeden dönmesi geçersizdir ve taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmeleri hâlen geçerlidir.

2-) 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a Göre

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Resmî Gazete’de 28.11.2013 tarihinde yayınlanmıştır ve 87. maddesindeki altı ay sonra yürürlüğe gireceğine ilişkin düzenlemesi uyarınca 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmeler ise 09.11.2012 tarihinde imzalanmıştır ve taşınmazların teslim süresi yukarıda açıkladığımız gibi en geç 27 Haziran 2016 olarak belirlenmiştir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.”

Görüldüğü üzere kanun koyucu, ön ödemeli konut satışlarında teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğini kabul etmiştir. Esasen, kanunların geçmişe yürümezliği en önemli hukuk prensiplerinden birisidir. Dolayısıyla 6502 sayılı Kanun’un öngördüğü otuz altı aylık sürenin taraflar arasındaki sözleşmelerde belirlenen sürenin yerine geçeceğini kabul etmenin mümkün olmadığı düşünülebilir. Bu durumda yukarıda yaptığımız değerlendirmeler çerçevesinde satıcının borcu henüz muaccel olmadığı için, borçlu temerrüdüne düştüğünden söz edilemeyecektir.

Bununla birlikte, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “geçiş hükümleri” kenar başlığını taşıyan geçici 1. maddesinin düzenlemelerinin böyle bir geçmişe etkili uygulamayı kabul ettiği ileri sürülebilir. Anılan hüküm aşağıdaki şekilde kaleme alınmıştır:

 “(1) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar açıldıkları mahkemelerde görülmeye devam eder.

 (2) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki tüketici işlemlerine, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına bu işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmiş ise kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak:

 a) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulan ve halen geçerli sözleşmelerin bu Kanuna aykırı hükümleri yürürlük tarihinden itibaren uygulanmaz.

 b) Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce işlemeye başlamış hak düşürücü süreler ile zamanaşımı süreleri dolmamış ise bu Kanunda öngörülen sürenin geçmesiyle hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi dolmuş olur. …”

Bu hükme göre, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un taraflar arasındaki sözleşmelerin teslim süresine ilişkin düzenlemesini değiştirdiği kabul edilirse, bu kez borçlunun temerrüde düştüğü iddia edilebilir. Zira 6502 sayılı Kanun’un 44. maddesi uygulanacak olursa taşınmazların teslim süresi sözleşmelerin kurulduğu tarih olan 09.11.2012 tarihinden itibaren eklenecek otuz altı ayın sonunda 09.11.2015 tarihi olmaktadır.

Ancak, bu durumda da her ne kadar satıcının borcunun muaccel olduğu kabul edilecek olsa dahi, alacaklının borçluyu temerrüde düşürebilmesi için yine de temerrüt ihtarında bulunması gerekir. Zira, Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 2. fıkrası şu şekilde kalem alınmıştır:

 “Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; … temerrüde düşmüş olur. …”

Görüldüğü üzere kanun koyucu, borçlunun temerrüde düşmesi için, ihtarın şart olmadığı hâlleri belirlerken, vadenin tarafların anlaşması ile saptanmış olmasını şart koşmuştur. Bir diğer söyleyişle, “Tarih, insan yerine ihtar eder.” kuralı vadenin kanun tarafından belirlendiği hâllerde uygulama alanı bulamaz. Nitekim doktrinde Oğuzman / Öz de bu konuda aynen şu açıklamalarda bulunmuşlardır⁽²⁾:

 “... Diğer taraftan kanunda açıkça ifade edildiği üzere ancak taraflarca kararlaştırılan vade, temerrüt için ihtara gerek bırakmaz. Şayet vade taraflarca kararlaştırılmış olmayıp da kanunen belirlenmişse, borçlunun temerrüde düşmesi için kanımızca ihtar şarttır. ...”

Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun T: 04.11.1987, E: 1987 / 9 - 427, K: 1987 / 819 kararında da şu tespitte bulunulmuştur⁽³⁾:

 “... Sözleşmede, borcun vadesinin taraflarca açıkca belirlenmesi, borçluyu ifa zamanı konusunda tereddüde düşmekten kurtarır. Şayet vade sözleşmede değil de, Kanun’da belirlenmişse, borçlunun temerrüde düşmesi için ihtara yine gerek vardır. ...”

Somut olayda esasen alıcı, satıcıya bir temerrüt ihtarında bulunmamıştır. Hâl böyle olunca da satıcının temerrüde düştüğünden söz edilemez ve alıcının sözleşmeden dönmesi de mümkün olamaz.

Bir an için vadenin kanun tarafından belirlendiği ihtimallerde de borçlunun temerrüde düşürülebilmesi için alacaklının ihtarının şart olmadığı kabul edilecek olursa, bu durumda da alıcının sözleşmeden dönebilmesi için, satıcıya uygun bir mehil tayin etmekle yükümlü olup olmadığı hususunun ele alınması gerekir. Bu ihtimal ise, önemine binaen hemen aşağıda ayrı bir soru altında ele alınacaktır.

II-) Alıcı sözleşmeden dönmek için satıcıya uygun bir mehil tayin etmekle yükümlü müdür? Somut olayda alıcının tayin ettiği mehil uygun bir mehil midir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”

Görüldüğü üzere kanun koyucu borçlu temerrüdünün sonuçlarını düzenlerken tam iki tarafa borç yükleyen akitler bakımından özel birtakım hükümler sevk etmiştir ve alacaklının bu özel hükümlerden yararlanabilmesi için kural olarak borçluya uygun bir mehil tayin etmesi gerekir.

Nitekim Doktrinde Oğuzman / Öz’e göre de⁽⁴⁾:

 “… Kanun, verilecek sürenin “uygun” olmasını aramıştır. Bundan maksat, dürüstlük kuralı çerçevesinde borçlunun borcu ifa etmesine imkân verecek bir süre tanınmasıdır. ...”

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, alıcı tarafından satıcıya tanınan sürenin uygun olduğunu kabul etmek hiçbir şekilde mümkün değildir. Zira alıcı vekilince, Büyükçekmece 6. Noterliği marifetiyle keşide edilen 17852 yevmiye numaralı ihtarname ile satıcıya 1 iş günlük mehil verilmiştir:

 “… Satıcı olarak yasanın amir hükmünde belirtilen sürede teslim yükümlülüğünüzü yerine getirmemiş / getirememiş olmanız sebebiyle işbu ihtarın tarafınıza tebliği ile birlikte her iki taşınmazın belirlenen vasıf ve niteliklere sahip olarak 1 (Bir) iş günü içinde tarafımıza teslim edilmesini, aksi halde temerrüde düşmüş olmakla ve akdin tarafımızca haklı feshi ihbarını ihtaren bildirmekteyiz. ...”

Tekrar vurgulayacak olursak, satıcının alıcıya tanıdığı mehil uygun değildir. Böylesine büyük çaplı bir inşaat projesinin söz konusu olduğu bir ihtimalde, alıcının satıcıya çok daha uzun bir mehil tayin etmesi gerekir. Zira yukarıda da belirtildiği üzere, mehilin borçlunun borcu ifa etmesine imkân verecek makul bir uzunlukta olması şarttır.

Mehilin uygun olmadığı ihtimallerde doktrin ya alacaklının yeniden uygun bir mehil tayin etmesi gerektiğini ya da mehilin uygun bir süre için hüküm ifade edeceğini kabul etmektedir⁽⁵⁾. Kanımızca, alacaklının yeni ve uygun bir mehil tayin etmesi tüm olası uyuşmazlıkları çözmek bakımından en makul çözüm olsa gerekir.

Bu noktada somut olayda alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için mehil tayin etmek zorunda olmadığı da iddia edilebilir. Bu sorunun irdelenmesi için, Türk Borçlar Kanunu’nun 124. maddesinde zikredilen hâllerin somut olayda bulunup bulunmadığının ele alınması gerekir. Anılan hüküm şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

 2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.

 3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”

Görüldüğü üzere, maddenin 1. bendi, borcunu ifa etmeyeceğini açıklamış veya borcunu ifa edemeyeceği anlaşılmış bulunan bir borçlunun varlığını aramaktadır. Hükmün 2. bendi ise, borcun ifasının alacaklı için artık herhangi bir yarar sağlamayacağı hâllere ilişkindir. 3. bent ise, kesin vadeli işlemlere ilişkindir. Dikkat edilecek olursa, somut olayda hükmün mehil tayininin gerekmediği hâller olarak belirlediği bu durumlardan hiçbirisi gerçekleşmemiştir. Zira satıcı hâlen somut olaydaki taşınmazların inşaatını tamamlamak için faaliyetlerine devam etmektedir. Borcun gecikerek ifasında alacaklının herhangi bir menfaatinin kalmadığı iddia edilemez. Ayrıca taraflar arasındaki sözleşmelerde kararlaştırılan vade de bir kesin vade değildir.

  III-) Alıcının sözleşmeden dönmesinin şartlarının gerçekleştiği varsayılacak olursa, alıcının faiz talebi haklı bulunabilir mi?

Yukarıda yaptığımız açıklamalarda esasen;

1-) Borçlunun temerrüdünün şartlarının gerçekleşmediğini zira her şeyden önce borçlunun borcunun muaccel olmadığını,

2-) Bir an için 6502 sayılı Kanun’un taraflar arasındaki sözleşmelerde yer alan vadeyi değiştirdiği kabul edilecek olsa dahi, vadenin kanun tarafından saptanması nedeniyle satıcının temerrüdü için alıcının temerrüt ihtarında bulunması gerektiğini,

3-) Vadenin kanun tarafından saptandığı hâllerde borçlunun temerrüde düşmesi için alıcının ihtarının şart olmadığı kabul edilecek olsa dahi, bu kez de alıcının sözleşmeden dönebilmesi için uygun bir mehil tayin etmesinin şart olduğunu,

4-) Hâlbuki somut olayda, alıcının tayin ettiği bir günlük mehlin hiçbir şekilde uygun bir mehil olarak kabul edilemeyeceğini saptamış bulunuyoruz.

Bütün bu açıklamalara rağmen bir an için borçlunun temerrüde düştüğünü ve alıcının da sözleşmeden geçerli bir şekilde döndüğünü kabul edecek olursak bu kez alıcının faiz talebinin haklı olup olmadığı meselesinin irdelenmesi gerekecektir.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, alıcının sözleşmeden dönmesi üzerine satıcının evvelce tahsil ettiği satış bedelini alıcıya iade edeceği açıktır. Bu bedelin ne zaman iade edileceği meselesi somut olayda iki şekilde ele alınabilir:

1-) Taraflar arasındaki sözleşmelerin 8.2. maddesine göre:

Bu hüküm şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “... ALICI’nın, SATICI’nın banka hesabına yatırmış olduğu satış bedeli, gerekli mahsup yapılarak fesihten 12 ay sonra faizsiz olarak iade edilir. Taraflar satış bedelinin döviz olarak hesaplara yatırılmış olması halinde, SATICI’nın hesabına yatırıldığı tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası Döviz Satış Kuru’nun esas alınmasıyla satış bedelinin iade edileceği hususunda mutabıktırlar. Bedelin ALICI’ya iadesi için 12. ayın sonunda ALICI’nın, SATICI’ya müracaat etmesi şarttır. Müracaat etmeyen ALICI, SATICI’nın temerrüdünün söz konusu olmadığını, faiz, gecikme cezası vs. taleplerde bulunmayacağını peşinen kabul eder. ...”

Görüldüğü üzere sözleşmenin bu hükmü gereğince, satıcının evvelce tahsil ettiği satış bedelini iade borcu feshin kendisine bildirilmesinden itibaren 12 ay sonra muaccel olacaktır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere, alıcının sözleşmeden dönme beyanı satıcıya 21.04.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Dolayısıyla satıcının satış bedelini iade borcu ancak 21.04.2017 tarihinde muaccel hâle gelecektir. Bu tarihten önce alıcının satış bedelinin kendisine iade edilmesini talep etmesi mümkün değildir.

2-) 6502 sayılı Kanun’a göre:

6502 sayılı Kanun’un 45. maddesinin 3. fıkrası şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.”

Görüldüğü üzere kanun koyucu sözleşmeden dönülmesi hâlinde satış bedelinin, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde alıcıya iade edilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Bu hükmün, taraflar arasındaki sözleşmenin 8.2. maddesinin düzenlemesini değiştirdiği ileri sürülebilir (6502 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesinin 2. fıkrasının (a) bendi). Bu görüş çerçevesinde, somut olayda satıcının iade borcu, ancak alıcının dönme beyanının kendisine tebliğ edildiği tarih olan 21.04.2016 tarihine doksan gün eklenmesiyle bulunacak olan tarihte muaccel olacaktır. Hâlbuki bu sürenin henüz dolmadığı açıktır. Dolayısıyla da bu ihtimalde dahi alıcı, satıcıdan, satış bedelini iade etmesini henüz talep edemez.

Alıcının sözleşmeden dönme beyanıyla birlikte talep ettiği faize gelince bu talebin şu şekilde irdelenmesi gerekir.

Alıcı, Büyükçekmece 6. Noterliği nezdinde, 17852 yevmiye numaralı ihtarname ile aşağıdaki şekilde faiz talep etmiştir:

 “… tarafınıza ödeme yapıldığı tarihlerden itibaren yasanın teslim için öngördüğü maksimum süre olan 36 ayın sonuna kadar USD mevduata uygulanan yıllık %6 faiz oranı üzerinden hesap edilen 55.648,20 USD ve

 - 36 aylık teslim süresinin sonundan işbu ihtarın keşide edildiği tarihe kadar da temerrüd içinde bulunmanız sebebiyle ve sözleşmenin 8. maddesinde “alıcının temerrüd faizi oranı aylık %3’tür” olarak belirtilmesi sebebiyle sözleşmede tarafların eşit ve mütekabiliyet esası gereği satıcı için de aylık %3 temerrüd faizi uygulanmak suretiyle hesap edilen toplam 173.658,80 USD olmak üzere ...”

Alıcının bu talebi hiçbir şekilde kabul edilemez. Zira alıcının sözleşmeden dönmesi üzerine, talep ettiği (evvelce ödediği) ana para tutarına faiz işletilebilmesi için satıcının ana para tutarını ödemekte temerrüde düşmesi gerekir. Somut olayda, alıcının hiçbir ihtimalde böyle bir temerrüde düşmüş olduğundan söz edilemez. Gerçekten de, sözleşmeden dönülmesi ihtimalinde evvelce yerine getirilen edimlerin iadesi borcuna sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 2. fıkrasının son cümlesi şu şekilde kaleme alınmıştır:

 “Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hallerde temerrüt için bildirim şarttır.”

Somut olayda, satıcının kötü niyetli sebepsiz zenginleşen olduğundan bahsetmek mümkün değildir. Zira o, iade borcunun varlığını ancak sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshinin kendisine bildirildiği tarihten itibaren öğrenebilecek durumdadır. Dolayısıyla iyi niyetli sebepsiz zenginleşen satıcının evvelce tahsil ettiği ana para tutarını iade borcuna temerrüt faizi işletilebilmesi için hem iade borcunun muaccel olması hem de temerrüt ihtarı şarttır. Somut olayda satıcının iade borcu henüz muaccel değildir ve kendisine de henüz iade borcunun ifası için bir temerrüt ihtarında bulunulmamıştır. Esasen bir temerrüt ihtarı ancak borç muaccel olduktan sonra yapılabilir. Nitekim doktrine göre de⁽⁶⁾:

 “Kanunun ifadesinden anlaşıldığı üzere, ihtarın borcun muaccel olmasından sonra yapılması gerekir.”

Tekrar vurgulayacak olursak somut olayda satıcının satış bedelini iade borcu henüz muaccel olmamıştır. Borcu muaccel olmayan bir kişinin temerrüde düşmesi mümkün olmadığı gibi, temerrüt faizi ödemekle yükümlü olması da mümkün değildir.

E-) SONUÇ

Yukarıda yapılan açıklamalar ve bilimsel değerlendirmeler çerçevesinde varılan sonuçlar şunlardır:

1-) Taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlemelerine göre satıcının taşınmazları alıcıya teslim borcu henüz muaccel olmamıştır. Dolayısıyla satıcının temerrüdünden söz edilemez.

2-) 6502 sayılı Kanun’un ön ödemeli konut satışlarında konutların sözleşmenin kurulmasından itibaren en geç otuz altı ay içerisinde teslim edileceğini öngören 44. maddesinin emredici olduğu ve geçmişe etkili olarak uygulanması gerektiği ileri sürülebilir. Hâl böyle olsa dahi, satıcının konutların tesliminde temerrüde düşmesi için alıcının temerrüt ihtarında bulunması şarttır.

3-) Bununla birlikte, vadenin kanun tarafından belirlendiği hâllerde de “Tarih, insan yerine ihtar eder.” kuralının uygulama alanı bulacağı iddia edilebilir. Bu düşüncenin kabulü hâlinde, satıcının konutların teslimi borcunun ifasında temerrüde düştüğü sonucuna varılabilir.

4-) Satıcının konutların teslimi borcunun ifasında temerrüde düştüğü kabul edilecek olsa dahi, alıcının sözleşmeden dönmesi mümkün değildir. Zira alıcının sözleşmeden dönebilmesi için TBK madde 123 gereğince satıcıya uygun bir mehil tayin etmesi gerekir. Alıcının satıcıya tanıdığı bir iş günlük mehilin uygun olmadığı açıktır. Dolayısıyla alıcının dönme beyanı geçersizdir.

5-) Bir an için alıcının sözleşmeden dönme beyanının geçerli olduğu kabul edilecek olsa dahi satıcının satış bedellerini iade borcu henüz muaccel hâle gelmemiştir. İster taraflar arasındaki sözleşmenin satış bedelinin iadesine ilişkin 8.2. hükmü isterse de 6502 sayılı Kanun’un 45. maddesinin 3. fıkrası uygulansın, bu durum değişmez.

6-) Alıcının evvelce ödediği satış bedeline faiz uygulanmasına ilişkin talebi kabul edilemez. Zira satış bedelinin iadesi borcuna anapara faizi işletilemez. Bu borca ancak temerrüt faizi işletilebilir. Fakat somut olayda satıcının satış bedelini iade borcu henüz muaccel olmadığı için onun temerrüdünden söz edilmesi mümkün değildir. Bir miktar para borcunun iadesinde temerrüde düşmeyen bir borçlunun temerrüt faizi ödemeye mahkûm edilmesi hiçbir şekilde mümkün değildir.

Saygılarımla.